Het s-RSA vermeldt de belangrijkste motieven voor de opmaak van het RUP Mariaburg: het cultuurhistorisch erfgoed, de architectuurkenmerken en het groene karakter.

Het plangebied is eveneens gedeeltelijk opgenomen als ‘Gebied onder breed management’. Dit betekent dat er zich verschillende onbebouwde of te herstructureren percelen bevinden, allen te ontwikkelen vanuit de woningprogrammatie. De ontwikkeling van de afzonderlijke gebieden gebeurt op basis van een totaalvisie op het groter geheel. De problematiek die zich voor dit specifieke gebied voor doet is de commercialiseringsdruk langs de Kapelsesteenweg. De uitbreiding van kleinhandelszaken verdringen er de woonfunctie. De resterende binnengebieden moeten gevrijwaard blijven voor residentiële of publieke ontwikkelingen.

2.1 Vrijwaren cultuurhistorisch erfgoed en architectuurkenmerken

De bouwfysische toestand van de oorspronkelijke woningen en het beperkte aanwezige comfort maken dat zij volgens hedendaagse normen worden aangepast. De aanpassingen variëren in impact. Enerzijds zijn er beperkte verbouwingen die nauwelijks invloed hebben op de structuur van de woning en op het straatbeeld. Anderzijds zijn er verbouwingen die drastischer zijn en wel invloed hebben op de omgeving. In nog andere gevallen worden bestaande panden gesloopt voor het oprichten van nieuwbouw. De verbouwingen en de wisselvallige vermenging van bouwstijlen zorgen ervoor dat het architecturaal homogene beeld op bepaalde plaatsen wordt verstoord.

De doelstelling van het RUP is om garanties uit te werken opdat het historisch waardevolle karakter van de wijk wordt gevrijwaard en beschermd en het typische woonkarakter behouden blijft.

In het plangebied werden in 2014 149 panden opgenomen in de Vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, in 2015 werden 7 gebouwen beschermd als monument (zie bijlage 7 - 7.8.2 bouwkundig erfgoed). Voor de panden met erfgoedwaarden worden striktere regels en normen opgelegd in de voorschriften. Hierbij wordt ingezet op een bescherming van het bouwkundig erfgoed alsook van de bijhorende buitenruimte. De overige panden ondersteunen of verstoren de eigenheid van de wijk. Hiervoor kunnen algemene stedenbouwkundige richtlijnen worden opgenomen in het RUP.

Aanduiding panden gelegen binnen het plangebied die opgenomen zijn in de Vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed

2.2 Vrijwaren groen karakter

Het groene karakter van de wijk Mariaburg is typerend en waardevol binnen de morfologie van de wijk. Vele straten hebben door de beplanting van bomen een groen karakter. Op meerdere percelen, voornamelijk deze met ruime afmetingen zijn oude hoogstammen aanwezig. Ten slotte hebben de bebouwbare binnengebieden veelal een groen karakter. De aanwezigheid van veel groen is vanuit historisch perspectief te verklaren: enerzijds passen de bomen langs de straten binnen de oorspronkelijke opzet van de wijk en anderzijds vormt het gebied tussen de kern van Mariaburg en Donk een onderdeel van de groene landschapsgordel ten noorden van de stad. Net zoals een bepaalde architectuur binnen de wijk als beeldbepalend kan worden beschouwd, geldt dit ook voor het groen op vele plaatsen.

Het groene karakter is steeds een belangrijke aantrekking geweest voor de ontwikkeling van Mariaburg als woonwijk en als recreatiegebied. Door bebouwingsdruk en de vraag naar het bouwen met hogere woondichtheden staat het groengehalte de laatste jaren onder druk. Toch draagt dit groen onmiskenbaar bij tot de kwaliteit van de woonomgeving.

Het stadsbestuur erkent het belang van groen als kwaliteitskenmerk en wil daarom bescherming bieden aan de typische context van Mariaburg en omgeving. Om ervoor te zorgen dat de bouwmogelijkheden worden afgestemd op het groene karakter worden via de voorschriften een aantal kwaliteitseisen geformuleerd worden.

Weergave groenstructuur openbaar domein, geleding straatbomen in de wijk Mariaburg, Donkse beek

2.3 Sturen ontwikkelingsmogelijkheden

Algemeen wordt gesteld dat de meerderheid van binnengebieden in het projectgebied niet in aanmerking komen voor bijkomende ontwikkeling. De nadruk ligt op de verdere ontwikkeling van het bestaande groen in de private tuinen.

De verdichting van het weefsel wordt in het kader van de woningbouwprogrammatie afgewogen. Het RUP formuleert de randvoorwaarden van mogelijke bebouwing. Daarbij geldt het groene karakter van de binnengebieden steeds als randvoorwaarde.

Selectie van de inbreidingsgebieden:

In het strategisch ruimtelijk structuurplan Antwerpen (s-RSA) werd in kader van het beeld ‘Dorpen en Metropool’ een woningprogrammatiekaart opgemaakt. Deze kaart duidt de gebieden aan die in aanmerking komen voor het ontwikkelen van een bijkomend woonaanbod onder specifieke regels. Binnen de contouren van het ontwerp RUP Mariaburg zijn 5 binnengebieden aangeduid die ontwikkeld moeten worden volgens de regels van de poreuze stad.

k

Gebied onder breed management

Ontwikkelen volgens regels poreuze stad

Woningprogrammatiekaart (s-RSA)

Daarnaast werd op basis van de theoretische benadering uit het Bouwblokkenboek ook onderzocht of bijkomend nog binnengebieden in het plangebied ontwikkelbaar zijn. In deze theoretische benadering wordt vertrokken vanuit een theoretisch bouwblok dat bestaat uit een bouwblokschil met een bijhorende tuin dat in totaal 30 meter diep is. Er is dus slechts bebouwing in eerste orde aanwezig. Wanneer het bouwblok dieper is dan 60 meter bevat het eveneens een pit. Afhankelijk van de grootte van het bouwblok worden verschillende ontwikkelingspotenties onderscheiden (cfr Bouwblokkenboek).

Bij een bebouwbaar binnengebied is door de gunstige oppervlakte, vorm en vormverhouding bebouwing toegelaten. Bebouwing in een binnengebied is mogelijk als ze op voldoende afstand gelegen is van de celwand, zodat de woonkwaliteit van de bestaande woningen gegarandeerd blijft. Aangenomen dat de tuinen van de woningen uit de schil gemiddeld 10 meter diep zijn, is het pas vanaf een afstand 2 maal deze lengte aanvaardbaar om in een nieuwe constructie te voorzien. De bouwlijn voor de bebouwing van de tweede orde ligt zo op 20 meter van de rand van de pit. Opdat de bebouwbare zones voldoende groot en diep zouden zijn, moeten ze breder zijn dan 12 meter. Deze diepte is voldoende om een woning te realiseren. In bouwblokken waarbij van de pit een offset kan genomen van 26 meter (20 meter + helft van 12 meter) is dus theoretisch bebouwing in tweede orde mogelijk. Op basis van deze theoretische oefeningen werden in het plangebied verschillende bouwblokken geselecteerd.

In kader van de opmaak van RUP Mariaburg werden de geselecteerde binnengebieden verder afgetoetst in kader van wenselijkheid en mogelijkheid tot ontwikkelbaarheid. Doelstelling van het RUP is om het cultuurhistorisch erfgoed en zijn architectuurkenmerken en het groene karakter van Mariaburg in uitvoering te brengen (cfr s-RSA). De nadruk ligt op de verdere ontwikkeling van het bestaande groen in de private tuinen. Daardoor werden bouwblokken met een (overwegend) groene pit door private tuinen, aanwezig erfgoed en/ of de aanwezigheid van gemeenschapsvoorzieningen niet verder meegenomen als te ontwikkelen binnengebied. De gebieden aangeduid met overdruk inbreidingsgebieden bezitten elks een versteende pit van voldoende grootte die de potentie heeft om ontwikkeld te worden volgens de regels van de poreuze stad met het oog op een residentiële invulling waarbij het groene karakter van Mariaburg kan versterkt worden.

Op basis van bovenstaand onderzoek werden 3 ontwikkelbare inbreidingsgebieden geselecteerd gelegen in volgende bouwblokken:

• Kapelsesteenweg – Marcel De Backerstraat – Isabellalei – Bist (A)

• Kapelsesteenweg – Prinshoeveweg – Jozef Ickxstraat – Veltwijcklaan (B)

• Prinshoeveweg – Kruidenlaan – Veltwijcklaan – Jozef Ickxstraat (C)

Aanduiding inbreidingsgebieden

2.4 Tegengaan verlinting Kapelsesteenweg

Langs de Kapelsesteenweg ontwikkelden zich in het verleden enkele duidelijke handelskernen aansluitend op de verschillende woonkernen. Deze centrumgebieden zijn in de jaren aangegroeid langs de steenweg en ook tussen de kernen vestigden zich kleinhandelszaken. In de laatste decennia vestigden zich enkele grootschalige handelszaken in de zones tussen de historische kernen.

Doelstelling is om binnen het plangebied de kleinhandelszaken en residentiële functies een duidelijke plaats te geven en de verlinting van de Kapelsesteenweg tegen te gaan.

2.5 Verblijfsrecreatie ter hoogte van de lokalen van de plaatselijke jeugdbeweging

Tussen Hof De Bist en de woonwijk Mariaburg ligt een lokaal van de plaatselijke jeugdbeweging in de gewestplanbestemming dagrecreatie, wat overnachten niet mogelijk maakt. De doelstelling van voorliggend RUP is om verblijfsrecreatie mogelijk te maken ter hoogte van het lokaal van de jeugdbeweging.