4.1 Gevolgen voor bestaand bedrijventerrein

De herbestemming van het onbebouwd driehoekig perceel naar woonzone heeft geen nadelige gevolgen voor de bestaande bedrijven op het naastgelegen bedrijventerrein.

De twee bedrijfsgebouwen die het dichtst tegen de grens met het plangebied gelegen zijn (1 en 2), bevinden zich op een afstand van 19m van de perceelgrens waarvan 15m is ingericht als groenbuffer en 4m is bedoeld als brandweg. De realisatie van de woningen is bijgevolg realistisch zonder het functioneren van de bedrijfsactiviteiten te hypothekeren.

Figuur: Inplanting gebouwen in bestaande KMO-zone

De bedrijven 1 en 2 hebben een bijna maximale inname van hun perceel. Bedrijf 1 komt in die zin wel redelijk dicht bij de laatste bestaande woning van de Gramt Stuivelingstraat, maar dit is geen probleem, ook niet in functie van de huidige bedrijfsactiviteiten.

Wetende dat de milieuwetgeving voor meerdere activiteiten verlaagd is in klasse, is er hier zeker geen probleem te verwachten. Bedrijf 3 heeft nog wel mogelijkheden om uit te breiden, maar zoals zij vandaag het perceel invullen en zoals ook de bouwaanvraag voorziet, zal de uitbreiding duidelijk weg van de woningen voorzien worden, aan de westzijde. Dus ook hier zijn geen problemen te verwachten.

In functie van de voorschriften is wel noodzakelijk dat de bufferstrook behouden moet blijven zolang de bedrijfsactiviteiten aanwezig zijn. De aangelegde bufferzone kan dus nooit een basis vormen om een vergunning voor het bedrijf te weigeren. Dit komt ook overeen met de bepalingen van artikels 7 en 8 van het KB op het gewestplan en de bijhorende omzendbrief. Hierin werden enkele indicaties opgenomen over bufferzones.

Ook voor de aard van nieuwe bedrijvigheid op het bestaande bedrijventerrein is geen negatieve invloed te verwachten door de invulling van de nieuwe woonzone. Nieuwe bedrijfsactiviteiten blijven mogelijk mits de bedrijven in het kader van de milieuwetgeving voldoende (technische) maatregelen in acht nemen om de overlast binnen de wettelijke bepalingen te houden.

4.2 Compensatie ruimte voor bedrijvigheid

De herbestemming van het plangebied kan zorgen voor een vermindering van ca. 5ha KMO-zone (Rand Regatta + Zone Coussemaker).

Hoewel het bedrijventerrein binnen het plangebied niet expliciet in het s-RSA vermeld wordt als te herbestemmen, zijn er in de directe omgeving van het plangebied nieuwe initiatieven gepland die een compensatie kunnen betekenen voor de bedrijvigheid binnen het plangebied.

Op Linkeroever in de directe nabijheid van het plangebied RUP Galgenweel Oost biedt de vernieuwing van de site Katwilgweg en daaraan gekoppeld de toekomstige uitbreiding van deze site met het plangebied Het Zand de mogelijkheid om bedrijven te localiseren.

De site Katwilgweg bevat vandaag nog een aantal braakliggende of onderbenutte percelen en gebouwen. Het RUP Katwilgweg voorziet een grondige herstructurering van de site, met een hoog ambitieniveau qua groene beplanting en architectuur. Op de site Katwilgweg is een belangrijke rol weggelegd voor het opvangen van lokale bedrijven. De rol die het bestaande bedrijventerrein Katwilgweg in de toekomst zal opnemen ligt ondermeer in het huisvesten van kleine en middelgrote ondernemingen. De (toekomstige) hoogwaardige ontsluiting door openbaar vervoer maakt een groot deel van het terrein zeer aantrekkelijk voor de ontwikkeling van bedrijven die ook behoefte hebben aan een gedeelte kantoren.

Door de gunstige ligging van het gebied en de goede openbaar vervoersverbinding is de potentiële marktwaarde hoog. In de toekomst wordt deze nog eens extra verhoogd vanwege de ruimte die vrijkomt door de geplande heraanleg en bundeling van de Linkeroever knoop. Met een mogelijke nieuwe tramlijn en station (lange termijn) zou een belangrijke impuls aan het gebied gegeven worden. De bereikbaarheid van het terrein neemt toe en er ontstaan mogelijkheden voor ontwikkeling. Intensief en doordacht ruimtegebruik verhoogt de waarde van het gebied nog meer, bijvoorbeeld door het gemeenschappelijk gebruik van voorzieningen (parkings, …) of door ondergronds te bouwen.

De uitbreiding van de huidige site Katwilgweg met de site ‘het Zand’ is gekozen omwille van de duurzame en strategische ligging aan de rand van het woonweefsel. Vanuit het principe van gedeconcentreerde bundeling is de aanpalende ligging van de Katwilgwegsite en een bedrijventerrein op het grondgebied van Zwijndrecht een doorslaggevend argument. Op die manier wordt een bundeling voorzien van bestaand en nieuw terrein voor economische activiteiten. Verder wordt een restruimte aan het verkeerscomplex Linkeroever opgevuld, waarbij 2ha onbenut bestemd bedrijventerrein kan worden geoperationaliseerd. De site met een oppervlakte van 10,7 ha voldoet aan de geraamde behoefte aan bijkomend lokaal bedrijventerrein. De site kan worden ontsloten vanaf de N70/Blancefloerlaan en heeft zodoende een optimale connectie met de Ring en de E17. Er is tevens een openbaar vervoersontsluiting mogelijk per trein, tram en bus. Ten slotte is de site, die grotendeels in stadseigendom is, vrijwel onbenut. De bestaande karting is verenigbaar met bedrijvigheid en kan, indien nodig, geïntegreerd worden.

Met het oog op de ontwikkeling van de site Het Zand als lokaal bedrijventerrein zal een RUP worden opgemaakt ter herbestemming van het recreatiegebied en inrichting van de zone. De werfzone voor de Oosterweelverbinding en de nieuwe parallelle ontsluitingsweg zullen mee de inrichting en het proces bepalen.

Hoewel ruimtelijk niet gekoppeld aan Linkeroever, verdient ook het project Blue Gate Antwerp (Petroleum Zuid) hier vermeld te worden zodat duidelijk is dat ook in de Zuidrand nieuwe mogelijkheden voor bedrijven gepland worden. Voor de uitwerking van Blue Gate Antwerp is een gemeentelijk proces opgestart, dat de voorwaarden onderzoekt om in het gewestelijk RUP te worden opgenomen. Hierbij kan de zone met petroleumindustriële activiteiten behouden blijven en wordt een aanbod gecreëerd van uitgeefbare kavels voor KMO’s en logistieke bedrijven.

4.3 Op te heffen strijdige voorschriften

4.3.1 Gewestplan

Na de inwerkingtreding van dit ruimtelijk uitvoeringsplan, worden de bestemmingen en de bijhorende voorschriften van het gewestplan, die binnen de begrenzing van dit ruimtelijk uitvoeringsplan liggen, volledig opgeheven en vervangen door de voorschriften van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

Volgende bestemmingen van het gewestplan nr. 14 Antwerpen (KB 03/10/1979) worden door de opmaak van dit RUP opgeheven:

• Artikel 8. Nadere aanwijzingen in verband met industriegebieden

8.2.1. Voor de industriegebieden kunnen volgende nadere aanwijzingen worden gegeven:

8.2.1.3. De gebieden voor ambachtelijke bedrijven en de gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalprodukten van schadelijke aard.

• Artikel 5.1.0. De woongebieden

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal- culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Volgend voorschrift van de herziening van het gewestplan (MB 07/07/00) met betrekking tot woongebied waar bijzondere voorschriften betreffende de hoogte van gebouwen gelden (bruinomrand + Romeins cijfer III) wordt door de opmaak van dit RUP opgeheven :

• Artikel 1: ‘Bijzondere voorschriften betreffende de hoogte van de gebouwen’

Artikel 1 van de aanvullende stedenbouwkundige voorschriften die behoren bij het gewestplan Antwerpen, vastgesteld bij koninklijk besluit van 3 oktober 1979 houdende vaststelling van het gewestplan Antwerpen, zoals meermaals gewijzigd, wordt vervangen door de volgende bepaling:

§ 1. Voor het optrekken van gebouwen gelegen in de volgende woongebieden, gelden de hierna vermelde bijzondere voorschriften:

1° in het stadscentrum van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad begrensd door de Leien;

2° in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring;

3° in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem;

4° in de woongebieden die op de kaart welke de bestemmingsgebieden omschrijven bruinomrand en met het romeinse cijfer III overdrukt zijn;

5° in de woongebieden die op de kaart welke de bestemmingsgebieden omschrijven bruinomrand en met het romeinse cijfer II overdrukt zijn.

In deze gebieden wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

1° de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

2° de eigen aard van de hierboven vermelde gebieden;

3° de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

4.3.2 Ontwerp BPA Galgenweel woonuitbreiding

Het ontwerp bijzondere plan van aanleg (BPA) Galgenweel woonuitbreiding wordt na de inwerkingtreding van dit ruimtelijk uitvoeringsplan door de bevoegde overheid volledig opgeheven.

De voorlopige aanvaarding van het ontwerp-BPA Galgenweel woonuitbreiding werd goedgekeurd door de gemeenteraad op 27 juni 2005. Het BPA werd opgemaakt in het kader van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening van 1999. Op basis van art. 102 van dit decreet kan een stedenbouwkundige vergunning worden geweigerd wanneer de aanvraag onverenigbaar is met het voorlopig vastgesteld ontwerp-BPA.

Het ontwerp-BPA voorzag in de herbestemming van het driehoekig restperceel KMO-gebied naar woongebied in functie van het verder afwerken van de aanpalende verkaveling. Hierbij werd de mogelijkheid geboden tot de bouw van +/- 70 woningen.

Figuur: Ontwerp BPA Galgenweel woonuitbreiding

Naar aanleiding van de opmerkingen en adviezen uit de adviseringsfase van het planproces voor het ontwerp-BPA Galgenweel woonuitbreiding kunnen volgende aandachtspunten meegenomen worden in het opmaakproces van het RUP Galgenweel Oost:

• het realiseren van de bebouwing mag geen problemen vormen naar de bedrijven toe wat betreft het verkrijgen van een milieuvergunning en eventuele toekomstige uitbreidingen. Hiermee dient rekening gehouden te worden bij het bepalen van de afstandsregels;

• vanuit het streven naar functieverweving is het zinvol om ook handel op buurtniveau toe te laten in het plangebied;

• de taakstelling voor betaalbare woningbouw dient samen met het project Regatta bekeken te worden. Gezien het BPA Galgenweel-Borgerweert (Regatta) intussen definitief werd aanvaard moet bekeken worden welke implicaties dit heeft voor het BPA Galgenweel woonuitbreiding. De taakstelling betaalbare woningbouw moet in de richtnota worden afgewogen;

• aandacht voor de noord-zuid circulatie voor voetgangers en fietsers;

• de maximale invulling (70 woningen/ha) kan ook iets minder in functie van een kwalitatieve invulling;

• aandacht voor de grotere context en samenhang met de omgeving;

• rekening houden met ruimtelijke kwaliteit en woonkwaliteit;

• met betrekking tot de zendmast dient een uitdoofscenario te worden uitgedacht.

4.4 Ruimteboekhouding

4.5 Register van percelen waarvoor planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikersschade kan verschuldigd zijn

Het register van de planschade, planbaten en compensatievergoeding wordt opgemaakt zoals bedoeld in artikel 2.2.2. §1, eerste lid, 7° en 8° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

De regeling over de planschade is terug te vinden in artikel 2.6.1 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de planbatenheffing is te vinden in artikel 2.6.4 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de kapitaalschadecompensatie is te vinden in artikel 6.2.1. en volgende van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid. De regeling over de gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet van 27 maart 2009 houdende de vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut. De tekst van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en van het decreet grond- en pandenbeleid kan geraadpleegd worden op www.ruimtelijkeordening.be, rubriek wetgeving. De tekst van het decreet gebruikerscompensatie kan geraadpleegd worden op www.codex.vlaanderen.be, zoekterm "gebruikerscompensatie".

Dit register geeft, conform de geciteerde wetgeving, de percelen weer waarop een bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kan geven tot vergoeding of heffing.  Hierbij wordt rekening gehouden met de "richtlijn voor digitale uitwisseling van gegevens betreffende planbatenheffing" dd. oktober 2009.

De opname van percelen in dit register houdt dus niet in dat sowieso een heffing zal worden opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de regelingen gelden voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden die per individueel geval beoordeeld worden. Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden.

Dit register werd aangemaakt door het plan, zoals het gold vóór de bestemmingswijziging digitaal te vergelijken met het huidige plan. In een aantal gevallen verschilt de cartografische ondergrond waarop de bestemmingen werden ingetekend in het oude en het nieuwe plan. Daarom kunnen bij de digitale vergelijking beperkte fouten optreden. Het register moet met dat voorbehoud geraadpleegd worden. Op bijhorende kaart wordt een overzicht gegeven van de percelen die vermoedelijk aanleiding geven tot planschade, planbaten, bestemmingswijzigingscompensatie of kapitaalschade.