2.2.2.1 Dichtheid

Het masterplan voor de Slachthuissite dat aan onderhavig RUP ten grondslag ligt is een plan voor stadsverdichting. Het beslaat ongeveer de helft van de gronden in de stadswijk Den Dam. Deze gronden worden nu ingenomen door verkeers- en parkeerruimte, overwegend leegstaande bedrijfsgebouwen waaronder de beide Slachthuishallen met hun markante dakensilhouet. Ook het gedempte Noordschippersdok waar een buurtparkje, een voetbalveld, een sporthal en een basisschool liggen, en de kaaien van het Lobroekdok aan de overkant van de Slachthuislaan maken er deel van uit. Vandaag ligt de wijk Den Dam grotendeels afgekeerd van de Slachthuislaan, die een noordelijke schakel van de Singel vormt. Tussen de twee deelgebieden die door de Lange Lobroekstraat verbonden worden, de Marbaixwijk en de rivierstraten rond de Sint Lambertuskerk, gaapt de leegte van het Slachthuisterrein, net daar waar de Lange Lobroekstraat nog een resem eet- en drinkgelegenheden rijk is.

De in het masterplan beoogde ontwikkeling biedt een kans om in Den Dam de stedelijke samenhang te herstellen. Het centrum van de wijk kan weer in het midden komen te liggen, nabij de Slachthuishallen en de restaurants die er hun ontstaan aan danken. De wijk kan eindelijk aansluiting vinden bij de Slachthuislaan en, aan de overkant daarvan, het Lobroekdok. Het plan beoogt de voorzieningen die nu op de te ontwikkelen gronden liggen uit te breiden en aan te vullen met in de wijk nog ontbrekende voorzieningen, en voor werk- en bedrijfsruimte een blijvende toekomst in de wijk te verzekeren. (Alleen de voetbalvelden gaan naar een andere, nabije locatie).

Den Dam is door de spoorwegdam van naburige wijken gescheiden en heeft daarom eigen commerciële en wijkvoorzieningen nodig. Met de inbreng van nieuwe woningen (driekwart van het geplande volume) wordt het draagvlak daarvoor uitgebreid en ligt een meer complete wijk in het verschiet. Ook voor andere grootschalige investeringen die de hele wijk ten goede komen is nieuwe ontwikkeling doorslaggevend: de uitrol van een stadswarmtenet, gevoed door de waterzuiveringsinstallatie aan de Schijnpoort, de versterking van het openbaar vervoer met onder meer een Singeltram.

De dichtheid wordt echter niet egaal gespreid. De lage dichtheid van de goeddeels te bewaren Slachthuishallen wordt gecompenseerd met enkele woontorens, qua maat afgestemd op de nabijgelegen torens in Park Spoor Noord en op het Eilandje. Cadix en Nieuw Zuid zijn relevante vergelijkingspunten, omdat het stadswijken met soortgelijke duurzaamheidsambities zijn op vergelijkbare afstand van het stadscentrum, grenzend aan grootschalige stadslandschappen. Ook voor Den Dam is de open ruimte dichtbij: de Slachthuislaan kijkt uit over een uitgestrekt waterlandschap, met het Lobroekdok, de Schijnvallei en het Albertkanaal; achter de spoorwegdam strekt zich Park Spoor Noord uit.

Het streefbeeld is dat van een dichte stadswijk tussen twee stadsbrede landschapsparken.

Eén van die beoogde landschapsparken, het Ringpark, is op dit ogenblik nog een voor de gezondheid schadelijke verkeersader. De hinder daarvan is weliswaar berekend, de te verwachten lucht- en geluidskwaliteit heeft de planvorming en de fasering beïnvloed (zo is het nieuwe buurtpark minder blootgesteld dan het groen op het Noordschippersdok). Maar ondanks zulke voorzorgen blijft het voornemen om de Ring te overkappen en om te zetten naar een stadsbreed landschapspark het eindperspectief voor de ontwikkeling van de Slachthuissite.

De geplande verdichting is niet alleen voor de wijk, maar ook voor de hele stad voordelig. Centrale, met het openbaar vervoer goed ontsloten gronden worden ontwikkeld. Het grotere buurtpark en ander buurtgroen draagt bij aan de ontharding van de stad. De activering van leegstaande bedrijfsruimte in de binnenstad stopt de verdringing van werkplaatsen naar enkel per auto bereikbare plekken buiten de stad. Het Sportpaleis en de Lotto-arena, attractiepolen die nu in een verkeerskolk liggen, krijgen een volwaardige stadswijk met eet- en drinkgelegenheden op loopafstand, een extra stimulans om met het openbaar vervoer te komen. Voor de wijk gewenste investeringen zoals een overkapping van de Oosterweelverbinding naast het Lobroekdok, het warmtenet en de Singeltram helpen Antwerpen verder in de transitie naar een duurzame stad.

2.2.2.2 Hoogbouw

In het masterplan zijn op vier plekken hoge gebouwen voorzien. Deze gebouwen zijn steeds onderdeel van de bouwblokkenstructuur in het plan. Solitaire volumes komen niet voor. Deze opzet verzacht de impact van hoogbouw op het straatniveau.

De hoge gebouwen zijn zo geplaatst dat ze de stedenbouwkundige structuur van het plan ondersteunen en bijdragen aan goed gevormde stadsruimtes. Hun positie markeert centrale plekken in de wijk: de Kalverwei en de hoofdtoegangsweg, de Kalverstraat. Het gaat nooit om vrijstaande torens, maar telkens om in een specifiek bouwblok ingebonden torens. Minstens één, in de bouwenveloppe aangegeven gevelvlak ligt achteruit ten opzichte van de rooilijnen van het bouwblok.

De toren op de kade markeert de overgang tussen het bebouwde en onbebouwde gedeelte van de kade. Deze in de rand van de Kalverwei versterkt de omslotenheid van de Kalverwei. Daarnaast vormt deze toren een eindpunt van de bouwblokken op het Noordschippersdok, zonder aan de Slachthuislaan al te prominent te concurreren met de andere hoogbouwvolumes. Langs de Oude Kalverstraat zijn aan beide uiteinden hoge volumes voorzien. Het volume op de hoek met de Slachthuislaan begrenst de open ruimte die tussen de slachthuishallen en de Slachthuislaan is gelegen en markeert tegelijkertijd de toegang tot de wijk. De andere toren maakt onderdeel uit van de herontwik­keling van de westelijke hal. De relatief lage hallen en de royaal bemeten open ruimte rondom kan een hoger volume goed aan om daarmee tot een meer stedelijke ruimtevorming te komen. Tezamen met de hoogbouw op de hoek met de Slachthuislaan geeft het aan de Oude Kalverstraat een krachtig stedelijk profiel, zonder dat de Oude Kalverstraat over de gehele lengte door hoge bebouwing wordt geflankeerd.

Tegelijk reageren de torens op elkaar, omdat ze per twee een publieke ruimte markeren: twee torens bakenen de Kalverwei af, twee torens de Kalverstraat. Verder worden de torens vanuit verschillende benaderingen dynamisch waargenomen, zowel vanuit de wijk als vanop de weg of vanuit naburige stadsdelen. Daarom zijn al hun gevels als voorgevels te beschouwen. Dit maakt de ontwerpopgave voor deze torens uitdagend en complex. Hun identiteit is drieledig: ze maken deel uit van een bouwblok, van een op een publieke ruimte gericht koppel, en van een stadslandschap.

Op schaal van het masterplan werd een studie naar de locatiegeschiktheid gedaan, zoals vastgelegd in de Hoogbouwnota Antwerpen. Op basis daarvan werden een aantal aanpassingen gedaan aan de oorspronkelijke volumes. De setbacks die noodzakelijk zijn voor lichtinval, schaduwwerking of windhinder zijn in de voorschriften opgenomen.

Compositie van hoogbouw: de gebouwen markeren de stadsruimtes (Masterplan)

2.2.2.3 Deelgebieden

In het plangebied zijn door de structuur van openbare ruimtes een aantal deelgebieden te onderscheiden die elk een eigen specifieke bebouwingsopzet kennen:

• De fronten op het Noordschippersdok

• De Kalverweibuurt

• Slachthuishallen en nabije omgeving

• De Marbaixwijk

• Kadebebouwing

Deze deelgebieden worden ieder afzonderlijk besproken in de volgende punten.

Deelruimtes bebouwing en programma (Masterplan)

De fronten op het Noordschippersdok

Het doel is de bebouwing op het Noordschippersdok te ontwikkelen tot een kwalitatief stadsfront.

De positie van de nieuwe bebouwing sluit aan op de stratenstructuur van de wijk. De straten worden elk op hun eigen manier gecontinueerd tot aan de Slachthuislaan en verweven met het Kalverpad.

Dwars op de straten loopt het Kalverpad. Het Kalverpad scheidt het plangebied in twee bebouwbare zijden. Aan de zuidzijde sluit de nieuwe bebouwing aan bij de bestaande bouwblokken op Den Dam en wordt deze bebouwing afgewerkt. Hier wordt de schaal van de bestaande buurt gevolgd. Aan de noordzijde van het Kalverpad verschijnen nieuwe stadsblokken die samen het stadsfront aan het Lobroekdok zullen vormen. Hier wordt een residentieel programma voorzien met incidenteel verhuurbare ruimte of woon-werkomgevingen. De bebouwing is hoger aan de Slachthuislaan en loopt naar de buurt toe af. De bouwhoogte van de fronten varieert tussen de zeven en negen bouwlagen langs de Slachthuislaan, met op de straathoeken een hoogte van vier bouwlagen (uitgezonderd hoek met de Kalverwei). Aan de zijde van het Kalverpad is de bebouwing minder hoog en wordt de mogelijkheid voorzien buurtvoorzieningen te integreren zoals een kinderdagverblijf en een nieuwe sporthal.

In het ontwerp van dit deelgebied wordt rekening gehouden met een mogelijke toekomstige sloop van de sociale woningen tussen de Samberstraat en de Rupelstraat. Mocht in de toekomst ook de woontechnische kwaliteit van de woningen onvoldoende zijn dan is na sloop een meer coherent stedelijk weefsel te ontwikkelen. Op dat moment kan ook het Kalverpad worden gecontinueerd tot aan de Twee Netenstraat. De twee varianten op de figuur (fase 1 en fase 2) laten die flexibiliteit zien.

Het bebouwingsbeeld langs de Slachthuislaan zal bestaan uit een straatwand die is opgebouwd uit naastgelegen panden van afwisselend formaat met een onderste bouwlaag die ruimte biedt aan stedelijk gebruik. Ook aan de zijde van het Kalverpad zal de bebouwing afwisselend van grootte en architectuur zijn. Hiermee sluit de bebouwing in beeld en hoogte aan op dat van de bestaande buurt.

schematische weergave van de ruimtelijke samenhang tussen Den Dam en de bebouwing op het Noordschippersdok (Masterplan)

Noordschippers dok Fase 1 (Masterplan) Noordschippers dok Fase 2 (Masterplan)

De Kalverweibuurt

De Kalverweibuurt ligt in het hart van het plangebied tussen de Kalverwei en de slachthuishallen. De nadruk in dit deelplangebied ligt op wonen, maar met de mogelijkheid een aanvullend programma te ontwikkelen langsheen de randen. Het masterplan gaat voor dit deelplangebied uit van een onderscheid tussen de buitenrand en het binnenmilieu. De bebouwing in de binnenruimte is kleinschaliger. De bebouwingsopzet aan de randen heeft wisselende bouwhoogtes en typologieën.

Zo wordt aan de Slachthuislaan dezelfde bebouwingshoogte voorzien als bij de fronten op het Noordschippersdok. Dit stadsbeeld van samengestelde stedelijke bouwblokken wordt verder gezet langs de Oude Kalverstraat (langs de oostgrens van de Kalverweibuurt). De bouwhoogte is hier gemiddeld zeven bouwlagen met een verhoogde plint die ruimte biedt aan commerciële ruimtes. De hoek van de Slachthuislaan met de Oude Kalverstraat biedt ruimte aan een hoger volume tot 22 bouwlagen. Dit hoekgebouw ligt prominent aan de nieuwe toegang tot de wijk.

De bebouwing langs de rand van het Lobroekplein is beperkt tot vijf bouwlagen om aansluiting te vinden bij de hoogte van de bestaande bebouwing rond het plein. Het gelijkvloers kent een hogere ruimte en biedt ruimte voor bijvoorbeeld een supermarkt.

De rand langs de Kalverwei kent een andere typologie. Hier staan een drietal ‘parkresidenties’ in de rand van het park met toegangen en collectieve tuinen gelegen aan de binnenzijde van de Kalverweibuurt. Deze parkresidenties zijn steeds als architectonische eenheden te ontwerpen.

De ligging aan het Lobroekplein biedt de mogelijkheid om ook handelszaken te ontwikkelen. Daarnaast biedt de ligging aan de Slachthuislaan en de Oude Kalverstraat mogelijkheden om ook kleinschalige werkruimtes op het gelijkvloers te voorzien of woningtypes waarin wonen en werken wordt gecombineerd.

Impressie van de ‘parkresidenties’ aan de Kalverwei (Masterplan)

Slachthuishallen en nabije omgeving

De bestaande slachthuishallen zijn beeldbepalend voor de wijk. De grote schaal en de karakteristieke architectuur dagen uit voor een nieuwe toekomst. Het masterplan wordt gepleit voor een herontwikkeling die kansen biedt voor de lokale en stedelijke economie en die het voorzieningenpeil in de buurt verder ondersteunt.

In de ontwikkelingsstrategie van het masterplan wordt ruimte gelaten voor een geleidelijke herontwikkeling, nieuwbouw maar ook voor gedeeltelijke sloop. Volgende prioritering wordt gehanteerd voor wat betreft het streven naar behoud van de hallen:

1. De oostelijke hal, blijft in zijn geheel behouden en wordt gerenoveerd.

2. Het eerste travee van beide hallen aan de Slachthuislaan en de twee eerste traveeën aan het plein blijven als beeldbepalend ensemble behouden.

3. De portiersloge aan de Slachthuislaan blijft behouden als een solitair paviljoen.

4. De binnenstraat blijft behouden.

5. Aanpassingen en nieuwbouw voegen zich in, rekening houdend met het dakenlandschap.

Op basis van die uitgangspunten worden verschillende varianten voorgesteld die de flexibiliteit illustreren.

De westelijke, lagere, hal kan getransformeerd worden waarbij tegelijk de karakteristieke kopgevels behouden blijven. In de meer getransformeerde varianten ontstaat een complex dat ruimte biedt aan een foodmarket aan het Hallenplein, een dienstencentrum met serviceflats op de hoek, grondgebonden woningen en appartementen gekoppeld aan kleinschalige productieruimtes en eventueel ook kantoren aan de zijde van de Slachthuislaan.

Voor de oostelijke hal, grotere, wordt uitgegaan van het volledig behoud van de constructie en het volume. Het meest concreet op dit moment is de vestiging van een nieuwe tweestromenschool aan het Hallenplein met buitenruimte in de Hallentuin. Ook werkplaatsen van groter formaat kunnen in deze hal een plaats krijgen. De hal biedt kansen voor nieuwe lokale maakindustrie en uitwisseling tussen onderwijs en bedrijfsleven.

Tussen de oostelijke hal en de te behouden portierswoning langs de Slachthuislaan wordt een nieuwe aanbouw voorzien met onderaan plaats voor een kinderdagverblijf dat samen met de tweestromenschool gebruik kan maken van de Hallentuin. Op de overige bouwlagen kunnen kantoren en appartementen worden ingericht.

Tussen beide hallen wordt een tussenstraat gecreëerd en een parkeerterrein kan worden ingericht aan de kant van de Slachthuislaan.

Tussen het Hallenplein en de Lange Lobroekstraat wordt een woonzorgcentrum ontwikkeld met woningen voor senioren en op het gelijkvloers aan zorg gerelateerde voorzieningen.

Impressie van de hallen met hoekgebouwen en het woonzorgcentrum op de voorgrond (Masterplan)

Modelmatige verkenningen (Masterplan)

De Marbaixwijk

Deze wijk ligt vandaag geïsoleerd van de stad. Door het aanleggen van een nieuwe straat parallel met de Ceulemansstraat ontstaat de mogelijkheid om het bouwblok af te werken. De woningen langs de Ceulemansstraat blijven bestaan en nieuwe woningen kunnen ontwikkeld worden langs de nieuw aan te leggen straat ter hoogte van de Hallentuin.

Om onder andere het isolement van deze wijk op te heffen wordt bij voorkeur de Eendrachtstraat doorgetrokken tot aan de nieuw aan te leggen straat. Dit is mogelijk als de bedrijfshallen die op de kop staan worden afgebroken.

De bebouwing sluit aan bij de schaal van de bestaande buurt door hier in te zetten op stedelijke gezinswoningen en kleinschalige appartementen om de straathoeken vorm te geven.

Referenties Marbaixwijk (Masterplan)

Kadebebouwing

Tussen Schijnpoortweg en de toekomstige Kalverwei staan diverse bedrijfspanden op de kade. Met de aanstaande verdieping van de Ring en de daarmee gepaard gaande afsluiting van het Lobroekdok van het Albertkanaal is er geen toekomst meer voor watergebonden bedrijvigheid. Deze verandering vraagt om een strategie om de bedrijvigheid op de kade te vernieuwen en ruimte te bieden aan nieuwe kleinschalige productie en ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast is het de inzet van de stad de ruimte die de bebouwing inneemt te reduceren om een meer open zicht te bieden op het Lobroekdok en om meer ruimte te bieden aan voetgangers op de kade en de Slachthuislaan. Deze ambitie staat verwoord in het Masterplan Publieke Ruimte Singel Noord.

Deze ontwikkelingen en ambities zijn vertaald in een opzet waarin in de toekomst bij vervanging van de bestaande bebouwing op een kleinere footprint mag worden teruggebouwd. Deze kleinere footprint biedt aan de zijde van de Slachthuislaan de ruimte om het Singelfietspad en de voetgangerszone naar een comfortabele breedte te brengen.

Als de Ring is verdiept en overkapt (of een andere maatregel met gelijkaardige effecten op geluid en luchtkwaliteit) bieden kade midden en kade zuid ook een interessante woonomgeving. In de bouwvolumes is daarom de suggestie gedaan om bovenop de werkruimtes aanvullend appartementen te voorzien. Op de kop van deze reeks nieuwe gebouwen, op de overgang van bebouwde naar onbebouwde kade, wordt in dit scenario ook een autonoom stedelijk woongebouw met een woontoren voorzien. Het vormt een markante kop op de kadebebouwing en zorgt door zijn schaal en programma ervoor dat de stedelijkheid van de Kalverweibuurt tot aan het Lobroekdok kan worden voorgezet.

Met inachtneming van de bestaande kavelstructuur kan er een ritmische reeks gebouwen ontstaan waartussen open zicht op het Lobroekdok geboden wordt. Deze tussenruimtes bieden plek aan groen in te richten kadetuinen. Al op kortere termijn kan langs de oever een wandelpad worden aangelegd waarmee de buurt verbonden raakt met de omgeving van het Sportpaleis en Spoor -Oost.

Impressie van de bebouwing op Lobroekkade Noord (Masterplan)