Algemeen wordt gesteld dat de meerderheid van binnengebieden in het projectgebied niet in aanmerking komen voor bijkomende ontwikkeling. De nadruk ligt op de verdere ontwikkeling van het bestaande groen in de private tuinen.

De verdichting van het weefsel wordt in het kader van de woningbouwprogrammatie afgewogen. Het RUP formuleert de randvoorwaarden van mogelijke bebouwing. Daarbij geldt het groene karakter van de binnengebieden steeds als randvoorwaarde.

Selectie van de inbreidingsgebieden:

In het strategisch ruimtelijk structuurplan Antwerpen (s-RSA) werd in kader van het beeld ‘Dorpen en Metropool’ een woningprogrammatiekaart opgemaakt. Deze kaart duidt de gebieden aan die in aanmerking komen voor het ontwikkelen van een bijkomend woonaanbod onder specifieke regels. Binnen de contouren van het ontwerp RUP Mariaburg zijn 5 binnengebieden aangeduid die ontwikkeld moeten worden volgens de regels van de poreuze stad.

k

Gebied onder breed management

Ontwikkelen volgens regels poreuze stad

Woningprogrammatiekaart (s-RSA)

Daarnaast werd op basis van de theoretische benadering uit het Bouwblokkenboek ook onderzocht of bijkomend nog binnengebieden in het plangebied ontwikkelbaar zijn. In deze theoretische benadering wordt vertrokken vanuit een theoretisch bouwblok dat bestaat uit een bouwblokschil met een bijhorende tuin dat in totaal 30 meter diep is. Er is dus slechts bebouwing in eerste orde aanwezig. Wanneer het bouwblok dieper is dan 60 meter bevat het eveneens een pit. Afhankelijk van de grootte van het bouwblok worden verschillende ontwikkelingspotenties onderscheiden (cfr Bouwblokkenboek).

Bij een bebouwbaar binnengebied is door de gunstige oppervlakte, vorm en vormverhouding bebouwing toegelaten. Bebouwing in een binnengebied is mogelijk als ze op voldoende afstand gelegen is van de celwand, zodat de woonkwaliteit van de bestaande woningen gegarandeerd blijft. Aangenomen dat de tuinen van de woningen uit de schil gemiddeld 10 meter diep zijn, is het pas vanaf een afstand 2 maal deze lengte aanvaardbaar om in een nieuwe constructie te voorzien. De bouwlijn voor de bebouwing van de tweede orde ligt zo op 20 meter van de rand van de pit. Opdat de bebouwbare zones voldoende groot en diep zouden zijn, moeten ze breder zijn dan 12 meter. Deze diepte is voldoende om een woning te realiseren. In bouwblokken waarbij van de pit een offset kan genomen van 26 meter (20 meter + helft van 12 meter) is dus theoretisch bebouwing in tweede orde mogelijk. Op basis van deze theoretische oefeningen werden in het plangebied verschillende bouwblokken geselecteerd.

In kader van de opmaak van RUP Mariaburg werden de geselecteerde binnengebieden verder afgetoetst in kader van wenselijkheid en mogelijkheid tot ontwikkelbaarheid. Doelstelling van het RUP is om het cultuurhistorisch erfgoed en zijn architectuurkenmerken en het groene karakter van Mariaburg in uitvoering te brengen (cfr s-RSA). De nadruk ligt op de verdere ontwikkeling van het bestaande groen in de private tuinen. Daardoor werden bouwblokken met een (overwegend) groene pit door private tuinen, aanwezig erfgoed en/ of de aanwezigheid van gemeenschapsvoorzieningen niet verder meegenomen als te ontwikkelen binnengebied. De gebieden aangeduid met overdruk inbreidingsgebieden bezitten elks een versteende pit van voldoende grootte die de potentie heeft om ontwikkeld te worden volgens de regels van de poreuze stad met het oog op een residentiële invulling waarbij het groene karakter van Mariaburg kan versterkt worden.

Op basis van bovenstaand onderzoek werden 3 ontwikkelbare inbreidingsgebieden geselecteerd gelegen in volgende bouwblokken:

• Kapelsesteenweg – Marcel De Backerstraat – Isabellalei – Bist (A)

• Kapelsesteenweg – Prinshoeveweg – Jozef Ickxstraat – Veltwijcklaan (B)

• Prinshoeveweg – Kruidenlaan – Veltwijcklaan – Jozef Ickxstraat (C)

Aanduiding inbreidingsgebieden