3.1 Opzet van het RUP

Het RUP Maatsweg houdt een kleine wijzing in van het RUP 2060.

Het RUP voert een bestemmingswijziging door. Het opzet is het voorste gedeelte van de betreffende woningen, momenteel gelegen binnen de zone voor publiek domein (art. 7), mee op te nemen in de zone voor wonen (art. 1) zoals bepaald in het RUP 2060.

Het betreft louter een wijziging van zoneringen, de bestemmings- en inrichtingsvoorschriften van het RUP 2060 blijven nagenoeg ongewijzigd.

Uitsnede grafisch plan RUP 2060 met aanduiding plangebied (wit) en aanduiding bestemmingswijziging (licht rood): deel publiek domein (grijs) zal worden omgezet in zone voor wonen (rood).

3.2 Afbakening grafisch plan

De afbakening van het plangebied wordt bepaald door de algemene perceelsomranding van de betrokken percelen, zoals beschreven in de aanleiding onder paragraaf 1.2, ten zuiden van de Maatsweg. Het plangebied wordt afgebakend door de percelen met als adres Maatsweg nrs. 2, 6, 8, 10 en 12.

Deze percelen situeren zich vandaag binnen het RUP 2060 deels in een zone voor wonen (art. 1) en deels in een zone voor publiek domein (art. 7) – zie figuren onder paragraaf 1.2.

Afbakening plangebied (bron: online kadaster - CADGIS)

3.3 Opzet van de voorschriften

In het RUP wordt de gewenste bestemming, inrichting en/of beheer gebiedsgericht vastgelegd. De voorschriften hebben een verordenend karakter, dit wil zeggen dat ze de juridische basis vormen voor het verlenen van vergunningen.

De stedenbouwkundige krachtlijnen worden doorvertaald in het RUP. Het RUP is een evenwichtsoefening tussen het vastleggen van bepalingen om de kwaliteit te garanderen en het inbouwen van vrijheden om het inspelen op toekomstige noden en behoeften.

De stedenbouwkundige voorschriften van voorliggend RUP worden maximaal afgestemd op de voorschriften van RUP 2060.

3.4 Zonering en opbouw van het RUP

In het RUP zijn algemene voorschriften van toepassing evenals bijzondere gebieds-specifieke voorschriften voor verschillende bestemmingszones: zone voor wonen (Wo) en een zone voor publiek domein (Pu).

Daarnaast wordt een overdruk voor handel en reca (hr) voorzien, conform het RUP 2060.

Onderstaand worden bijkomende verduidelijkingen gegeven bij de stedenbouwkundige voorschriften. Bepaalde artikels zijn vanzelfsprekend; hiervoor is geen bijkomende toelichting nodig. In betreffend geval wordt enkel de titel vermeld.

Binnen de afbakening van voorliggend RUP is het RUP 2060 van kracht. Dit gedeelte van het RUP 2060 wordt door voorliggend RUP Maatsweg opgeheven.

3.5 Algemene voorschriften

3.5.1 Afstemming categorieën van gebiedsaanduiding

In artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, goedgekeurd bij besluit van de Vlaamse Regering op 15 mei 2009, wordt opgelegd dat een stedenbouwkundig voorschrift te allen tijde sorteert onder een categorie of subcategorie van gebiedsaanduiding.

Artikels 1 t.e.m. 2 zijn bestemmingszones. Enkel voor deze bestemmingszones dient een afstemming te gebeuren op de categorieën van gebiedsaanduiding.

3.5.2 Werken van algemeen belang

In de terminologielijst van de stedenbouwkundige voorschriften wordt verklaard wat exact wordt verstaan onder werken van algemeen belang.

3.5.3 Algemene ruimtelijke kwaliteit

Met het ‘gebied 2060’ wordt het plangebied van RUP 2060 bedoeld. Een situering en concrete afbakening van het gebied 2060 wordt toegelicht in de terminologielijst van de stedenbouwkundige voorschriften.

3.5.4 Draagkracht

Verwevenheid is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden, zoals het verschil tussen een groot appartementsgebouw en een woning. Daarom wordt dit principe toegepast om elke beslissing van functie, type en schaal af te wegen tegenover de draagkracht van de omgeving.

Bedrijven die hinderlijk zijn voor een woonomgeving zoals handelszaken in brandbare, giftige of explosieve stoffen of bedrijven die lawaai-, stof- of geurhinder ontwikkelen zijn niet toegelaten.

3.5.5 Publiek domein

/

3.5.6 Recht van voorkoop

Het voorkooprecht kan uitgevoerd worden door de Groep stad Antwerpen. Met de Groep stad Antwerpen wordt de Stad Antwerpen bedoeld inclusief haar organisaties, waaronder ook externe en interne verzelfstandigde agentschappen (stadsbestuur, OCMW, Zorgbedrijf, Politie, Brandweer, AG Vespa, Woonhaven - opsomming niet-limitatief).

Het voorkooprecht dat door de Groep stad Antwerpen kan uitgeoefend worden is in functie van:

• Bouwblokprojecten: de aankoop van een strategisch pand die een belangrijke schakel vormt voor de herontwikkeling van een groot deel van een bouwblok of zelfs een volledig bouwblok. Een bouwblokproject kan verschillende finaliteiten hebben: realiseren van openbaar domein of groen, de realisering van een perceelsoverschrijdend project,…

• Ontpittingsprojecten: 2060 is een zeer dens gebied. De binnengebieden zijn vaak dichtgebouwd door magazijnen, koterijen, achterhuizen,…. Deze gebouwen zorgen er voor dat de woningen geen tuin hebben. Daarnaast kunnen de verzameling van tuinen in het binnengebied beschouwd worden als ecologische stapsteen. Vanuit deze overwegingen kan de overheid overgaan tot het uitoefenen van een voorkooprecht, met als doel meer privaat, collectief of publiek groene ruimte te creëren.

• In het kader van het grond- en pandenbeleid: AG VESPA koopt leegstaande en verwaarloosde panden aan om ze te renoveren of te vervangen door nieuwbouw. Hiermee voert AG VESPA het grond- en pandenbeleid van de stad Antwerpen uit. Dit beleid heeft drie doelstellingen: het wil omgevingsstorende panden vakkundig wegsnijden, de kwaliteit van het woningaanbod in de stad verhogen en een impuls geven aan een buurt. AG VESPA heeft hier een katalyserende voorbeeldfunctie. Betere woningen dragen immers bij tot een mooiere woonomgeving. Dat trekt nieuwe bewoners aan, veelal jonge gezinnen, die de draagkracht van de buurt verhogen en dit stimuleert dan weer de verdere private ontwikkeling en gaat de stadsvlucht tegen.

• Ter realisatie van buurt- en wijkvoorzieningen waar een tekort aan is: De stad inventariseert het aanbod aan buurt- en wijkvoorzieningen, dat permanent geactualiseerd wordt. Het ruimtelijk beleid voor de stad in het algemeen, en het gebied 2060 in het bijzonder, gaat uit van een gemixte stad, zowel wat betreft het woonpatrimonium als de voorzieningen. Voor elke voorziening is vastgelegd op welke afstand deze maximaal gelegen moet zijn van de woning. Via een geografische analyse kan op een objectieve manier bepaald worden aan welke voorziening er een tekort is in de buurt. Om antwoord te bieden aan zo’n tekort kan de stad beroep doen op het voorkooprecht.

• Panden die in het nabije verleden verschillende keren van eigenaar zijn gewisseld.

• Panden die op de lijst van ongeschikte en onbewoonbare panden staat. De stad (dienst samen leven) inventariseert deze panden systematisch en kan beslissen om voor één van deze panden het voorkooprecht uit te oefenen.

• Panden waarover vaak klachten van overlast worden gerapporteerd: De stad (dienst samen leven) inventariseert deze panden systematisch en kan beslissen om voor één van deze panden het voorkooprecht uit te oefenen.

Gezien de grote verscheidenheid aan redenen om het voorkooprecht uit te oefenen en gezien sommige van deze elementen kunnen wijzigen in tijd (verkrotte panden, overlast) is er beslist om een voorkooprecht voor heel het gebied 2060 te laten gelden, dus ook voor het plangebied van RUP Maatsweg. De afwegingen om het voorkooprecht al dan niet uit te oefenen zullen pas gemaakt worden van zodra een bepaalde opportuniteit zich voordoet. Het wordt gemotiveerd volgens de hierboven opgesomde doelen.

3.5.7 Overgangsmaatregelen

Voor functiewijzigingen, nieuwbouw, herbouw en verbouwingen met volume-uitbreiding blijven de zonevreemde basisrechten gelden.

3.6 Bijzondere voorschriften

3.6.1 Artikel 1. Zone voor wonen (Wo)

Bestemming

Er wordt gestreefd naar een optimale woonkwaliteit. Door de hoge densiteit worden daarom verschillende beperkingen opgelegd naar mogelijke nevenactiviteiten in de woonzone. Enkel gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen worden zonder oppervlaktebeperkingen toegelaten maar moeten uiteraard wel verweefbaar zijn met de omgeving en voldoen aan dezelfde algemene voorschriften als deze van toepassing voor het wonen. Vrije beroepen, kantoren en diensten en logies worden in beperkte mate toegelaten.

De troef van hoekpercelen in het algemeen, en specifiek voor het hoekperceel binnen het RUP Maatsweg, is dat ze in verhouding met hun vloeroppervlakte een grote oppervlakte aan straatgevel hebben, ze zeer zichtbaar zijn vanuit verschillende straten en grenzen aan een grotere openbare ruimte (kruispunten). Hierdoor kunnen ze aantrekkelijker zijn voor commerciële functies. Door minder functies toe te laten in de woonstraten (zoals Maatsweg) worden deze beschermd tegen mogelijke overlast die zulke functies kunnen veroorzaken en worden de kruispunten opgeladen met publieke functies waardoor ze attractieve plekken worden en het veiligheidsgevoel/sociale controle stijgt.

Inrichting

Harmonieregel en referentiebeeld

Bij de toepassing van de harmonieregel kijkt men naar het ‘referentiebeeld’. Het referentiebeeld wordt gevormd door de buitenkant van de gebouwde omgeving en bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische samenhang het talrijkst zijn. De gebouwde omgeving beperkt zich tot het plangebied van voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan. Harmonie met de omgeving en het referentiebeeld begint met voldoende kennis van de ruimtelijke kenmerken van de omgeving. Deze kennis dient ingezet te worden opdat het op te richten of te verbouwen gebouw op doelbewuste en gemotiveerde wijze een relatie aangaat met de omgeving.

Open ruimte, tuinen en terrassen

/

Bouwdiepte

Om een perceelsgewijze ontpitting te creëren, wordt een minimale afstand tot de achterste perceelsgrens vastgelegd voor de gelijkvloerse verdieping. De maximale bouwdiepte wordt dus kleiner bij ondiepe percelen.

De minimale afstand tot de achterste perceelsgrens primeert op de bouwdiepte volgens de voorschriften uit ‘harmonie en referentiebeeld’ (harmonieregel). M.a.w. indien de harmonieregel vraagt om dieper te bouwen dan de maximale bouwdiepte (= perceelsdiepte – 5 meter), geldt de harmonieregel met betrekking tot de bouwdiepte niet, maar wel de regel van de maximale bouwdiepte.

Stedelijke plint hoekgebouw

Zoals verduidelijkt in de bestemmingsvoorschriften kan op het hoekperceel, omwille van de zichtbaarheid vanuit de omliggende straten (kruispunt), tevens een commerciële functie worden toegelaten. Daarom wordt opgelegd dat de draagstructuur van de gelijkvloerse verdieping van het hoekgebouw een flexibele invulling van deze ruimten en gevels moet beogen, in functie van een flexibele, aan het wonen verwante, invulling. Bij voorkeur wordt de gevel zo doorzichtig mogelijk opgebouwd waardoor de hoek een lichtere invulling krijgt en het ruimtelijk gevoel op het kruispunt groter wordt.

Opdelen van woningen

Door woningen om te vormen in kleinere woningen stijgt de densiteit (aantal huishoudens) en verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk. Op schaal van het perceel kan het opdelen zorgen voor een lagere beeldkwaliteit van het gebouw omdat de gevel teveel moet aangepast worden en een verlaging van de woonkwaliteit. Op schaal van het bouwblok kan een densiteitsverhoging het binnengebied onder druk zetten. Woningen hebben vaak een gelijkaardige functieopbouw: de leefruimtes op het gelijkvloers en de slaapkamers op de verdiepingen. Bij appartementen daarentegen wordt er op iedere bouwlaag dag en nacht geleefd. Het bouwbloksysteem en het straatbeeld geraakt uit evenwicht. Op schaal van de wijk zorgt dit voor een verhoging van de densiteit en een bijkomende druk op de straten, pleinen, groene ruimten, mobiliteit, gemeenschapsvoorzieningen,… Omwille van deze redenen wordt het opdelen van eengezinswoningen in appartementen sterk ontmoedigd. Woningen die tot op vandaag woning zijn gebleven, verdienen het om dit ook in de toekomst te blijven en worden via dit RUP beschermd.

Samenvoegen van percelen

De korrelmaat en gevelbreedte moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld. De

voorschriften over het samenvoegen van percelen streven naar het behoud of herstel van de gemiddelde korrelmaat binnen het plangebied (en passend binnen het gebied 2060): een perceelsbreedte van +/-6 meter. Smallere percelen kunnen dus verbreed worden en passen qua vormgeving van de gevel bij de gemiddelde, kleinere korrelmaat. Binnen het plangebied van RUP Maatsweg zijn er veel kleine woningen met een gevelbreedte van minder dan 5 meter. Deze geringe breedte beperkt de ontwikkelingsmogelijkheden van het perceel. Daarom is het mogelijk dat in deze situatie twee of drie kavels worden samengenomen en eventueel herverdeeld worden om er één of twee woningen op te realiseren. Het doel van deze percelen samen te voegen is om een of meerdere comfortabele woningen te creëren en niet om meer densiteit (aantal wooneenheden) te verkrijgen. Bestaande eengezinswoningen moeten dus behouden blijven.

3.6.2 Artikel 2. Zone voor publiek domein (Pu)

Bestemming

Deze zone is bestemd als openbare weg en als publieke verblijfsruimte. De nadruk in deze zone ligt op de publieke toegankelijkheid ervan.

Inrichting

Het profiel van de straten is conform het STOP-principe. Door het beperkt aantal publieke

groene ruimten binnen het plangebied en in de nabije omgeving, moet het publiek domein zo groen mogelijk worden ingericht.

3.6.3 Artikel 3. Overdruk handel en reca (hr)

De Pothoekstraat betreft geen zuivere woonstraat, noch een zuivere handelsstraat. Er is wel reeds een aanwezigheid van handel en reca alsook de potentie hiervoor. Handel en reca is er toegelaten maar moet wel de stedenbouwkundige voorschriften van de zone voor wonen (artikel 1) respecteren.

 
4 GEVOLGEN EN ACTIES TER REALISATIE