Artikel 1 Zone voor gemengde functies (Ge 1)

Deze zone bevat het Noord-Center. Op de 6,5 ha grote zone staat momenteel een onderbenut gebouwencomplex met een bruto-oppervlakte van ong. 80.000 m². De voorschriften voorzien de mogelijkheid om (delen van) de bestaande gebouwen te herbestemmen of om een volledige nieuwe totaalontwikkeling te realiseren. Bij het oprichten van nieuwe gebouwen is het belangrijk dat deze het functioneren van het stedelijk beeld aan de zijde van de Noorderlaan versterken.

De Michiganstraat wordt bij de heraanleg van de Noorderlaan aangesloten om het ventwegsysteem. Dit betekent dat auto’s en vrachtwagens vanuit het noorden de site via de ventweg kunnen bereiken (hetzij rechtstreeks, hetzij via de Michiganstraat).

Figuur 13 | gevelprofiel Noorderlaan thv Ge 1, huidige situatie

Bestemming

De zone is bedoeld voor een mix aan functies.

Door de totale bruto-vloeroppervlakte van bedrijvigheid minstens even groot te maken dan deze van andere functies, wordt de aanwezigheid van bedrijvigheid gestimuleerd. Op die manier worden zuinig ruimtegebruik en verweving gestimuleerd. Ook gestapelde en gecombineerde ontwikkelingen in één gebouw zijn mogelijk.

In dit gebied worden naast bedrijvigheid, ook grootschalige leisure, gemeenschapsvoorzieningen, stadslandbouw, socio-culturele activiteiten, en aanvullende reca toegestaan.

Inrichting

Inrichtingsstudie

Er dient een inrichtingsstudie te worden opgemaakt waarin duiding gegeven wordt bij het gewenste project. Dit laat toe flexibel te kunnen inspelen op vragen tot ontwikkeling zonder hierbij de kwaliteit van het gebied uit het oog te verliezen. Hierbij dient onder meer aandacht te zijn voor een goede toegankelijkheid voor fietsers, voetgangers en openbaarvervoergebruikers, zuinig ruimtegebruik door waar mogelijk functies te stapelen in slimme, multifunctionele gebouwen en het garanderen van een hoge leefkwaliteit door overlastbeperkende maatregelen en de uitbouw van een kwalitatieve en veerkrachtige blauwgroenstructuur,.

Gebouwen en constructies

Om langs de Noorderlaan een stedelijke bebouwingsfront te creëren, dient nieuwe bebouwing voor minstens 60% van de gevellengte op een vaste bouwlijn te worden ingeplant. De mogelijkheid tot het voorzien van terugsprongen in de voorgevel om bijvoorbeeld inkomzones te accentueren wordt open gehouden. Het creëren van een stedelijk bebouwingsfront met levendige plint en hoge beeldwaarde aan de Noorderlaan is een belangrijke uitdaging.

Daarnaast geldt zowel langs de Noorderlaan als langs de Michiganstraat ook een minimale bouwhoogte. Om variatie en geleding te stimuleren wordt gewerkt met een gemiddelde bouwhoogte. Het gaat om de hoogte van de voorgevel van nieuwe gebouwen die respectievelijk langs de Noorderlaan (op de bouwlijn) en Michiganstraat (buiten de bouwvrije strook) worden ingeplant. De gevelhoogte hiervan dient gemiddeld minstens 17,0 m te zijn. Dit wil zeggen dat de bouwhoogte plaatselijk lager (en uiteraard ook hoger) mag zijn op voorwaarde dat het gemiddelde van de volledige voorgevel minstens 17,0 m bedraagt.

Niet – bebouwde ruimte

Uit de inrichtingsstudie moet blijken dat het programma en de inrichting van de open ruimte zorgvuldig en kwalitatief wordt uitgewerkt. Het ontwerp voor de open ruimte streeft een ontwikkeling na waarbij het project een geïntegreerd onderdeel vormt van de omliggende en ruimere omgeving.

Parkeren

Door de parking te richten op gemeenschappelijk gebruik door de verschillende omliggende functies, wordt efficiënt en meervoudig ruimtegebruik gestimuleerd.

Integraal waterbeheer en groenvoorzieningen

Om de omgevingskwaliteit te vergroten, hittestress te beperken en ruimte te bieden voor de aanleg van open waterstructuren (bij voorkeur gericht op infiltratie) wordt minimale oppervlakte aaneengesloten groen-/blauw gebied opgelegd.

Op onderstaande figuur is de bouwlijn en omvang te realiseren groen indicatief aangeduid. De precieze locatie, inrichting en kwaliteit dient in de inrichtingsstudie te worden afgewogen en verduidelijkt. Het te realiseren groen moet een samenhangende en kwalitatieve groenstructuur vormen.

Beheer

De realisatie van de voorzieningen voor integraal waterbeheer en groen moet gebeuren bij de eerste functiewijzing, nieuwbouw, uitbreiding of (her)aanleg van verharding.

Artikel 2 Zone voor gemengde functies (Ge 2)

Zone Ge 2 bevat het zuidelijke deel van het plangebied, nabij de Groenendaallaan. We onderscheiden 3 deelzones die rekening houdend met de bestaande situatie en de specifieke ontwikkelingspotenties worden afgebakend:

• In deelzone A zijn momenteel 2 grootschalige detailhandelszaken (Decathlon en Brico Plan-it) gevestigd.

• In deelzone B bevindt zich Metropolis, i.e. grootschalige leisure en diverse reca-activiteiten.

• Deelzone C, i.e. de hoek van de Groenendaallaan en Noorderlaan, is momenteel nog niet bebouwd.

Bestemming

De voorschriften zorgen ervoor dat de bestaande vergunde functies in respectievelijk deelzone A en B kunnen worden verdergezet met mogelijkheid tot het incorpereren van de buitenverkoop van Brico Plan-it in een gebouw / constructie (dat op de gewenste bouwlijn wordt geplaatst: zie inrichting). Tevens zijn er mogelijkheden voor verweving met bv bedrijvigheid, grootschalige leisure, gemeenschapsvoorzieningen, stadslandbouw, socio-culturele activiteiten en aanvullende reca). Voor deelzone C worden specifieke ontwikkelingsperspectieven uitgewerkt met het oog op een kwalitatieve en gemengde ontwikkeling.

Overzicht huidige functies zone Ge 2

De zone is bedoeld voor een mix aan functies. De toegelaten oppervlakten grootschalige detailhandel en grootschalige leisure wordt per deelzone gespecificeerd. Het type grootschalige detailhandel is gespecificeerd op basis van de categorieën (volgens het IHB-decreet) en de branches van Locatus. De categorie en belangrijkste branche waarin de winkel actief is, is hierbij maatgevend. Indien ook producten worden verkocht die niet tot de hoofdactiviteit (categorie en branche) behoren, is het belangrijk dat ze aanvullend zijn en slechts een beperkt deel van de netto-handelsoppervlakte (< 10% of < 300 m²) innemen.

Kantoren zijn toegelaten tot maximaal 1500 m² bruto vloeroppervlakte per deelzone.

Dit stemt volgens de ‘beleidsnota kantoren 2020’ overeen met de vigerende beleidskeuze voor ontwikkelingen in gebieden die niet behoren tot de 4 strategische kantoorlocaties (namelijk Eilandje Noord, Antwerpen Centraal, Nieuw Zuid en Berchem)

In zone Ge2 – deelzone C wordt (in beperkte mate en onder strikte voorwaarden) grootschalige detailhandel toegestaan met een maximum van 15.000m² bruto vloeroppervlakte.

Inrichting

Inrichtingsstudie

Er dient een inrichtingsstudie te worden opgemaakt waarin duiding gegeven wordt bij het gewenste project. Dit laat toe flexibel te kunnen inspelen op vragen tot ontwikkeling zonder hierbij de kwaliteit van het gebied uit het oog te verliezen. Hierbij dient onder meer aandacht te zijn voor een goede toegankelijkheid voor fietsers, voetgangers en openbaarvervoergebruikers, zuinig ruimtegebruik door waar mogelijk functies te stapelen in slimme, multifunctionele gebouwen en het garanderen van een hoge leefkwaliteit door overlastbeperkende maatregelen en de uitbouw van een kwalitatieve en veerkrachtige blauwgroenstructuur.

Niet – bebouwde ruimte

Uit de inrichtingsstudie moet blijken dat het programma en de inrichting van de open ruimte zorgvuldig en kwalitatief wordt uitgewerkt. Het ontwerp voor de open ruimte streeft een ontwikkeling na waarbij het project een geïntegreerd onderdeel vormt van de omliggende en ruimere omgeving.

Parkeren

De locatie en inrichting van de parking moet zodanig zijn dat een gemeenschappelijk gebruik van de parking voor de verschillende omliggende functies mogelijk wordt gemaakt. Het parkeersysteem voor de deelzones A, B en C moet vlot op elkaar aansluiten en een leesbaar, veilig en samenhangend systeem vormen.

Integraal waterbeheer en groenvoorzieningen

Om de omgevingskwaliteit te vergroten, hittestress te beperken en ruimte te bieden voor de aanleg van open waterstructuren (bij voorkeur gericht op infiltratie) wordt een minimale oppervlakte groen-/blauw gebied opgelegd. De groen-blauwe elementen dienen een samenhangend en structurerend geheel te vormen (te motiveren adhv de inrichtingsstudie).

Op onderstaande figuur is de bouwlijn en omvang te realiseren groen indicatief aangeduid. De precieze locatie, inrichting en kwaliteit dient in de inrichtingsstudie te worden afgewogen en verduidelijkt. Het te realiseren groen moet een samenhangende en kwalitatieve groenstructuur vormen.

Aan de zijde van de Noorderlaan kent de gevelbouwlijn een continu verloop. Vermits op het grafisch plan deelzone C 12 meter inspringt ten opzichte van deelzone A (er wordt immers rekening gehouden met de vereiste afslagstroken nabij het kruispunt), wijken de te respecteren afstanden ten opzichte van de zonegrens af (reps. 3 m en 15 m).

Beheer

De realisatie van de voorzieningen voor integraal waterbeheer en groen moet per deelzone gebeuren bij de eerste functiewijzing, nieuwbouw, uitbreiding of (her)aanleg van verharding

Artikel 3 Zone voor Bedrijven (Be 1)

Be 1 betreft het gebied ten noorden van de Michiganstraat. De voorschriften zijn in de eerste plaats gericht op het verder uitbaten van de aanwezige (hoofdzakelijk bedrijfsgerelateerde) functies. Om verweving mogelijk te maken, zijn naast bedrijvigheid ook gemeenschapsvoorzieningen en stadslandbouw toegestaan. Ingeval van nieuwbouw wordt een specifiek inplanting (bouwlijn) en minimale bouwhoogte opgelegd zodat de beeldkwaliteit en het stedelijk karakter langs de Noorderlaan stapsgewijs wordt verhoogd.

Bestemming

De hoofdfunctie is bedrijvigheid. Op elk perceel mag naast een bij het bedrijf horend kantoor en bedrijfsondersteunend voorzieningen maximaal 25% grootschalige leisure worden gerealiseerd. Op die manier worden zuinig ruimtegebruik en verweving gestimuleerd.

Inrichting

Gebouwen en constructies

Om langs de Noorderlaan een stedelijke bebouwingsfront te creëren, dient nieuwe bebouwing voor minstens 60% van de gevellengte op een vaste bouwlijn te worden ingeplant.

Daarnaast geldt voor nieuwe gebouwen ook een minimale bouwhoogte van 3 bouwlagen.

Niet – bebouwde ruimte /

Parkeren

Door aaneengesloten parking te voorzien wordt een gemeenschappelijk gebruik van de parking voor de verschillende omliggende functies mogelijk gemaakt.

Beheer /

Artikel 4 Zone voor Bedrijven (Be 2)

Figuur 14 | gevelprofiel Noorderlaan thv Be 2, huidige situatie

De zone Be 2 bevat de brandweerkazerne en het depot van De Lijn. De voorschriften zijn er in de eerste plaats op gericht om de continuïteit van de bestaande functies te garanderen. Indien de 5,3 ha grote site van De Lijn zou worden herontwikkeld, dan is het belangrijk dat de functies grootstedelijk van aard zijn (strevend naar mix van programma, meer gericht op een breder publiek, toegankelijker, …) en het gebied kwalitatief wordt ingericht. Hierbij moet enerzijds ingezet worden op het deels ontharden van de site en uitbouwen van een groen-blauw netwerk en anderzijds op het versterken van het stedelijk bebouwfront langs de Noorderlaan (waarbij de bestaande brandweerkazerne oa op vlak bouwhoogte en beeldkwaliteit maatgevend is).

Bestemming

Een mix aan gemengde bedrijfsactiviteiten, gemeenschapsvoorzieningen en stadslandbouw is toegestaan. Op die manier worden zuinig ruimtegebruik en verweving gestimuleerd.

Inrichting

Inrichtingsstudie

Er dient een inrichtingsstudie te worden opgemaakt waarin duiding gegeven wordt bij het gewenste project. Dit laat toe flexibel te kunnen inspelen op vragen tot ontwikkeling zonder hierbij de kwaliteit van het gebied uit het oog te verliezen. Hierbij dient onder meer aandacht te zijn voor een goede toegankelijkheid voor fietsers, voetgangers en openbaarvervoergebruikers, zuinig ruimtegebruik door waar mogelijk functies te stapelen in slimme, multifunctionele gebouwen en het garanderen van een hoge leefkwaliteit door overlastbeperkende maatregelen en de uitbouw van een kwalitatieve en veerkrachtige blauwgroenstructuur.

Gebouwen en constructies

Om langs de Noorderlaan een stedelijke bebouwingsfront te creëren, dient nieuwe bebouwing voor minstens 60% van de gevellengte op een vaste bouwlijn worden ingeplant.

Daarnaast geldt langs de Noorderlaan een minimale bouwhoogte. Om variatie en geleding te stimuleren wordt gewerkt met een gemiddelde bouwhoogte. Het gaat om de hoogte van de voorgevel van nieuwe gebouwen die respectievelijk langs de Noorderlaan (op de bouwlijn) en Michiganstraat (buiten de bouwvrije strook) worden ingeplant. De gevelhoogte hiervan dient gemiddeld minstens 17,0 m te zijn. Dit wil zeggen dat de bouwhoogte plaatselijk lager (en uiteraard ook hoger) mag zijn op voorwaarde dat het gemiddelde van de volledige voorgevel minstens 17,0 m bedraagt.

Niet – bebouwde ruimte

Uit de inrichtingsstudie moet blijken dat het programma en de inrichting van de open ruimte zorgvuldig en kwalitatief wordt uitgewerkt. Het ontwerp voor de open ruimte streeft een ontwikkeling na waarbij het project een geïntegreerd onderdeel vormt van de omliggende en ruimere omgeving.

Parkeren

Door aaneengesloten parking te voorzien wordt een gemeenschappelijk gebruik van de parking voor de verschillende omliggende functies mogelijk gemaakt.

Integraal waterbeheer en groenvoorzieningen

Om de omgevingskwaliteit te vergroten, hittestress te beperken en ruimte te bieden voor de aanleg van open waterstructuren (bij voorkeur gericht op infiltratie) wordt minimale oppervlakte aaneengesloten groen-/blauw gebied opgelegd.

Beheer

Het toestaan van bijkomende ontwikkelingen in deze zone gaat gepaard met het ontharden van de ruimte en het creëren van groen en open waterstructuren. De te realiseren oppervlakte groenzone wordt als volgt bepaald:

In de inrichtingsstudie moet de samenhangende en functionele inrichting van het groengebied (inclusief toekomstige uitbreidingen) worden aangetoond.

Het te realiseren bergingsvolume wordt bepaald a rato van de aanwezige verharding binnen de vergunningsaanvraag.

Tevens moeten de verbindingen voor langzaam verkeer die betrekking hebben op de aanvraag worden gerealiseerd (eventueel op een andere manier dan indicatief aangeduid).

Artikel 5 Zone voor publiek domein (Pu)

/

Artikel 6 Bouwvrije strook (overdruk)

De bouwvrije stroken maken het oprichten van nieuwe gebouwen in deze stroken onmogelijk zodat op termijn een interessante geleding met afwisselend stedelijke bouwvelden en open ruimte ontstaat. Naast het versterken van de stedenbouwkundige structuur geeft dit op lange termijn de mogelijkheid om oost-westrelaties te versterken (op korte termijn worden echter geen nieuwe spooroverwegen toegelaten). De stroken hebben daarnaast ook een ventilatiefunctie (tegengaan hittestress) en bepalen in sterke mate mee het straatbeeld. Naast groen en wateropvang kan deze strook gedeeltelijk gebruikt voor parkeren en laden en lossen, circulatie … De inrichting van parkings moet gekoppeld aan een beeldbepalende hoogstammige groenstructuur die deel uitmaakt van een ruimere blauwgroenstructuur. Het kan gaan om een orthogonaal grid of een meer organische groenstructuur met clusters van hoogstammen: gemiddeld minimum 1 boom per 5 parkeerplaatsen is hierbij de leidraad.

Nieuwbouw of uitbreidingen zijn in deze stroken niet mogelijk. Instandhoudingswerken en verbouwingen binnen bestaand volume zijn wel toegestaan. Functiewijzigingen zijn toegestaan voor zover ze niet gepaard gaan met uitbreidingen van het volume.

Artikel 7 Hoogspanningsleiding (overdruk)

De aanduiding legt een aantal specifieke voorwaarden op zodat het functioneren van de bestaande 150 kV hoogspanningsleiding tussen Merksem en het 7^e Havendok niet in het gedrang komt. Naast de stedenbouwkundige voorschriften dient ook rekening gehouden te worden met de specifieke veiligheidsafstanden en – voorwaarden die door de betrokken beheerder (Elia) worden opgelegd. De maximale bouwhoogte dient rekening te houden met het weersafhankelijk horizontaal en verticaal bewegen van de geleiders en is als volgt vastgelegd:

Hoge groenaanplantingen zijn niet toegelaten in een strook van 25 m uit de as van de hoogspanningslijn.