Binnen deze zone wordt het driehoekig onbebouwd restperceel KMO en de overwegend onbebouwde percelen langs de Victor Delhezstraat opgenomen. De zone heeft een totale oppervlakte van ca. 1,43ha. Aan een dichtheid van minimaal 30 woningen per hectare betekent dit minstens 43 bijkomende woningen. Het ontwerpend onderzoek geeft aan dat ca. 85 woningen gerealiseerd kunnen worden. In het RUP wordt een maximum van 90 woningen opgelegd.

Programmatorische krachtlijnen

Het hoofdaccent voor deze zone ligt op wonen.

Het woongebied kan ingevuld worden met een divers aanbod aan woningtypes (grondgebonden woningen, appartementen, gestapelde woningen, …). Dit verscheiden aanbod schept kansen om verschillende bewonersgroepen aan te trekken. Bijzondere aandacht gaat uit naar het creëren van voldoende grondgebonden woningen voor jonge tweeverdieners, al dan niet met kinderen, om tegemoet te komen aan de doelstellingen uit het s-RSA, namelijk het creëren van een evenwichtige samenstelling van verschillende woningdoelgroepen op Linkeroever (waar nu de doelgroep sociaal wonen overheerst). Daarom worden in de voorschriften bepalingen opgenomen die voorwaarden stellen om ten opzichte van het totaal aantal te realiseren woningen, een percentage te realiseren met een oppervlakte die voldoet voor een gemiddeld gezin. Voor grondgebonden woningen wordt uitgegaan van een netto vloeroppervlakte van minstens 100m², minstens drie slaapkamers en een private buitenruimte aansluitend op de woning. Er wordt geopteerd om in de voorschriften een minimaal aantal grondgebonden woningen op te nemen daar binnen de vastgoedsector vanuit financiële overwegingen vaak geopteerd wordt voor meergezinsgebouwen wat niet de voorkeur wegdraagt van jonge gezinnen. De overige woningen kunnen naar keuze gestapeld dan wel grondgebonden uitgevoerd worden.

Daarnaast zijn kleinschalige buurtondersteunende voorzieningen mogelijk. Hieronder dient verstaan te worden:

• De uitoefening van een vrij beroep zoals een arts, een notaris, een architect, advocaat, …

• Diensten zonder loketfunctie: thuiskantoor van een verzekeringsagent, een kapper, …

• Kleinschalige handels- en horecazaken en diensten met loketfunctie: apothekers, bankfilialen, een postkantoor, een slager, een bakker, een krantenwinkel, een buurtwinkel, een café, … Met betrekking tot deze handels- en horecazaken en diensten met loketfunctie wordt de bovengrens van de netto handelsoppervlakte op 400m² gelegd. Deze bovengrens wordt ingegeven door de wet op de vergunning van handelsvestigingen. Vestigingen kleiner of gelijk 400m² dienen geen sociaaleconomische vergunning aan te vragen.

• Kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid: de opslag van het materiaal en gereedschap van een kleine aannemer loodgieter, … Om te voorkomen dat de activiteiten van de kleine zelfstandige bij groei van het bedrijfje de draagkracht van de wijk overstijgen, wordt ook hier de oppervlakte nodig voor het uitoefenen van de zelfstandige activiteiten vastgelegd op maximaal 400m².

• Kleinschalige kantoren.

In het plangebied kan geen woonontwikkeling komen alvorens de zendmast op het maaiveld uit het plangebied wordt verwijderd.

Op het verordend grafisch plan wordt door middel van een as de locatie aangeduid van openbare wegenis. In het verlengde van de Victor Delhezstraat moet de wegenis als woonerf worden ingericht.

Met betrekking tot parkeernormen worden geen verordenende voorschriften opgenomen zodat bij elke aanvraag kan ingespeeld worden op wijzigende evoluties met betrekking tot autobezit en parkeervoorzieningen. Met betrekking tot garages en fietsenstallingen wordt verwezen naar de bepalingen in de Bouwcode (goedgekeurd door de gemeenteraad op 25/10/2010).

Krachtlijnen mbt ruimtelijke kwaliteit

De hoofdbetrachting is het afwerken van het woonweefsel van sector Galgenweel. Het globale stedenbouwkundig beeld is geënt op de structuur van de bestaande wijk en in harmonie met het ontwerp voor het Regattaproject. Het geheel bestaat uit aaneengesloten en gestapelde woningen en woonvolumes zodat er een afgewerkt stedelijk patroon verkregen wordt.

Figuur: Referentieontwerp zone voor wonen, afbakening bouwvlakken

De zone wordt onderverdeeld in 5 bouwvlakken (Bv1 tot en met Bv5) die elk moeten uitgevoerd worden als één project. Dit met het oog op een voldoende coherent en kwaliteitsvol beeld. Op architecturaal vlak streeft men naar een spel van volumes verkregen door afwisseling in de bouwhoogte en inplanting van de verschillende woningen naar analogie met de aanpalende bestaande woonwijk.

Bouwvlak Bv3 vormt een pleinwand naar de Edmond de Coussemakersstraat en het plein (grasveld).

De bebouwing in bouwvlak Bv2 behoudt een zekere transparantie opdat bouwvlak Bv4 eveneens een zicht heeft op de achterliggende groene zone.

Het zuidelijke bouwvlak Bv5 wordt uitgewerkt als een stedelijk front met een aangepaste bouwhoogte om aansluiting te zoeken bij het Regattaproject.

De as van de te realiseren openbare wegenis wordt indicatief aangeven door middel van een aanduidingslijn. De ontwerper is echter vrij om de exacte inplanting van de wegenis te bepalen.