Aan de hand van de visie en concepten wordt beoordeeld welke ingrepen essentieel zijn om een kwalitatieve ontwikkeling van Galgenweel Oost te bekomen, de krachtlijnen voor een ruimtelijke kwalitatieve invulling van het gebied worden bepaald. Het uiteindelijke verordenend grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften steunen op deze bevindingen.

De krachtlijnen worden per bestemmingszone uitgewerkt:

3.1 Zone voor wonen (Wo)

Binnen deze zone wordt het driehoekig onbebouwd restperceel KMO en de overwegend onbebouwde percelen langs de Victor Delhezstraat opgenomen. De zone heeft een totale oppervlakte van ca. 1,43ha. Aan een dichtheid van minimaal 30 woningen per hectare betekent dit minstens 43 bijkomende woningen. Het ontwerpend onderzoek geeft aan dat ca. 85 woningen gerealiseerd kunnen worden. In het RUP wordt een maximum van 90 woningen opgelegd.

Programmatorische krachtlijnen

Het hoofdaccent voor deze zone ligt op wonen.

Het woongebied kan ingevuld worden met een divers aanbod aan woningtypes (grondgebonden woningen, appartementen, gestapelde woningen, …). Dit verscheiden aanbod schept kansen om verschillende bewonersgroepen aan te trekken. Bijzondere aandacht gaat uit naar het creëren van voldoende grondgebonden woningen voor jonge tweeverdieners, al dan niet met kinderen, om tegemoet te komen aan de doelstellingen uit het s-RSA, namelijk het creëren van een evenwichtige samenstelling van verschillende woningdoelgroepen op Linkeroever (waar nu de doelgroep sociaal wonen overheerst). Daarom worden in de voorschriften bepalingen opgenomen die voorwaarden stellen om ten opzichte van het totaal aantal te realiseren woningen, een percentage te realiseren met een oppervlakte die voldoet voor een gemiddeld gezin. Voor grondgebonden woningen wordt uitgegaan van een netto vloeroppervlakte van minstens 100m², minstens drie slaapkamers en een private buitenruimte aansluitend op de woning. Er wordt geopteerd om in de voorschriften een minimaal aantal grondgebonden woningen op te nemen daar binnen de vastgoedsector vanuit financiële overwegingen vaak geopteerd wordt voor meergezinsgebouwen wat niet de voorkeur wegdraagt van jonge gezinnen. De overige woningen kunnen naar keuze gestapeld dan wel grondgebonden uitgevoerd worden.

Daarnaast zijn kleinschalige buurtondersteunende voorzieningen mogelijk. Hieronder dient verstaan te worden:

• De uitoefening van een vrij beroep zoals een arts, een notaris, een architect, advocaat, …

• Diensten zonder loketfunctie: thuiskantoor van een verzekeringsagent, een kapper, …

• Kleinschalige handels- en horecazaken en diensten met loketfunctie: apothekers, bankfilialen, een postkantoor, een slager, een bakker, een krantenwinkel, een buurtwinkel, een café, … Met betrekking tot deze handels- en horecazaken en diensten met loketfunctie wordt de bovengrens van de netto handelsoppervlakte op 400m² gelegd. Deze bovengrens wordt ingegeven door de wet op de vergunning van handelsvestigingen. Vestigingen kleiner of gelijk 400m² dienen geen sociaaleconomische vergunning aan te vragen.

• Kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid: de opslag van het materiaal en gereedschap van een kleine aannemer loodgieter, … Om te voorkomen dat de activiteiten van de kleine zelfstandige bij groei van het bedrijfje de draagkracht van de wijk overstijgen, wordt ook hier de oppervlakte nodig voor het uitoefenen van de zelfstandige activiteiten vastgelegd op maximaal 400m².

• Kleinschalige kantoren.

In het plangebied kan geen woonontwikkeling komen alvorens de zendmast op het maaiveld uit het plangebied wordt verwijderd.

Op het verordend grafisch plan wordt door middel van een as de locatie aangeduid van openbare wegenis. In het verlengde van de Victor Delhezstraat moet de wegenis als woonerf worden ingericht.

Met betrekking tot parkeernormen worden geen verordenende voorschriften opgenomen zodat bij elke aanvraag kan ingespeeld worden op wijzigende evoluties met betrekking tot autobezit en parkeervoorzieningen. Met betrekking tot garages en fietsenstallingen wordt verwezen naar de bepalingen in de Bouwcode (goedgekeurd door de gemeenteraad op 25/10/2010).

Krachtlijnen mbt ruimtelijke kwaliteit

De hoofdbetrachting is het afwerken van het woonweefsel van sector Galgenweel. Het globale stedenbouwkundig beeld is geënt op de structuur van de bestaande wijk en in harmonie met het ontwerp voor het Regattaproject. Het geheel bestaat uit aaneengesloten en gestapelde woningen en woonvolumes zodat er een afgewerkt stedelijk patroon verkregen wordt.

Figuur: Referentieontwerp zone voor wonen, afbakening bouwvlakken

De zone wordt onderverdeeld in 5 bouwvlakken (Bv1 tot en met Bv5) die elk moeten uitgevoerd worden als één project. Dit met het oog op een voldoende coherent en kwaliteitsvol beeld. Op architecturaal vlak streeft men naar een spel van volumes verkregen door afwisseling in de bouwhoogte en inplanting van de verschillende woningen naar analogie met de aanpalende bestaande woonwijk.

Bouwvlak Bv3 vormt een pleinwand naar de Edmond de Coussemakersstraat en het plein (grasveld).

De bebouwing in bouwvlak Bv2 behoudt een zekere transparantie opdat bouwvlak Bv4 eveneens een zicht heeft op de achterliggende groene zone.

Het zuidelijke bouwvlak Bv5 wordt uitgewerkt als een stedelijk front met een aangepaste bouwhoogte om aansluiting te zoeken bij het Regattaproject.

De as van de te realiseren openbare wegenis wordt indicatief aangeven door middel van een aanduidingslijn. De ontwerper is echter vrij om de exacte inplanting van de wegenis te bepalen.

3.2 Zone voor publiek domein (Pu)

Binnen deze zone wordt het bestaande grasveld aan de E. De Coussemakers- straat opgenomen alsook een deel van de E. De Coussemakersstraat.

De zone heeft een oppervlakte van ca. 0,42ha.

Programmatorische krachtlijnen

Een plein met openbare wegenis in functie van de afwikkeling van het bestemmingsverkeer en de daarbij noodzakelijke infrastructuur zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden, groenaanleg en straatmeubilair.

Krachtlijnen mbt ruimtelijke kwaliteit

Een minimale oppervlakte van 2500m² van deze zone is een onverhard plein met een open karakter, vrij van hoogstammen en heesters en vrij van straatmeubilair en verlichting. Parkeren of een inrichting met parkeervoorzieningen op dit plein is niet toegelaten. Dit betekent dat het plein wel aan de randen kan omzoomd worden met bomen maar dat het centrum gevrijwaard moet blijven van obstakels zodat hier diverse activiteiten kunnen plaatsvinden zoals een buurtfeest en dergelijke.

Bijgevoegde figuur illustreert deze oppervlakte in verhouding tot de oppervlakte van het totale grasveld. Dit impliceert dat ruimte voor bomen, speeltuigen, e.d. mogelijk blijft.

Figuur: Luchtfoto bestaand grasplein

3.3 Zone voor groen (Gr)

Binnen deze zone wordt de bestaande bufferstrook van 15m breed opgenomen.

De zone heeft een oppervlakte van ca. 0,31ha.

Programmatorische krachtlijnen

Een groene zone van 15m breed in functie van voldoende afstand en een visuele buffering tussen de ingevulde KMO-zone en de nieuwe woonwijk.

Krachtlijnen mbt ruimtelijke kwaliteit

Langs de perceelgrens wordt een 15m breed groenscherm aangelegd met streekeigen hoogstammige bomen, aangevuld met een voet met struiken of heesters, en als dusdanig onderhouden. In deze zone worden geen andere functies of constructies toegelaten.

3.4 Zone voor gemengde functies (Ge)

Deze zone omvat het meest westelijke ingevulde deel van de bestaande KMO-zone, bijna volledig bebouwd met 1 bedrijfsgebouw. De zone heeft een oppervlakte van ca. 3,65ha.

Om een flexibele invulling van de zone te garanderen, beperkt het RUP zich voor deze zone tot louter essentiële uitspraken over de bestemming en de inrichting van de zone.

Programmatorische krachtlijnen

De zone is bestemd voor een inrichting met ambachtelijke bedrijven en kleine en middelgrote ondernemingen, alsook culturele activiteiten en recreatieve functies. Onder culturele en recreatieve activiteiten wordt onder andere begrepen jeugdactiviteiten, theater, bowling of bezinningsruimtes. Deze lijst is niet limitatief.

Binnen deze zone kunnen de bestaande bedrijven hun activiteiten behouden. Nieuwe functies die strijdig zijn met de bestemmingsvoorschriften worden niet toegelaten. Nieuwe bedrijven kunnen hun intrek nemen in het bestaande bedrijfsgebouw indien zij lokale bedrijfsactiviteiten voor productie, opslag, bewerking en verwerking van goederen uitoefenen. Hieronder moeten begrepen worden: kleine productiebedrijven, bouwondernemingen, garages, schrijnwerkerijen, … Met opslag is de opslag van de geproduceerde of verwerkte goederen bedoeld of de opslag van materialen noodzakelijk om de bedrijfsactiviteiten te kunnen uitoefenen. Opslag in functie van logistieke bedrijven wordt niet toegelaten.

Deze bedrijven moeten verenigbaar zijn met de woonomgeving alsook met de recreatieve functies die in dezelfde zone opgenomen kunnen worden. Bij de beoordeling of een bedrijf verenigbaar is met de omringende woonomgeving zullen vooral hinderaspecten als beoordelingscriteria gebruikt worden.

In verband met hinderaspecten kan men steunen op de gegevens die betrekking hebben op de milieuvergunning (geur, stof, geluid, …). Nochtans zijn deze bij de beoordeling van de hinderlijkheid niet noodzakelijkerwijze de enige criteria. Zo dient de hinderlijkheid van het bedrijf ten opzichte van zijn omgeving ook uit stedenbouwkundig oogpunt nagegaan te worden. Deze hinderlijkheid kan van allerlei aard zijn en zowel betrekking hebben op de oppervlakte van het bedrijf, de vormgeving van de architectuur, het gebruik van de materialen van de bebouwing en de terreinaanleg of de hinder naar aanleiding van mobiliteitseffecten. Door bepaalde activiteiten die sterke mobiliteitseffecten teweeg brengen, uit te sluiten, zullen de hinderaspecten op vlak van mobiliteit echter beperkt zijn.

Elke aanvraag dient aan te tonen dat het mobiliteitseffect geen nadelige gevolgen heeft voor de woonomgeving, de Blancefloerlaan en haar kruispunten.

Binnen de bestemmingszone wordt minstens 1 noord-zuid gerichte doorsteek voorzien die bestemd is voor een groene dooradering van het plangebied. De doorsteek is minstens 15m breed, is overwegend groen ingericht en wordt voorzien van een voetgangers- en fietsverbinding die een logische circulatie creëert voor zacht wegverkeer tussen het Galgenweel en Middenvijver/ Blancefloerlaan.

Krachtlijnen m.b.t. ruimtelijke kwaliteit

Voor deze zone wordt een te rigide uitwerking van de voorschriften vermeden. Een verkavelingsplan dient ingezet te worden om de voorschriften van het RUP gedetailleerder uit te werken voor de volledige zone of voor een deel ervan.

Nieuwe ontwikkelingen passen zich in in de stedenbouwkundige structuur van het weefsel ten zuiden van de Blancefloerlaan. Deze stedenbouwkundige structuur wordt gekenmerkt door een orthogonaal stratenpatroon waardoor bouwblokken worden gevormd. De hoofdassen van dit stratenpatroon staan loodrecht op de Blancefloerlaan. Als voorwaarde geldt dat nieuwe ontwikkelingen steeds aantakken op de bestaande straten en langzaam verkeersverbindingen zodat een samenhangend netwerk bekomen wordt. De inrichting bouwt verder op de inrichting van de naastgelegen bestemmingszone 'Rand Combori' (BPA Galegenweel-Borgerweert) en houdt tevens rekening met een aansluiting van de openbare wegenis op de bouwvrije zone in deelzone R/GM2 van bestemmingszone 'Rand Combori'. Deze zone non-aedificandi sluit aan op de hoofdas en de deelzone BU en is minstens 12 meter breed.

Qua densiteit (V/T) en maximale bouwhoogte worden de voorschriften geïnspireerd door de bepalingen uit het BPA Galgenweel-Borgerweert bestemmingszone 'Rand Combori' ten einde een samenhangende weefsel en een brede link tussen Middenvijver en Galgenweelpark te bekomen.