Afdeling 1 Minimale kwaliteitseisen voor de binnenruimten

Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten

1. Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding, dienen ruimten een minimale vrije hoogte te hebben zoals aangeduid in volgende tabel:

2. Onder schuine daken dient de helft van de netto-oppervlakte van de verblijfs-, horeca- of handels ruimte, te meten vanaf 1,80 meter, een hoogte te hebben van minstens 2,60 meter.

3. Onverminderd de voorwaarden uit §1 mag het vloerniveau van een kelderruimte maximum 1,10 meter onder het niveau van het aangrenzende maaiveld liggen om in aanmerking te komen als verblijfsruimte.

Een ruimte die langdurig gebruikt wordt als woon- of werkplaats dient voor haar gebruikers en bewoners voldoende kwalitatief te zijn. Een voldoende vrije hoogte voor verblijfsruimten en andere ruimten garandeert dat elk vertrek over een minimale verblijfskwaliteit beschikt. Bovendien zijn gebouwen met een grotere vrije hoogte meer flexibel naar toekomstige aanpassing, hergebruik of functiewijziging. De functionele levensduur van gebouwen met hoge verdiepingen is langer en daarom is het duurzaam om zo te bouwen.

De bouwcode legt een minimum vrije hoogte op van vloer tot plafond van 2,60 meter voor verblijfsruimten en van 2,20 meter voor andere ruimten.

Artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning

1. Een zelfstandige woning dient een netto-vloeroppervlakte te hebben van minimaal 35 vierkante meter.

2. De netto-vloeroppervlakte wordt gemeten in de zone met een plafondhoogte van minstens 2,60 meter of conform de bepalingen van Artikel 21 “Minimale hoogte van ruimten” Bijkomend wordt bij hellende plafonds de netto-vloeroppervlakte meegerekend met een vrije hoogte groter dan 1,80 meter.

Zowel de minimale hoogte als de minimale oppervlakte van een zelfstandige woning is essentieel om te garanderen dat er op een gezonde en kwalitatieve manier gewoond kan worden.

De bouwcode legt een minimumoppervlakte van een zelfstandige woning vast op 35 vierkante meter. Dit is de minimummaat (geen streefwaarde) voor de kleinste woongelegenheid, bv. een studio. Afhankelijk van de verdiepingsoppervlakte, de verhouding ervan en in het geval van bestaande gebouwen, de gebouwstructuur, kan een hogere minimale vloeroppervlakte aanbevolen worden.

Woonruimten en slaapkamers moeten voldoende groot zijn om bruikbaar te zijn. De bouwcode legt geen minimale oppervlaktematen op voor de verblijfsruimten. Als vuistregel geldt dat de oppervlaktematen van de VMSW als absolute minimumoppervlaktematen gelden. Het is tevens van belang dat de oppervlakte van de verblijfsruimten in een goede verhouding tot elkaar en tot het aantal slaapkamers staan.

Artikel 23 Opdelen van een woning

Het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 vierkante meter in meerdere woongelegenheden is principieel niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 vierkante meter met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 vierkante meter behouden blijft. Dit artikel is ook van toepassing bij het samenvoegen van meerdere percelen of bij uitbreiding van het bouwvolume.

Wonen in de stad is belangrijk. Een aanbod aan verschillende soorten woningen vormt de beste garantie dat er voor iedereen wel een geschikte woning te vinden is. Om ook voor gezinnen met kinderen een woonaanbod te kunnen garanderen, moet het bestaande aanbod aan grote woningen maximaal behouden blijven. Grote eengezinswoningen zijn woningen met een oppervlakte van meer dan 100 vierkante meter en met een (potentiële) buitenruimte van meer dan 15 vierkante meter. Zij worden beschermd tegen willekeurige opsplitsing tot kleinere entiteiten, samenvoeging tot een groter ontwikkelingsproject of omvorming naar andere functies. Niet de woning op zich, maar de woonfunctie met koppeling aan de huisvestingsoppervlakte, wordt dus beschermd.

Omdat doorheen de tijd een gezin een kleinere ruimtebehoefte kan krijgen, bv. omdat de kinderen het huis uit zijn, wordt het opsplitsen van woningen in beperkte mate toegelaten. Door in bestaande woningen telkens één grotere woning te behouden en de mogelijkheid te bieden om de rest van de woning op te delen in kleinere woongelegenheden, wordt tevens een grotere mix gecreëerd in het woningaanbod.

Dit artikel doet geen uitspraken in verband met zorgwoningen. Daarvoor is een meldingsregeling uitgewerkt op Vlaams niveau. Er is slechts één zorgwoning per bestaande woning mogelijk. Een woning is een zorgwoning als voldaan is aan volgende voorwaarden:

• De ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwoning.

• De ondergeschikte wooneenheid, de ruimten die gedeeld worden met de hoofdwoning niet meegerekend, maakt ten hoogste een derde uit van het bouwvolume van de volledige woning.

• De hoofdwoning en de ondergeschikte woning zijn eigendom van dezelfde eigenaar(s).

• De creatie van een ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van:

  • ofwel ten hoogste twee oudere personen van 60 jaar of ouder

  • ofwel ten hoogste twee hulpbehoevende personen:

    • personen met een handicap

    • personen die in aanmerking komen voor een tegemoetkoming van de Vlaamse zorgverzekering

    • personen die hulp nodig hebben om zelfstandig te wonen.

• De zorgbehoevende personen kunnen zowel in de hoofdwoning als in de ondergeschikte woning wonen.

Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer

1. Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. Deze openingen moeten aan elk van de volgende eisen voldoen:

   1. De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening is minimaal 10% van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte, met een minimum van 1 vierkante meter.

   2. Van eventuele uitsprongen die zich direct boven de daglichtopening van de verblijfsruimte bevinden, moet voor de daglichtberekening de oppervlakte opgeteld worden bij de netto-vloeroppervlakte van de verblijfsruimte.

   3. De opening is voorzien van doorzichtig materiaal.

   4. Dakvlakramen in schuine daken mogen meegeteld worden indien ze zich tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak van de verblijfsruimte bevinden.
      Dakkoepels tellen enkel mee bij de daglichtberekening op voorwaarde dat er per verblijfsruimte andere verticale of schuine openingen voorzien zijn;

   5. In de berekening komen enkel deze verticale ramen, schuine dakramen of opengaande dakkoepels in aanmerking, welke rechtstreeks (of hun delen) uitmonden in open lucht.

Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning.

De bouwcode legt daarom duidelijke randvoorwaarden op voor de minimale lichttoetreding en voor verblijfsruimten. Bij de lichttoetreding is niet alleen daglichttoetreding belangrijk, maar ook het zicht. Louter dakkoepels voorzien is derhalve niet toegelaten. Voor de belevingswaarde van elke verblijfsruimte en keuken, moet een daglichtopening doorzichtig zijn, zodat er effectief naar buiten kan gekeken worden.
De hoogteplaatsing van ramen en dakramen is uiteraard een architecturaal vraagstuk en wordt in weze niet gereglementeerd. Om te vermijden dat deze echter uitmonden in veranda’s, afgesloten atria, e.d. is een rechtstreeks contact met de open lucht wel essentieel.

Lichten en zichten dienen oordeelkundig geplaatst te worden, rekening houdende met bezonning, privacy, visueel contact met de omgeving en de interne planschikking.

2. Elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. Deze opening moet aan elk van de volgende eisen voldoen:

   1. De opening moet volledig afsluitbaar zijn door middel van een draaiend of schuivend venster, deur of luik.

   2. De opening mondt direct uit in de open lucht.

Elke verblijfsruimte en keuken moet minstens één te openen gevel- of dakdeel hebben, waardoor verse lucht in het vertrek kan. Maar de verluchting mag ook via een ventilatiesysteem gebeuren zoals dat bij passiefbouw gewenst is en conform de EPB-regelgeving. Een opengaand raam is echter niet in conflict met de passiefhuisstandaard en geeft meer mogelijkheid tot zomerventilatie. Ook bij hoogbouw zal de voorkeur eerder gaan naar een ventilatiesysteem in plaats van het openen van raam- of dakdelen, omwille van ondermeer de veiligheid en windturbulentie. Hiervoor kan dan op gemotiveerd verzoek een afwijking bekomen worden.

Artikel 25 Toegankelijkheid van de functie

1. Elke woning dient rechtstreeks of via een circulatieruimte (binnen of buiten) toegankelijk te zijn vanaf de openbare ruimte.

2. Een woning moet minstens toegankelijk zijn via een circulatieruimte of verblijfsruimte. Indien de gevel deel uitmaakt van een aaneengesloten bebouwing en de gevel een breedte heeft van minder dan 5 meter mag de woning toegankelijk zijn via een fietsenberging, rekening houdend met de bepalingen uit Artikel 12 “Levendige plint”.

De toegang tot de circulatieruimte en de circulatieruimte op zich moeten kwalitatief zijn. Het is niet de bedoeling dat de woning slechts via een andere woning of via gemeenschappelijke ruimten zoals garages, washokken, bergingen etc. toegankelijk is. Dit wordt beschouwd als nadelig voor de leefkwaliteit van een woning en is daarom niet toegestaan. Gedeelde circulatieruimten zijn schadelijk voor de privacy van bewoners. Enkel de gemeenschappelijke circulatie die dient om tot aan de woning te komen, mag gedeeld worden met andere woningen of functies. De circulatie intern in de woning dient enkel voor één woning.

Voor zeer smalle woningen in een rijbebouwing met een gevelbreedte van minder dan 5 meter is een toegang via de fietsenberging wel toegestaan. De toegang tot de fietsenberging zou dan liefst beperkt moeten blijven tot maximaal 1,50 meter zodat het resterende deel van de gevel ook nog contactopeningen met de straatwand kan creëren.

3. De bovenliggende verdiepingen van percelen met een gemengde functie moeten voorzien worden van een aparte toegang. Behalve indien het een perceel betreft met een bebouwde grondoppervlakte kleiner dan 80 vierkante meter of een gevelbreedte kleiner dan 5 meter.

Vanuit het oogpunt van de woonkwaliteit is het nodig dat elke woning een eigen toegang heeft vanaf de straat of vanaf een gemeenschappelijke circulatieruimte zoals een binnenstraat, een patio, een binnentuin, een trappenhal of gang. Daardoor is elke woning autonoom bereikbaar en staat de woning voor haar functioneren los van elke andere woning of andere functies.

Eén van de hoofdoorzaken van leegstand boven handelszaken is het gebrek aan een afzonderlijke toegang naar de bovenliggende verdiepingen. Om zoveel mogelijk winkelruimte te kunnen benutten, zijn er immers geen afzonderlijke toegangen naar bovenliggende verdiepingen opgenomen in de winkelruimte. Dat zorgt ervoor dat de woningen boven de winkels praktisch onverhuurbaar worden, met leegstand als gevolg. Het bevorderen van wonen boven winkels begint bij de toegankelijkheid van de bovenliggende verdiepingen. De bouwcode legt daarom op dat elke woning een eigen toegang dient te hebben. Voor percelen met een bebouwde oppervlakte groter of gelijk aan 80 vierkante meter mag het geen probleem zijn deze te realiseren. Bij percelen met een kleinere oppervlakte, is een afzonderlijke toegang niet verplicht. Hiervoor kan uitzonderlijk ook een toegang via de handelsruimte worden toegestaan. Toch moeten ook hier de bovenliggende verdiepingen minstens ontsloten worden door middel van een vaste trap.

4. Binnen een meergezinsgebouw of gemengd gebouw met meer dan 2 woningen dienen alle ruimten die onderdeel vormen van een woning, met uitzondering van garages, fietsstalplaats of bergplaatsen, één aaneengesloten geheel te vormen. Ze mogen niet van elkaar gescheiden zijn door gemeenschappelijke ruimten zoals traphallen.

5. De bereikbaarheid van iedere bouwlaag met een verblijfsruimte of terras dient via een vaste trap en/of helling verzekerd te zijn.

Uitschuifbare trappen bieden onvoldoende wooncomfort. Ook indien liftinstallaties voorzien worden dient, met uitzondering van eengezinswoningen, omwille van de (brand)evacuatie steeds een vaste trap voorzien te worden.

6. Elk (dak)terras dient toegankelijk te zijn via een volwaardige toegang, zoals een deur, schuifdeur, draaideur, opengaand raam tot aan de vloer. Bij dakterrassen zijn ook toegangen via openschuivende koepels toegelaten.

7. Geschrapt

Artikel 26 Afvalverzameling

1. Meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. De netto-vloeroppervlakte dient minimaal 4 vierkante meter te bedragen bij een meergezinsgebouw of gemengd gebouw met maximaal 12 zelfstandige woningen. Per bijkomende schijf van 3 zelfstandige woningen dient een bijkomende ruimte van 1 vierkante meter te worden voorzien. Deze regel is niet van toepassing indien het gebouw gelegen is binnen de bedieningszone (150 meter in loopafstand, gemeten van de voordeur tot de dichtstbijzijnde container) van een bestaand sorteerstraatje.

Vanuit het oogpunt van comfort en hygiëne voor bewoners en gebruikers van een gebouw waar meerdere gezinnen en/of functies samen gebruik van maken, is het belangrijk dat men over een eigen, afgescheiden en voldoende verluchte afvalberging beschikt. Dit vergemakkelijkt bovendien de huisvuilophaling en voorkomt grote opstapelingen van vuilniszakken op het openbaar domein. De afvalberging moet voldoende groot en kwalitatief zijn.

2. Bij aanvragen van 50 of meer woningen kan het college van burgemeester en schepenen de aanvrager verplichten tot het aanleggen van een sorteerstraatje.

3. Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is.

4. Een afvalberging mag gedeeld worden door verschillende functies en gebruikers, maar mag nooit gedeeld worden met afvalbergingen ten behoeve van woonfuncties, met uitzondering van de afvalberging van kantoorfuncties en diensten.

Afdeling 2 Minimale kwaliteitseisen van de buitenruimten

Artikel 27 Open ruimte

§1    Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. De oppervlakte van de voortuin wordt niet in rekening gebracht, noch voor de onbebouwde ruimte, noch voor de oppervlakte van het perceel. De gezamenlijke bruto-oppervlakte van constructies in de tuin telt mee als bebouwde oppervlakte, voor zover dit meer is dan 10 vierkante meter. Het is mogelijk minder dan 20% van het perceel onbebouwd te laten indien het perceel in het kernwinkelgebied gelegen is en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers.

Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen. Daarom stelt de bouwcode voorop dat een deel van het perceel, minstens 20%, achteraan de bebouwing open en onbebouwd blijft. De formule om dit te berekenen is: “oppervlakte tuin / (oppervlakte perceel – oppervlakte voortuin) > 20%”

De gevraagde 20% open ruimte per perceel geldt als een strikt minimum. In vele gevallen zal een groter percentage wenselijk en haalbaar zijn. Bij nieuwbouw, functiewijziging of volume-uitbreiding dient 20% van het perceel open en onbebouwd te zijn, zelfs al is deze in de bestaande toestand wel bebouwd.

In specifieke gevallen is het niet mogelijk om aan deze voorwaarde te voldoen, zoals bij kleinere hoekpercelen, minder dan 20 meter diep aan beide straatkanten. Een afwijkingsmogelijkheid via Artikel 3 behoort tot de mogelijkheden.

Dit artikel is zoals vermeld van toepassing bij functiewijzigingen. Afwijkingen hierop zijn mogelijk indien duidelijk kan aangetoond worden dat met een kleinere open ruimte dan de voorgeschreven 20% een grotere maatschappelijke meerwaarde en herwaardering wordt bereikt.

§2    De tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden.

Aangezien de stad al zeer dicht bebouwd is, dienen de onbebouwde delen van een perceel, de tuin, hun groen karakter zo veel mogelijk te behouden. De bouwcode ondersteunt de zo natuurlijk mogelijke inrichting van de niet-bebouwde delen van een perceel. Dit heeft immers verschillende voordelen. Een groene tuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat of binnen in een bouwblok en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Bovendien is elke tuin, hoe klein ook, een natuurlijke oase in de bebouwing voor vogels, insecten,… en zorgt ze ervoor dat de opwarming van de stedelijke omgeving licht verminderd wordt.

§3    Verhardingen zoals een terras, een autostalplaats of een tuinhuis zijn in zij- en achtertuinen beperkt toegestaan, met een maximum van:

• 20 vierkante meter voor tuinen tot 60 vierkante meter

• 1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 vierkante meter

§4    Voortuinen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen.

Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten:

1. paden, palend aan de bebouwing en toegangspaden met een maximumbreedte van 1,50 meter

2. opritten naar een garage, carport of autostaanplaatsen met een maximumbreedte van 3 meter per autostaanplaats.

De bouwcode beschouwt de voortuin als een volwaardig deel van de tuin omwille van een aantal redenen. Een groene voortuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat of binnen in een bouwblok en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Bovendien is elke tuin, hoe klein ook een natuurlijke oase in de bebouwing voor vogels, insecten,… en zorgt ze ervoor dat de opwarming van de stedelijke omgeving licht verminderd wordt.

Uiteraard is het dan ook niet toegelaten dat de voortuinstrook gebruikt of ingericht wordt voor o.a. het opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen, van allerhande materialen of afval, het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt of het oprichten van bergplaatsen en andere constructies.

De verharding in de stroken rondom het gebouw dienen tot een minimum beperkt te worden en moeten maximaal gebundeld worden. Zo kan een verharde stallingsplaats in een voortuin deels breder aangelegd worden om ook de toegang naar een voordeur of achtertuin te accommoderen. Zo vermijden we verdere versnippering van de groene ruimte rondom een gebouw.

Eveneens is het noodzakelijk rekening te houden met eventuele opritten van aanpalende percelen, en deze te bundelen met de eigen oprit, zodat door een optimale bundeling een minimum aantal aan parkeerplaatsen op het openbaar domein verloren gaat

Tot slot moet rekening worden gehouden met waardevolle beplanting (zoals bomen) en vaste inrichtingen op het openbaar domein, zoals elektriciteitscabines, bushokjes, edm .

Voor historisch gegroeide handelszaken of industriële panden zal in functie van het referentiebeeld bepaald worden in welke mate de voortuinstrook “verhard” al dan niet “vergroend” moet worden.

Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte

1. Bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer.

Terwijl Artikel 27 “Open ruimte” regels vastlegt over het percentage onbebouwde ruimte per perceel, doet dit artikel uitspraken over de minimaal te voorziene buitenruimte van een woning. Deze kan zich dus ook op de hogergelegen verdiepingen situeren.

Het verplichten van buitenruimten voor elke woongelegenheid, dus ook na het opdelen van woningen, is erop gericht om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken. De buitenruimten dienen wel voldoende groot te zijn om effectief als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te kunnen worden. Daarom wordt er een minimale oppervlakte van 4 vierkante meter opgelegd voor een zelfstandige woning met maximaal 1 slaapkamer. Daarenboven geldt dat, hoe groter de woning is, hoe meer buitenruimte moet worden voorzien. Het aantal slaapkamers geeft een goede representatie van het potentieel aantal bewoners. Daarom zal de minimale oppervlakte van de buitenruimte met 2 vierkante meter verhoogd worden, per bijkomende slaapkamer, te tellen vanaf de tweede slaapkamer.
Voor een studio of eenslaapkamerappartement geldt dus een minimale oppervlakte van 4 vierkante meter, voor een tweeslaapkamerappartement 6 vierkante meter, voor een drieslaapkamerappartement 8 m vierkante meter, enz.…

Voor kamerwoningen kan hiervan afgeweken worden en zal per vergunningsaanvraag afzonderlijk beoordeeld worden wat de gewenste buitenruimte dient te zijn.

2. De buitenruimte per woning kan privé zijn, maar de buitenruimten kunnen ook gekoppeld worden tot een collectieve buitenruimte.

3. Een collectieve buitenruimte dient ofwel direct toegankelijk te zijn vanuit de woningen die er op aangewezen zijn; ofwel toegankelijk te zijn via een gemeenschappelijke ruimte.

4. Bestaande buitenruimten bij woningen mogen niet verkleind worden tot onder de in §1 genoemde minimale oppervlakte.

Elke buitenruimte dient op een volwaardige manier toegankelijk te zijn. Dit garandeert dat deze ruimte ook functioneel en toegankelijk is.