Figuur: Afbakening van het plangebied

1. Het oostelijke deel van de KMO-zone volgens gewestplan betreft een driehoekig onbebouwd perceel (ca. 1ha) dat is ontstaan door de invulling van de KMO-zone langs de Blancefloerlaan. Het terrein is begroeid met grassen en laag- en hoogstammig groen. Centraal staat een ca. 70m hoge, verouderde zendmast van Belgacom (a). Door de bewoners van sector Galgenweel wordt het perceel gebruikt als buurtgroen, zo zijn er wandelpaadjes ontstaan die aansluiting geven op een informeel netwerk van wandelpaden rond de Galgenweelvijver.

2. De bouwblokken gevormd door de Anton Van Duinkerkenstraat, de Edmond De Coussemakerstraat en de Victor Delhezstraat zijn volgens gewestplan gelegen in woongebied. Ze zijn grotendeels onbebouwd op 1 woning na in de Victor Delhezstraat. Dat de grond onbebouwd bleef, heeft onder andere te maken met een bodemvervuiling op 2 van deze percelen. De precieze situering, aard en omvang werd nader bepaald door een oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek. Dit bodemonderzoek wees uit dat twee onbebouwde percelen, 833X9 en 833D10, belast zijn met een concentratie aan PAK’s die de bodemsaneringsnorm overschrijdt.

Op basis van een risicoanalyse die werd uitgevoerd in het kader van het beschrijvend bodemonderzoek is gebleken dat een humaan risico kan optreden wanneer het terrein gebruikt wordt als standaard woonzone. Echter indien een aantal beschermende maatregelen worden genomen (het aanbrengen van een leeflaag en het uitrusten van de toekomstige huizen met betonnen kelders of zonder kelders) wordt het humaan risico opgeheven en kunnen de percelen bebouwd worden.

Het bodemsaneringsproject werd in november 2006 door OVAM conform verklaard aan de bepalingen van het bodemsaneringsdecreet.

3. Het grasplein in de Edmond De Coussemakerstraat is gelegen in woongebied volgens het gewestplan. Het wordt vandaag gebruikt door de bewoners van sector Galgenweel. In 2010 werd een eenvoudig trapveldje op het grasplein ingericht met doeltjes en een ballenvanger.

4. Dit deel van de KMO-zone volgens gewestplan bedraagt ca. 3,65ha en wordt quasi volledig ingenomen door 1 bedrijfsgebouw (1962, ca. 3ha). De loods wordt gekenmerkt door een ritmische opbouw en wordt vandaag in verschillende delen verhuurd.

5. Ten oosten van het plangebied wordt de sector Galgenweel gesitueerd. Deze woonwijk werd ontwikkeld aan het einde van de jaren 1970. Het organisatiemodel van de sector Galgenweel bestaat uit keerlussen en doodlopende straatjes die ervoor zorgen dat doorgaand verkeer wordt geweerd uit de wijk en dat een centrale groenas van opeenvolgende groene pleintjes wordt uitgespaard. Deze groenas fungeert als buurtspeelplek en eveneens als overgang tussen een wijk met hoofdzakelijk eengezinswoningen en een ensemble van een aantal hoogbouwblokken.

Tussen de verschillende bouwblokken is een lokaal netwerk voor langzaam verkeer georganiseerd. Openbare voorzieningen en scholen zijn er niet. Handel en dienstverlening zijn vertegenwoordigd in de blokken langs de Blancefloerlaan als uitloper van de handelskern rond het Frederik van Eedenplein.

6. Dit deel van de KMO-zone volgens gewestplan beslaat een oppervlakte van ca. 3ha en telt 5 bedrijfsgebouwen waarin vandaag 9 bedrijven gevestigd zijn. Deze bedrijfsgebouwen werden recenter gebouwd (2000-2005) en nemen minder grondoppervlakte in. Bij de vergunningverlening van de bedrijfsgebouwen werd tegen de oostelijke grens van de percelen een bufferzone van 15m breed ingericht.

7. Het stedelijk containerpark werd geopend in 2008.

8. De zuidelijke en westelijke rand van het plangebied wordt in de toekomst ingenomen door de wijk Regatta. Een nieuwe wijk met een gemengd stedelijk programma met hoofdzakelijk wonen, aangevuld met functies waaronder kantoren, voorzieningen, recreatie en groen. Aansluitend op de Galgenweelvijver wordt een park gecreëerd. Inzake woningtypes wordt een onderscheid gemaakt tussen grondgebonden woningen (25% van het totale aanbod) en appartementen (waarbij minstens 15% gestapelde woningen voor grote gezinnen). Er wordt gestreefd om betaalbare woningen aan te bieden aan jonge tweeverdieners, al dan niet met kinderen. Het project heeft een stedelijke bebouwingsdichtheid.

De visie op deze ontwikkeling wordt bekrachtigd door het BPA Galgenweel- Borgerweert (MB 02/05/2007). (zie bijlage 6.1.4 BPA Galgenweel-Borgerweert)