Het voorontwerp RUP vertrekt van een inpassing in de structuur van Linkeroever. Volgend programma wordt mogelijk gemaakt:

• een publiek grasveld

• wonen

• buffergroen

• behoud van bestaande bedrijvigheid met de mogelijkheid dit te verweven met recreatieve en culturele activiteiten

Een aantal ruimtelijke concepten geven sturing aan het plan en zorgen ervoor dat de verschillende doelstellingen bereikt worden.

2.2.1 KMO, recreatie en culturele activiteiten

In het bestaande bedrijfsgebouw is een gemengde invulling van KMO, recreatie en culturele activiteiten mogelijk. Het perceel is vandaag quasi volledig bebouwd met één bedrijfsgebouw dat in verschillende delen wordt onderverhuurd. De bestaande bedrijven kunnen hun activiteiten behouden, ook nieuwe bedrijven kunnen hun intrek nemen in het bestaande bedrijfsgebouw. Door een gemengde invulling toe te laten, wordt het terrein toegankelijk buiten de normale bedrijfsuren en kan er naar een duurzaam gebruik van de ruimte en de gebouwen gestreefd worden.

Bij nieuwbouw in deze zone wordt gesteld dat elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning het geheel van de bestemmingszone moet beslaan. De voorschriften voor deze zone zijn geïnspireerd op de voorschriften van de bestemmingszone 'Rand Combori' (BPA Galgenweel-Borgerweert) zodat bij herontwikkeling 1 geheel met deze zone wordt bekomen.

Bij herontwikkeling van de zone is het doel om samen met de naastgelegen zone ‘Rand Combori’ een brede activiteitenstrip te creëren als link tussen het Galgenweel en Middenvijver waar speciale aandacht wordt besteed aan de doorwaadbaarheid voor zacht verkeer via een groen ingerichte noordzuidas. Hierbij wordt voortgeborduurd op het noord-zuidgerichte organisatiepatroon naar analogie met de omliggende woonomgeving.

2.2.2 Wonen

Het plangebied wordt gesitueerd binnen de afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen. Dit impliceert een stedelijke ontwikkeling. Het hoofdaccent voor het plangebied ligt op wonen.

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) streeft in stedelijke gebieden naar een minimale woningdichtheid van 25 woningen per ha. Het s-RSA verfijnt dit streefcijfer in functie van de strategische ruimten: binnen de zachte ruggengraat wordt gestreefd naar een minimale woningdichtheid van 30 woningen per ha. Dit levert voor het driehoekige onbebouwd restperceel KMO-zone minstens 30 woningen op. Aangevuld met de onbebouwde percelen langs de Victor Delhezstraat betekent dit een totaal van minstens 43 woningen. Dit aantal wordt later verfijnd aan den hand van ontwerpend onderzoek.

Het woongebied kan ingevuld worden met een divers aanbod aan woningtypes waardoor kansen worden geschept om verschillende bewonersgroepen aan te trekken. Om tegemoet te komen aan de doelstelling uit het s-RSA om zich op Linkeroever in het bijzonder te richten op een woningtypologie voor jonge tweeverdieners, al dan niet met kinderen, zal binnen het woongebied een minimaal aantal te realiseren woningen worden opgenomen met een oppervlakte die voldoet voor een gemiddeld gezin. Voor grondgebonden woningen wordt uitgegaan van een netto vloeroppervlakte van minstens 100m², met minstens drie slaapkamers en een private buitenruimte aansluitend op de woning.

Er moet gestreefd worden naar een evenwicht tussen verschillende bewonersgroepen op Linkeroever. Op Linkeroever is binnen de bestaande ruimtelijke structuur een hoge concentratie aan sociale woningen aanwezig. Daarom moet de flexibiliteit van percelen en bebouwde structuren mogelijk blijven ten einde een zo breed mogelijk doelpubliek te bereiken. Grotere woningen met voldoende private buitenruimte moeten de wijk ook aantrekkelijk maken voor jonge gezinnen.

Woonondersteunende voorzieningen

Binnen de zone voor wonen zijn kleinschalige buurtondersteunende voorzieningen mogelijk die verweefbaar zijn met de woonfunctie, weinig druk leggen op het woonweefsel en geen bijzondere ruimtebehoefte vragen of mobiliteitseffecten teweeg brengen.

Ontsluitingsstructuur als basis voor 3 bouwblokken

De ontsluitingsstructuur voor de nieuwe woonontwikkeling takt aan op het bestaande stratentracé waardoor drie bouwblokken worden gevormd.

Het is belangrijk het rustige karakter van de Edmond De Coussemakerstraat en de straten rondom te behouden. Om die reden moet doorgaand verkeer tussen de Regattawijk en de Edmond De Coussemakerstraat vermeden worden.

Fronten

Naar het grasveld aan de Edmond De Coussemakersstraat toe en naar de bebouwing uit het Regattaproject ten zuiden van het plangebied wordt een front geconcipieerd. Om dit front te bewerkstelligen worden op deze specifieke plaatsen een hogere bouwhoogte toegelaten. Naar het grasveld aan de Edmond De Coussemakersstraat zijn over de volledige zone 3 bouwlagen toegelaten; naar het Regattaproject 3 tot 4 bouwlagen, waarbij een afwisseling in bouwlagen verplicht wordt opgelegd. In de resterende zones wordt de bouwhoogte beperkt tot maximaal 3 bouwlagen waarbij een afwisseling in bouwlagen verplicht wordt opgelegd.

Referentieontwerp

Het referentieontwerp is het resultaat van een proces van ontwerpmatig onderzoek. Het referentieontwerp geeft een mogelijke invulling weer binnen de vooropgestelde randvoorwaarden. Het referentieontwerp is echter geen eindbeeld. Er zijn tal van andere variaties mogelijk. Het referentieontwerp wordt gepresenteerd als een concrete ruimtelijke toetsing van de concepten en het programma op het terrein om de haalbaarheid en impact af te wegen. Het referentieontwerp geldt dus louter als een illustratie van de ruimtelijke principes die een vertaling kregen in het RUP.

Het ontwerpmatig onderzoek resulteert in een ontwerp waarvan het stratenpatroon een T-vormige structuur heeft en aantakt op de reeds aangelegde Victor Delhezstraat. De Victor Delhezstraat wordt verlengd tot aan de groenbuffer tussen het bedrijventerrein en de woonwijk om de noordelijke strip woningen te kunnen ontsluiten. Deze woningen worden noord-zuid georiënteerd waarbij de tuinen grenzen aan de tuinen van de woningen langs de Garmt Stuivelingstraat. Op deze manier wordt de privacy van de bestaande woningen gerespecteerd.

Het noord-zuid georiënteerde been van het T-vormige stratenpatroon deelt de driehoekige zone in twee delen waardoor er aan beide zijden van de nieuwe straat een bouwblok ontstaat. Hierdoor kan ook de bestaande reeks woningen langs de Edmond De Coussemakerstraat opgenomen worden en afwerking vinden in een volwaardig bouwblok. Ook hier wordt gekozen voor een tuin- aan-tuin-schakeling zodat de privacy van de bestaande woningen voldoende wordt gegarandeert. De koppen van deze bouwblokken worden aangeduid voor appartementen.

Figuur: Referentieontwerp voor het braakliggende driehoekige perceel

In het ontwerp moet rekening gehouden worden met de (enige) woning die reeds gerealiseerd werd in de Victor Delhezstraat. De woning wordt geïntegreerd in het project.

Figuur: Inpassing van de bestaande woning binnen het referentieontwerp