3.1 Grafisch Plan

De doelstellingen voor opmaak van het RUP worden vertaald naar volgende bestemmingszones en voorschriften:

• Artikel 1: Zone voor Wonen – Wo1

• Artikel 2: Zone voor Wonen - woonpark – Wo2

• Artikel 3: Zone voor Detailhandel – De

• Artikel 4: Zone voor Groen - groen en waterbuffer – Gr

• Artikel 5: Zone voor Recreatie – Re

• Artikel 6: Overdruk indicatief – water

• Artikel 7: Overdruk - detailhandel – dh

• Artikel 8: Overdruk - monumenten – mo

• Artikel 9: Overdruk - waardevol erfgoed

• Artikel 10: Overdruk – inbreidingsgebieden

• Artikel 11: Overdruk – verblijfsrecreatie

3.2 Algemene voorschriften

Voor het gebied gelden enkele algemene voorschriften. Deze zijn geldig voor alle bestemmingszones, voor zover deze niet worden tegengesproken door de voorschriften van de bijzondere voorschriften.

3.2.1 Harmonieregel en referentiebeeld

De harmonieregel zorgt ervoor dat wijzigingen in het straatbeeld en de inbreng van nieuwe volumes in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving. De harmonieregel moet een passende aansluiting garanderen met de naburige panden en de stedelijke context. De harmonieregel doet een uitspraak over de kroonlijsthoogte, de nokhoogte, de gevelopbouw en –geleding, dakvorm, het aantal bouwlagen en materiaalgebruik.

Het referentiebeeld wordt bepaald door het gevelbeeld van de aanpalende panden van het desbetreffende pand. Wanneer het pand onderdeel is van een koppelbebouwing of geheel van gelijke panden, wordt enkel de andere koppelwoning of het geheel als referentiebeeld genomen. In alle andere gevallen worden 7 panden links en 7 panden rechts meegenomen als referentiebeeld.

Wanneer aan één of beide zijden van het pand minder dan 7 panden in de rij zijn, wordt het maximaal aantal mogelijke panden meegenomen. Bij hoekpanden wordt het referentiebeeld in de 2 straten genomen en over de straat heen. Specifiek bij hoekpanden gelegen aan de Kapelsesteenweg wordt in overleg met de dienst stedenbouwkundige vergunningen het referentiebeeld bepaald.

Voor het bepalen van het referentiebeeld wordt geen rekening gehouden met het (voormalige) pand zelf.

De harmonie met het referentiebeeld wordt bepaald door het uitzetten van het gemiddelde van de nokhoogte en de kroonlijsthoogte van het referentiebeeld. Het gemiddelde is de maximale nok- of kroonlijsthoogte. Het verschil van nok- of kroonlijsthoogte met de direct aanpalende panden mag maximaal 2m zijn.

De historische perceelsstructuur zorgt voor een bepaalde ritmiek in de straatwand. Deze ritmiek bepaalt mee de schaal en de korrelgrootte van de omgeving. In de zones waar het samenvoegen of verder verkavelen van percelen is toegelaten moeten meergezinsgebouwen met een gevelbreedte groter dan 18 meter minimaal 2 voordeuren te bevatten, vermeerderd met 1 voordeur per bijkomende 6 meter gevelbreedte.

Het samenvoegen of verder verkavelen van bestaande percelen is enkel toegelaten wanneer de (nieuw-) bouw en de gevelgeleding in harmonie zijn met het referentiebeeld. Ook de voorbouwlijn moet in harmonie zijn met het referentiebeeld.

3.2.2 Overgangsmaatregelen

In het projectgebied komen een aantal functies voor die niet met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Mariaburg overeenstemmen. Op het ogenblik van inwerkingtreding van het RUP bestaande vergunde of vergund geachte functies mogen behouden blijven bij verbouwingswerken zonder uitbreiding van het bouwvolume of bruto-vloeroppervlakte. Instandhoudings- en onderhoudswerken zijn toegelaten.

Bij nieuwbouw, vernieuwbouw en verbouwingswerken met een uitbreiding van bouwvolume of bruto-vloeroppervlakte moet men de voorschriften van de bestemmingszone respecteren. Ook bij een functieverandering moeten de voorschriften van het RUP Mariaburg gevolgd worden.

3.3 Bijzondere voorschriften

3.3.1 Zone voor Wonen (Wo1)

Woonzone Wo1 is gericht op een residentiële invulling. Als nevenbestemmingen worden lokale gemeenschaps-, socio-culturele en recreatieve voorzieningen alsook kleinschalige detailhandel, diensten of kantoren en bedrijvigheid toegelaten.

Wijzigingen van het straatbeeld, het uitbreiden of verbouwen van een bestaande woning, nieuwbouw en verkaveling gebeuren steeds in harmonie met het referentiebeeld.

Inbreidingsprojecten of bouwen in tweede orde is niet toegelaten.

3.3.2 Zone voor Wonen - woonpark (Wo2)

Het woonpark Wo2 bestaat in hoofdzaak uit vrijstaande bebouwing op grote percelen die deel uitmaken van een homogeen parklandschap met hoogstammige bomen. Op enkele uitzonderingen na hebben de gebouwen een louter residentieel gebruik. Als nevenbestemming worden lokale gemeenschaps-, socio-culturele en recreatieve voorzieningen alsook kleinschalige detailhandel, diensten of kantoren en bedrijvigheid toegelaten. Een invulling in bestaande woningen met vormen van collectief wonen wordt toegelaten.

In de zone wordt de bebouwingsdichtheid laag gehouden als overgang tussen groene gebieden. Daarom wordt het verder verkavelen van de bestaande perceelsstructuur en inbreidingsprojecten of bouwen in tweede orde niet toegelaten. Per perceel is slechts 1 hoofdgebouw toegelaten. Er moet aandacht worden besteed aan de inpassing in het landschap. Om deze reden is tevens het oprichten van nieuwbouw meergezinsgebouwen niet toegestaan.

3.3.3 Zone voor Detailhandel (De)

De zone voor Detailhandel De is bestemd voor een onderneming die verenigbaar is met de aanpalende zones, die geen hinder of gevaarrisico inhoudt voor de omgeving en geen overmatig autoverkeer genereert. De zone wordt functioneel volgens de bedrijfsorganisatie ingericht. De bestaande hoofdactiviteiten van de gevestigde handelszaak zijn mogelijk.

De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet het geheel van de bestemmingszone beslaan en wordt beoordeeld op basis van zorgvuldig ruimtegebruik en dient aan te tonen dat het mobiliteitseffect geen nadelige gevolgen heeft voor de woonomgeving, de Kapelsesteenweg en haar kruispunten.

3.3.4 Zone voor Groen - groen en waterbuffering (Gr)

De zone voor Groen is bestemd voor de buffering van water en als overgangsgebied tussen gebieden die ten behoeve van de goede plaatselijke ordening van elkaar moeten gescheiden worden. De zone wordt groen aangeplant met streekeigen beplanting, met ruimte voor het infiltreren, bufferen en vertraagd afvoeren van water.

3.3.5 Zone voor Recreatie (Re)

De zone wordt bevestigd in zijn huidige bestemming, namelijk dagrecreatie. Ter hoogte van het lokaal van de jeugdbeweging aan Hof De Bist wordt verblijfsrecreatie toegestaan. Deze verblijfsrecreatie zal aansluiten bij de ruimtelijke draagkracht van de omgeving. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor het realiseren van de bestemming zijn toegelaten.

3.3.6 Overdruk indicatief – water

De overdrukzone herbergt centraal een (te herwaarderen) waterloop met aan weerszijden een reservatiestrook van 5 meter breed noodzakelijk voor het onderhoud aan de waterloop. Het betreft een bouwvrije strook met een minimum aan verharde oppervlakte. Ter hoogte van de gemeentegrens met Kapellen wordt enkel de reservatiestrook op grondgebied van Stad Antwerpen bedoeld.

De indicatieve aanduiding op grafisch plan volgt het huidige tracé van de waterlopen. In functie van specifieke projecten van de bevoegde overheid kan het tracé van de waterlopen plaatselijk worden gewijzigd en is de overdruk van toepassing op het nieuwe tracé.

3.3.7 Overdruk - detailhandel (dh)

De overdruk detailhandel bepaalt de winkelkern langs de Kapelsesteenweg. Kleinschalige detailhandel, horeca en diensten met een maximale oppervlakte van 1500m² worden toegelaten op de gelijkvloerse en eerste verdieping. Kleinschalige bedrijvigheid en kantoren worden toegelaten met een maximum van 200m², enkel op het gelijkvloers.

De overdruk is van toepassing op gebouwen die ontsloten worden langs de Kapselsesteenweg en voor de bij deze gebouwen horende percelen die hiermee één geheel vormen.

De Overdruk – Inbreidingsgebieden primeert op de Overdruk – detailhandel. Zodra een perceel ontwikkeld wordt volgens de voorschriften van de Overdruk - Inbreidingsgebied, vervallen de voorschriften van de Overdruk – detailhandel voor het betrokken perceel. Dit omdat bij cumulatie van beide voorschriften de draagkracht van de omgeving wordt overschreden. In een inbreidingsgebied is een grotere handelszaak (> 200m²) bijgevolg niet toegelaten.

3.3.8 Overdruk – monumenten (mo)

In de overdrukzone worden alle panden en bijhorende buitenruimten aangeduid die geselecteerd werden als monument. De selectie van monumenten gebeurde op basis van de vastgestelde inventaris van onroerend erfgoed. De selectie komt overeen met de beschermde monumenten door het Vlaams Gewest. Binnen de afbakening van het RUP zijn 7 monumenten gelegen.

Een beschermd monument is een onroerend goed dat van algemeen belang is vanwege zijn erfgoedwaarde. Bij het monument horen eveneens onderdelen zoals een lambrisering, een trappartij of meubelen die door de architect mee zijn ontworpen. Cultuurgoederen die blijvend verbonden zijn met het monument maken altijd deel uit van de bescherming. Wanneer zulke cultuurgoederen mee zijn beschermd, staat dat voortaan uitdrukkelijk vermeld in het beschermingsbesluit.

Het RUP stelt het maximaal behoud van zowel het exterieur, het interieur als de bijhorende buitenruimte voorop.

Bij de beoordeling van elke vergunningsaanvraag wordt advies gevraagd aan de bevoegde overheid. Het advies toetst de voorliggende handelingen aan het actief- en passiefbehoudsbeginsel alsook aan de bepalingen van het individuele beschermingsbesluit van het betrokken onroerend erfgoed.

3.3.9 Overdruk – waardevol erfgoed

In de overdrukzone worden alle panden en bijhorende buitenruimten aangeduid die geselecteerd werden als pand met hoge erfgoedwaarde. De selectie van deze panden gebeurde op basis van de vastgestelde inventaris van onroerend erfgoed. Binnen de afbakening van het RUP zijn 149 panden met hoge erfgoedwaarde gelegen.

In de inventaris van bouwkundig erfgoed wordt “bouwkundig erfgoed” zo ruim mogelijk gezien: gebouwen van alle mogelijke typologieën, gebouwengroepen, complexen, bijhorende interieurs en interieurelementen, monumentale beeldhouwwerken enz.

De bestemming is gericht op het maximaal behoud van de vormelijke karakteristieken van het gebouw (volume, schaal, korrel, materialen en architectuur) en de bijhorende buitenruimte.

Bij de beoordeling van elke vergunningsaanvraag wordt advies gevraag aan de bevoegde overheid.  Het advies toetst de voorliggende handelingen aan de erfgoedwaarden (historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarden).

3.3.10 Overdruk – inbreidingsgebieden

In het RUP worden 3 inbreidingsgebieden afgebakend:

• (A) Ca. 2,80ha groot, gelegen in bouwblok Kapelsesteenweg, Marcel De Backerstraat, Isabellalei, Bist.

• (B) Ca. 0,85ha groot, gelegen in bouwblok Kapelsesteenweg, Prinshoeveweg, Jozef Ickxstraat, Veltwijcklaan.

• (C) Ca. 0,60ha groot, gelegen in bouwblok Prinshoeveweg, Kruidenlaan, Veltwijcklaan, Jozef Ickxstraat

Situering overdruk inbreidingsgebieden

In de zone overdruk inbreidingsgebieden kunnen de op het ogenblik van inwerkingtreding van het RUP bestaande vergunde of vergund geachte activiteiten behouden blijven. Om de verkeersstroom te controleren en de draagkracht van de omgeving niet te overschrijden worden uitbreidingen niet toegestaan. Bij stopzetting van de huidige activiteiten kan de zone verkaveld worden voor bewoning.

Bij de inbreidingsprojecten moet een open en groen karakter met voldoende doorzichten gegarandeerd worden. De bebouwing moet daarom beantwoorden aan een aantal inrichtingsprincipes, oa:

• Maximaal 15 woningen per hectare, berekend op basis van de bruto-oppervlakte van de totale inbreidingszone

• Minimum 60% van de bruto-oppervlakte van de totale inbreidingszone wordt groen ingericht. Dit kan privaat of collectief groen zijn.

• Een bufferafstand van minimaal 10m tussen de bebouwing en de zonegrens.

• Beperking in afmeting bouwvolumes.

• Per 80m² onbebouwde ruimte moet 1 hoog- of laagstammige boom voorzien te worden.

• Langs de Kapelsesteenweg wordt de breedte van de bebouwing beperkt tot de helft van de zonebreedte. Op die manier wordt een aaneenschakeling van lange meergezinsgebouwen vermeden.

• Aandacht voor de bestaande waterlopen.

Elke vergunningsaanvraag moet een inrichtingsstudie voor het geheel van het inbreidingsgebied bevatten.

De Overdruk – Inbreidingsgebieden primeert op de Overdruk – detailhandel. Zodra een perceel ontwikkeld wordt volgens de voorschriften van de Overdruk - Inbreidingsgebied, vervallen de voorschriften van de Overdruk – detailhandel voor het betrokken perceel. Dit omdat bij cumulatie van beide voorschriften de draagkracht van de omgeving wordt overschreden. In een inbreidingsgebied is een grotere handelszaak (> 200m²) bijgevolg niet toegelaten.

3.3.11 Overdruk – verblijfsrecreatie

Ter hoogte van het lokaal van de jeugdbeweging aan Hof De Bist wordt verblijfsrecreatie toegestaan. Deze verblijfsrecreatie sluit aan bij de ruimtelijke draagkracht van de omgeving. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor het realiseren van de bestemming zijn toegelaten.