In het plangebied zijn door de structuur van openbare ruimtes een aantal deelgebieden te onderscheiden die elk een eigen specifieke bebouwingsopzet kennen:

• De fronten op het Noordschippersdok

• De Kalverweibuurt

• Slachthuishallen en nabije omgeving

• De Marbaixwijk

• Kadebebouwing

Deze deelgebieden worden ieder afzonderlijk besproken in de volgende punten.

Deelruimtes bebouwing en programma (Masterplan)

De fronten op het Noordschippersdok

Het doel is de bebouwing op het Noordschippersdok te ontwikkelen tot een kwalitatief stadsfront.

De positie van de nieuwe bebouwing sluit aan op de stratenstructuur van de wijk. De straten worden elk op hun eigen manier gecontinueerd tot aan de Slachthuislaan en verweven met het Kalverpad.

Dwars op de straten loopt het Kalverpad. Het Kalverpad scheidt het plangebied in twee bebouwbare zijden. Aan de zuidzijde sluit de nieuwe bebouwing aan bij de bestaande bouwblokken op Den Dam en wordt deze bebouwing afgewerkt. Hier wordt de schaal van de bestaande buurt gevolgd. Aan de noordzijde van het Kalverpad verschijnen nieuwe stadsblokken die samen het stadsfront aan het Lobroekdok zullen vormen. Hier wordt een residentieel programma voorzien met incidenteel verhuurbare ruimte of woon-werkomgevingen. De bebouwing is hoger aan de Slachthuislaan en loopt naar de buurt toe af. De bouwhoogte van de fronten varieert tussen de zeven en negen bouwlagen langs de Slachthuislaan, met op de straathoeken een hoogte van vier bouwlagen (uitgezonderd hoek met de Kalverwei). Aan de zijde van het Kalverpad is de bebouwing minder hoog en wordt de mogelijkheid voorzien buurtvoorzieningen te integreren zoals een kinderdagverblijf en een nieuwe sporthal.

In het ontwerp van dit deelgebied wordt rekening gehouden met een mogelijke toekomstige sloop van de sociale woningen tussen de Samberstraat en de Rupelstraat. Mocht in de toekomst ook de woontechnische kwaliteit van de woningen onvoldoende zijn dan is na sloop een meer coherent stedelijk weefsel te ontwikkelen. Op dat moment kan ook het Kalverpad worden gecontinueerd tot aan de Twee Netenstraat. De twee varianten op de figuur (fase 1 en fase 2) laten die flexibiliteit zien.

Het bebouwingsbeeld langs de Slachthuislaan zal bestaan uit een straatwand die is opgebouwd uit naastgelegen panden van afwisselend formaat met een onderste bouwlaag die ruimte biedt aan stedelijk gebruik. Ook aan de zijde van het Kalverpad zal de bebouwing afwisselend van grootte en architectuur zijn. Hiermee sluit de bebouwing in beeld en hoogte aan op dat van de bestaande buurt.

schematische weergave van de ruimtelijke samenhang tussen Den Dam en de bebouwing op het Noordschippersdok (Masterplan)

Noordschippers dok Fase 1 (Masterplan) Noordschippers dok Fase 2 (Masterplan)

De Kalverweibuurt

De Kalverweibuurt ligt in het hart van het plangebied tussen de Kalverwei en de slachthuishallen. De nadruk in dit deelplangebied ligt op wonen, maar met de mogelijkheid een aanvullend programma te ontwikkelen langsheen de randen. Het masterplan gaat voor dit deelplangebied uit van een onderscheid tussen de buitenrand en het binnenmilieu. De bebouwing in de binnenruimte is kleinschaliger. De bebouwingsopzet aan de randen heeft wisselende bouwhoogtes en typologieën.

Zo wordt aan de Slachthuislaan dezelfde bebouwingshoogte voorzien als bij de fronten op het Noordschippersdok. Dit stadsbeeld van samengestelde stedelijke bouwblokken wordt verder gezet langs de Oude Kalverstraat (langs de oostgrens van de Kalverweibuurt). De bouwhoogte is hier gemiddeld zeven bouwlagen met een verhoogde plint die ruimte biedt aan commerciële ruimtes. De hoek van de Slachthuislaan met de Oude Kalverstraat biedt ruimte aan een hoger volume tot 22 bouwlagen. Dit hoekgebouw ligt prominent aan de nieuwe toegang tot de wijk.

De bebouwing langs de rand van het Lobroekplein is beperkt tot vijf bouwlagen om aansluiting te vinden bij de hoogte van de bestaande bebouwing rond het plein. Het gelijkvloers kent een hogere ruimte en biedt ruimte voor bijvoorbeeld een supermarkt.

De rand langs de Kalverwei kent een andere typologie. Hier staan een drietal ‘parkresidenties’ in de rand van het park met toegangen en collectieve tuinen gelegen aan de binnenzijde van de Kalverweibuurt. Deze parkresidenties zijn steeds als architectonische eenheden te ontwerpen.

De ligging aan het Lobroekplein biedt de mogelijkheid om ook handelszaken te ontwikkelen. Daarnaast biedt de ligging aan de Slachthuislaan en de Oude Kalverstraat mogelijkheden om ook kleinschalige werkruimtes op het gelijkvloers te voorzien of woningtypes waarin wonen en werken wordt gecombineerd.

Impressie van de ‘parkresidenties’ aan de Kalverwei (Masterplan)

Slachthuishallen en nabije omgeving

De bestaande slachthuishallen zijn beeldbepalend voor de wijk. De grote schaal en de karakteristieke architectuur dagen uit voor een nieuwe toekomst. Het masterplan wordt gepleit voor een herontwikkeling die kansen biedt voor de lokale en stedelijke economie en die het voorzieningenpeil in de buurt verder ondersteunt.

In de ontwikkelingsstrategie van het masterplan wordt ruimte gelaten voor een geleidelijke herontwikkeling, nieuwbouw maar ook voor gedeeltelijke sloop. Volgende prioritering wordt gehanteerd voor wat betreft het streven naar behoud van de hallen:

1. De oostelijke hal, blijft in zijn geheel behouden en wordt gerenoveerd.

2. Het eerste travee van beide hallen aan de Slachthuislaan en de twee eerste traveeën aan het plein blijven als beeldbepalend ensemble behouden.

3. De portiersloge aan de Slachthuislaan blijft behouden als een solitair paviljoen.

4. De binnenstraat blijft behouden.

5. Aanpassingen en nieuwbouw voegen zich in, rekening houdend met het dakenlandschap.

Op basis van die uitgangspunten worden verschillende varianten voorgesteld die de flexibiliteit illustreren.

De westelijke, lagere, hal kan getransformeerd worden waarbij tegelijk de karakteristieke kopgevels behouden blijven. In de meer getransformeerde varianten ontstaat een complex dat ruimte biedt aan een foodmarket aan het Hallenplein, een dienstencentrum met serviceflats op de hoek, grondgebonden woningen en appartementen gekoppeld aan kleinschalige productieruimtes en eventueel ook kantoren aan de zijde van de Slachthuislaan.

Voor de oostelijke hal, grotere, wordt uitgegaan van het volledig behoud van de constructie en het volume. Het meest concreet op dit moment is de vestiging van een nieuwe tweestromenschool aan het Hallenplein met buitenruimte in de Hallentuin. Ook werkplaatsen van groter formaat kunnen in deze hal een plaats krijgen. De hal biedt kansen voor nieuwe lokale maakindustrie en uitwisseling tussen onderwijs en bedrijfsleven.

Tussen de oostelijke hal en de te behouden portierswoning langs de Slachthuislaan wordt een nieuwe aanbouw voorzien met onderaan plaats voor een kinderdagverblijf dat samen met de tweestromenschool gebruik kan maken van de Hallentuin. Op de overige bouwlagen kunnen kantoren en appartementen worden ingericht.

Tussen beide hallen wordt een tussenstraat gecreëerd en een parkeerterrein kan worden ingericht aan de kant van de Slachthuislaan.

Tussen het Hallenplein en de Lange Lobroekstraat wordt een woonzorgcentrum ontwikkeld met woningen voor senioren en op het gelijkvloers aan zorg gerelateerde voorzieningen.

Impressie van de hallen met hoekgebouwen en het woonzorgcentrum op de voorgrond (Masterplan)

Modelmatige verkenningen (Masterplan)

De Marbaixwijk

Deze wijk ligt vandaag geïsoleerd van de stad. Door het aanleggen van een nieuwe straat parallel met de Ceulemansstraat ontstaat de mogelijkheid om het bouwblok af te werken. De woningen langs de Ceulemansstraat blijven bestaan en nieuwe woningen kunnen ontwikkeld worden langs de nieuw aan te leggen straat ter hoogte van de Hallentuin.

Om onder andere het isolement van deze wijk op te heffen wordt bij voorkeur de Eendrachtstraat doorgetrokken tot aan de nieuw aan te leggen straat. Dit is mogelijk als de bedrijfshallen die op de kop staan worden afgebroken.

De bebouwing sluit aan bij de schaal van de bestaande buurt door hier in te zetten op stedelijke gezinswoningen en kleinschalige appartementen om de straathoeken vorm te geven.

Referenties Marbaixwijk (Masterplan)

Kadebebouwing

Tussen Schijnpoortweg en de toekomstige Kalverwei staan diverse bedrijfspanden op de kade. Met de aanstaande verdieping van de Ring en de daarmee gepaard gaande afsluiting van het Lobroekdok van het Albertkanaal is er geen toekomst meer voor watergebonden bedrijvigheid. Deze verandering vraagt om een strategie om de bedrijvigheid op de kade te vernieuwen en ruimte te bieden aan nieuwe kleinschalige productie en ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast is het de inzet van de stad de ruimte die de bebouwing inneemt te reduceren om een meer open zicht te bieden op het Lobroekdok en om meer ruimte te bieden aan voetgangers op de kade en de Slachthuislaan. Deze ambitie staat verwoord in het Masterplan Publieke Ruimte Singel Noord.

Deze ontwikkelingen en ambities zijn vertaald in een opzet waarin in de toekomst bij vervanging van de bestaande bebouwing op een kleinere footprint mag worden teruggebouwd. Deze kleinere footprint biedt aan de zijde van de Slachthuislaan de ruimte om het Singelfietspad en de voetgangerszone naar een comfortabele breedte te brengen.

Als de Ring is verdiept en overkapt (of een andere maatregel met gelijkaardige effecten op geluid en luchtkwaliteit) bieden kade midden en kade zuid ook een interessante woonomgeving. In de bouwvolumes is daarom de suggestie gedaan om bovenop de werkruimtes aanvullend appartementen te voorzien. Op de kop van deze reeks nieuwe gebouwen, op de overgang van bebouwde naar onbebouwde kade, wordt in dit scenario ook een autonoom stedelijk woongebouw met een woontoren voorzien. Het vormt een markante kop op de kadebebouwing en zorgt door zijn schaal en programma ervoor dat de stedelijkheid van de Kalverweibuurt tot aan het Lobroekdok kan worden voorgezet.

Met inachtneming van de bestaande kavelstructuur kan er een ritmische reeks gebouwen ontstaan waartussen open zicht op het Lobroekdok geboden wordt. Deze tussenruimtes bieden plek aan groen in te richten kadetuinen. Al op kortere termijn kan langs de oever een wandelpad worden aangelegd waarmee de buurt verbonden raakt met de omgeving van het Sportpaleis en Spoor -Oost.

Impressie van de bebouwing op Lobroekkade Noord (Masterplan)