ARTIKEL 1: ZONE VOOR WONEN_BESTAAND WEEFSEL (Wo1)

Deze voorschriften zijn van toepassing op:

• OUDE DOKKEN: B3, B4, C1, C1’, C3, C4, D1, D2, E1, F1, G1, G2, H3

• MONTEVIDEO: B2, C2 (deels)

• CADIX: B2’, B3, B6, C3, C3’, C4, C5, C6

1.1 Bestemming

De volgende functies zijn toegelaten:

• • Wonen is toegelaten

  • Gemeenschapsvoorzieningen zijn toegelaten

  • Detailhandel is op het gelijkvloers toegelaten met een maximale nettohandelsoppervlakte van 400m²

  • Kantoren, diensten en ateliers zijn toegelaten met een maximale brutovloeroppervlakte van 1500m²

  • Vrijetijdsvoorzieningen zijn toegelaten op het gelijkvloers

  • Cafés en restaurants zijn toegelaten op het gelijkvloers; voor cafés en mengvormen tussen cafés en restaurants geldt een maximum nettohandelsoppervlakte van 240m²

  • Hotels zijn toegelaten, mits volgende beperking: Bij nieuwbouw en verbouwing met volume-uitbreiding geldt de harmonieregel voor de bepaling van de gevelbreedte en dus voor de grootte van het hotel en het aantal kamers. Bij verbouwing zonder volumewijziging is het de schaal van het bestaande gebouw dat de grootte van het hotel en het aantal kamers bepaalt. De grootte van het hotel en het aantal kamers kan echter enkel worden toegestaan voor zover ze verenigbaar is met de omgeving zoals beschreven in punt 1.5.

• • Groothandel en industrie en logistiek zijn niet toegelaten.

1.2 Inrichting

1.2.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing (CHE- regel)

De wijziging van de bestaande toestand is onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud van gebouwen. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. De toepassing van de andere voorschriften van het RUP kan geen aanleiding of motief zijn om de elementen met culturele, historische of esthetische waarde in het bouwblok niet te behouden. De stedenbouwkundige vergunningsaanvraag dient in de beschrijvende nota voldoende informatie te bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Toelichting:

In deze zone die de bestaande bebouwing van het Eilandje bevat, bevindt zich een grote concentratie waardevolle gebouwen, waarvan slechts een klein percentage beschermd is als monument. Het uitgangspunt van dit voorschrift is dat alle gebouwen bewaard dienen te worden. Bij de bouwaanvraag moet aangetoond worden waarom een gebouw of een gedeelte van het gebouw afgebroken of veranderd mag worden. Dit gebeurt in de beschrijvende nota waar een studie, het CHE-rapport, uitmaakt welke delen cultuurhistorische waarde en welke geen cultuurhistorische waarde hebben.

1.2.2 Harmonieregel

In een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, moeten de op te richten of de te verbouwen gebouwen zodanig worden ontworpen dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving. Bij toepassing van de harmonieregel kijkt men naar de aangrenzende gebouwen, naar de straatwand of naar een ander ruimtelijk geheel. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel in de omgeving waar een harmonische samenhang merkbaar is.

Indien het gebouw of delen ervan niet behouden dienen te worden, geldt de harmonieregel voor het bepalen van de bouwhoogte, de kroonlijsthoogte, de vrije hoogte, de terreinbezetting, de plaatsing van de gebouwen en de bouwdiepte (met een maximum bouwdiepte (zie 1.3)).

1.2.3 Bouwdiepte

De bouwdiepte wordt in de eerste plaats bepaald door de harmonieregel. Voor nieuwbouw, functiewijzigingen en verbouwing met volumewijziging gelden ook afmetingen waarbinnen alle gebouwen van de bestemmingszone moeten vallen en die met de harmonieregel niet overschreden kunnen worden:

De bouwdiepte voor de gebouwen bedraagt maximaal 24 meter op het gelijkvloers en 14 meter op de verdiepingen tenzij de harmonieregel een beperktere bouwdiepte vereist.

Een afwijking van 2 meter meer kan, indien de opgegeven maten een logische structurele afbraak van het gebouw in de weg staan.

Toelichting:

Het voorschrift over culturele, historische en/of esthetische waarde (de CHE-regel), de harmonieregel en de maximale bouwdiepte zijn een trapconstructie en moeten op een correcte manier ten opzichte van elkaar toegepast worden.

1. De CHE-regel primeert boven alle andere voorschriften. Een gebouw of een deel van het gebouw dat waardevol is moet blijven bestaan en hersteld worden. Hier gelden tegenstrijdige regels (met inbegrip van de harmonieregel en de maximale bouwdiepte) niet.

2. Indien het gebouw of delen ervan niet behouden dienen te worden, geldt de harmonieregel

3. De maximale bouwdiepte primeert op de bouwdiepte volgens de harmonieregel. M.a.w. indien de harmonieregel vraagt om dieper te bouwen dan de maximale bouwdiepte, geldt de harmonieregel met betrekking tot de bouwdiepte niet, maar wel de regel van de maximale bouwdiepte

1.2.4 Open ruimte

Ieder gebouw moet voorzien zijn van ten minste één niet-overbouwde open ruimte op het straatniveau waarvan de oppervlakte minimaal 15% van de oppervlakte van het perceel/de percelen bedraagt.

Het college van burgemeester en schepenen kan een vermindering van de open ruimte toestaan voor hoekpanden en percelen met een diepte van 17m of minder.

ARTIKEL 2: ZONE VOOR WONEN _ SAMENGESTELD BOUWBLOK (Wo2)

Deze voorschriften zijn van toepassing op:

• OUDE DOKKEN: B2

• CADIX: A1, A2, A3, A4, A5, B1, B2, B6’, C1, C2, D1, D2, D3, D4, D5, D6

2.1 Bestemming

De volgende functies zijn toegelaten:

• • Wonen is toegelaten

  • Gemeenschapsvoorzieningen zijn toegelaten

  • Detailhandel is op het gelijkvloers toegelaten met een maximale nettohandelsoppervlakte van 400m² per handelsruimte met uitzondering van OUDE DOKKEN B2 en CADIX A1, A4, A5, D5, D6 waar detailhandel en ambachten zijn toegelaten op het gelijkvloers met een maximale netto-handelsoppervlakte van 3000m² per handelsruimte

  • Kantoren, diensten en ateliers zijn toegelaten met uitzondering van CADIX B1, B2, C1, C2, D1 waar kantoren zijn toegelaten op het gelijkvloers met een maximale bruto-vloeroppervlakte van 400m² per kantoor.

  • Vrijetijdsvoorzieningen zijn toegelaten op het gelijkvloers

  • Cafés en restaurants zijn toegelaten op het gelijkvloers; voor cafés en mengvormen tussen cafés en restaurants geldt een maximum netto-handelsoppervlakte van 240m²

  • Hotels zijn toegelaten, mits volgende beperking: Bij nieuwbouw en verbouwing met volume-uitbreiding geldt de harmonieregel voor de bepaling van de gevelbreedte en dus voor de grootte van het hotel en het aantal kamers. Bij verbouwing zonder volumewijziging is het de schaal van het bestaande gebouw dat de grootte van het hotel en het aantal kamers bepaalt. De grootte van het hotel en het aantal kamers kan echter enkel worden toegestaan voor zover ze verenigbaar is met de omgeving zoals beschreven in punt 0.5.

Groothandel en industrie en logistiek zijn niet toegelaten.

2.2 Inrichting

2.2.1 Bouwhoogte

CADIX A1, A2, A3, A4, A5, B6'

• • De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 7 bouwlagen.

  • De kroonlijsthoogte is beperkt tot 25m.

  • De gemiddelde kroonlijsthoogte van het bouwblok is maximaal 6 bouwlagen en 22m.

CADIX D1, D2, D3, D4, D5, D6

• • De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 6 bouwlagen.

  • De kroonlijsthoogte is beperkt tot 22m.

CADIX B1, B2, C1, C2

• • De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 4 bouwlagen

  • De kroonlijsthoogte is beperkt tot 14 meter.

2.2.2 Gevelvlak

• • De bebouwing dient opgericht te worden op de grenslijn van de zone.

  • Onderbrekingen in de straatwand zijn toegestaan voor zover zij het overwegend gesloten karakter van de straatwand als geheel respecteren.

2.2.3 Bouwdiepte

• • De bouwdiepte is vrij.

2.2.4 Open ruimte

• • De bouwblokken moeten voorzien zijn van ten minste één niet-overbouwde open ruimte waarvan de oppervlakte minimaal 20% van de oppervlakte van de zone bedraagt.

  • De open ruimte van het bouwblok dient ingericht te worden als groen terrein.

  •  

2.2.5 Parkeren en toegangen

• • De ondergrondse parkings worden bij voorkeur gegroepeerd en gezamenlijk ontsloten.

  • In de ondergrondse parking kunnen, aanvullend aan de parkeerplaatsen noodzakelijk voor het functioneren van het project of de instelling zelf, parkeerplaatsen voor activiteiten op het water worden toegevoegd overeenkomstig de parkeernormen van artikel 0.7.

  • De toegangen tot de ondergrondse parkeerruimte kunnen enkel voorzien worden aan de bouwblokzijdes die op het plan aangegeven zijn met > .

ARTIKEL 3: ZONE VOOR CENTRUMFUNCTIES_TORENS (Ce3)

Deze voorschriften zijn van toepassing op:

• OUDE DOKKEN: C2 (MAS), H8 (Londentoren)

• MONTEVIDEO: D2, D3, D4, D5, D6, D7 (Westkaaitorens)

• CADIX: E1(Cadixtoren)

3.1 Bestemming

De volgende functies zijn toegelaten:

• • Wonen is toegelaten

  • Gemeenschapsvoorzieningen zijn toegelaten

  • Hotels zijn toegelaten

  • Kantoren, diensten en ateliers zijn toegelaten in de Londentoren en het MAS.

  • Kantoren en diensten zijn toegelaten in de Cadixtoren met een maximale bruto-vloeroppervlakte van 20.000m². Kantoren en diensten zijn toegelaten in de Westkaaitorens met een maximale bruto-vloeroppervlakte van 15.000m².

  • Detailhandel is toegelaten op het gelijkvloers en de eerste verdieping; in de Londentoren is detailhandel ook toegelaten in de bouwlaag waar de voetgangersbrug aankomt.

  • Vrijetijdsvoorzieningen zijn toegelaten

  • Cafés en restaurants zijn toegelaten op het gelijkvloers, de eerste verdieping en de hoogste verdieping; in de Londentoren zijn cafés en restaurants ook toegelaten in de bouwlaag waar de voetgangersbrug aankomt.

Groothandel en industrie en logistiek zijn niet toegelaten.

3.2 Inrichting

3.2.1 Terreinbezetting

MAS:

• • In de zone kan één gebouw worden opgericht. Hiernaast is het toegelaten verschillende paviljoenen op te richten.

  • De totaal te realiseren bruto-vloeroppervlakte van het gebouw bedraagt maximaal 20.000m².

  • De bruto-vloeroppervlakte van het gelijkvloers van het gebouw bedraagt maximaal 1.600m².

  • De totaal te realiseren bruto-vloeroppervlakte van de paviljoenen bedraagt gezamenlijk maximaal 1.500m².

Londentoren:

• • In de zone kan een bouwvolume bestaande uit een toren en een sokkel opgericht worden waarbij de bestemmingszone maximaal 85% mag bebouwd worden.

  • De totaal te realiseren bruto-vloeroppervlakte van het bouwvolume (toren en sokkel) bedraagt maximaal 60.000m².

  • De totaal te realiseren bruto-vloeroppervlakte van het torenvolume bedraagt maximaal 20.000m².

  • De bruto-vloeroppervlakte van het gelijkvloers van het torenvolume bedraagt maximaal 1.250 m².

Westkaaitorens:

• • In de zone MONTEVIDEO D 2 kan één gebouw worden opgericht.

  • In de zone MONTEVIDEO D 3-4 kunnen twee gebouwen worden opgericht.

  • In de zone MONTEVIDEO D 5-6-7 kunnen drie gebouwen worden opgericht.

  • De totaal te realiseren bruto-vloeroppervlakte van MONTEVIDEO D 2 bedraagt maximaal 6.400 m². De bruto-vloeroppervlakte per verdieping bedraagt maximaal 440 m².

  • De totaal te realiseren bruto-vloeroppervlakte van MONTEVIDEO D 3-4 bedraagt maximaal 16 000 m². De bruto-vloeroppervlakte per verdieping bedraagt maximaal 440 m² voor één volume en maximaal 600 m² voor het andere volume.

  • De totaal te realiseren bruto-vloeroppervlakte van MONTEVIDEO D 5-6-7 bedraagt maximaal 22.400 m². De bruto-vloeroppervlakte per verdieping bedraagt maximaal 440 m² voor twee volumes en maximaal 600 m² voor het derde volume.

  • De bruto-vloeroppervlakte per verdieping bedraagt minimaal 225 m².

  • De bruto-vloeroppervlakte van de inpandige terrassen bedraagt maximaal 20% van de bruto vloeroppervlakte van de verdiepingen. De bruto-vloeroppervlakte van het gelijkvloers is daardoor maximaal de som van de bruto-vloeroppervlakte van de eerste verdieping en de oppervlakte van de inpandige terrassen van de eerste verdieping (uitkragende terrassen worden niet meegerekend).

Cadixtoren:

• • In de zone kan één bouwvolume bestaande uit een toren met sokkel worden opgericht.

  • De totale te realiseren bruto-vloeroppervlakte van het bouwvolume bedraagt maximaal 30.000m².

3.2.2 Bouwhoogte

MAS:

• • De kroonlijsthoogte van de toren bedraagt minimaal 50m en maximaal 65m.

  • De maximale kroonlijsthoogte van de paviljoenen is 2 bouwlagen.

Londentoren:

• • De maximale kroonlijsthoogte van het bouwvolume (sokkel) bedraagt 31m of 9 bouwlagen.

  • De kroonlijsthoogte van de toren bedraagt minimaal 50m en maximaal 77m.

Westkaaitorens:

• • De kroonlijsthoogte van de torens bedraagt minimaal 50m en maximaal 60m of 16 bouwlagen.

Cadixtoren:

• • De kroonlijsthoogte van de toren bedraagt minimaal 60m en maximaal 80m.

  • Over een afstand van 30 m vanaf de westelijke grens van de zone wordt de kroonlijsthoogte begrensd door een denkbeeldig schuin vlak onder 45° vertrekkende vanaf de oostelijke grens van de naastliggende zone D1.

3.2.3 Gevelvlak

Westkaaitorens:

• • Het bouwvolume van MONTEVIDEO D2 dient te grenzen aan de oostelijke grens van de zone.

  • Minstens één van de bouwvolumes van MONTEVIDEO D 3-4 dient te grenzen aan de westelijke grens van de zone.

  • De bouwvolumes van MONTEVIDEO, D 5-6-7 dienen afwisselend te grenzen aan de oostelijke of westelijke grens van de zone.

Cadixtoren:

• • Het bovengrondse deel van het bouwvolume kan over de ganse zone opgericht worden.

  • Het bouwvolume van de toren dient te grenzen aan de oostelijke grens van de zone.

3.2.4 Bouwdiepte

MAS:

• • De maximale gevellengte van de langste zijde van het torenvolume bedraagt 40 m.

Londentoren en Cadixtoren:

• • De bouwdiepte is vrij.

Westkaaitorens:

• • De torens hebben een breedte tussen 18 en 22 meter aan de dokzijde. Binnenruimtes en inpandige terrassen dienen binnen deze breedte te vallen, uitkragende terrassen mogen zich er buiten bevinden.

3.2.5 Open ruimte

• • De niet-bebouwde ruimte van de zone dient ingericht te worden als publiek domein conform de voorschriften van Artikel 7. De ruimte dient te allen tijde publiek toegankelijk te zijn.

3.2.6 Stedelijke plint:

• • Het gelijkvloers mag enkel ingericht worden als toegang tot de hoger gelegen functies en voor functies, gericht op het publieke leven, zoals publieke voorzieningen, handelszaken, horeca, … met uitzondering van de Cadixtoren.

3.2.7 Parkeren en toegangen

• • De toegangen tot de ondergrondse parkeerruimte kunnen enkel voorzien worden aan de bouwblokzijdes die op het plan aangegeven zijn met >.

Westkaaitorens:

• • De ondergrondse parkeergarage kan ononderbroken lopen van de noordelijke grens van zone D2 tot en met de zuidelijke grens van zone D7.

  • De toegangen tot de ondergrondse parkeerruimte kunnen enkel voorzien worden in het bouwvolume van de torens die grenzen aan de westelijke grens van de zone.

Cadixtoren:

• • Het aantal toegangen voor wagens tot de ondergrondse parkeerruimte is beperkt tot 2.

ARTIKEL 4: ZONE VOOR CENTRUMFUNCTIES _ BIJZONDERE GEBOUWEN (Ce4)

Deze voorschriften zijn van toepassing op:

• OUDE DOKKEN: B1 (Rijnkaaisite)

• CADIX: B5 (Cadixhart)

4.1 Bestemming

De volgende functies zijn toegelaten:

• • Wonen is toegelaten

  • Gemeenschapsvoorzieningen zijn toegelaten

  • Hotels zijn toegelaten

  • Kantoren, diensten en ateliers zijn toegelaten, met een maximale brutovloeroppervlakte van 10.000m² voor het Cadixhart en een maximale brutovloeroppervlakte van 20.000m² voor de Rijnkaaisite

  • Detailhandel is op het gelijkvloers en in de kelder toegelaten met een maximale netto-handelsoppervlakte van 3000m² per eenheid.

  • Vrijetijdsvoorzieningen zijn toegelaten

  • Cafés en restaurants zijn toegelaten op het gelijkvloers.

Groothandel en industrie en logistiek zijn niet toegelaten.

4.2 Inrichting

4.2.1 Terreinbezetting

Rijnkaaisite:

• • De totaal te realiseren bruto vloeroppervlakte bedraagt maximaal 20.000m².

Cadixhart:

• • De totaal te realiseren bruto vloeroppervlakte bedraagt maximaal 40.000m².

4.2.2 Bouwhoogte

Rijnkaaisite:

• • Op de bouwlijn dient minimaal 3 bouwlagen en maximaal 7 bouwlagen hoog gebouwd te worden. De kroonlijsthoogte is beperkt tot 22m. Op de bouwlijn aan de Bataviastraat dient de kroonlijsthoogte beperkt te blijven tot 5 bouwlagen.

  • Vanaf 14 meter teruggetrokken van de zonegrens mag tot 9 bouwlagen hoog gebouwd worden. De kroonlijsthoogte is beperkt tot 32 meter.

Cadixhart:

• • Op de bouwlijn dient minimaal 3 bouwlagen en maximaal 5 bouwlagen hoog gebouwd te worden. Slechts 50% van de bebouwing op de bouwlijn mag hoger zijn dan drie bouwlagen. De kroonlijsthoogte is beperkt tot 18m.

  • Vanaf 8 meter teruggetrokken van de noordelijke en zuidelijke zonegrens en vanaf 12 meter teruggetrokken van de westelijke en oostelijke zonegrens mag tot 9 bouwlagen hoog gebouwd worden. De kroonlijsthoogte is beperkt tot 32 meter.

4.2.3 Gevelvlak

• • Onderbrekingen in de straatwand zijn toegestaan voor zover zij het overwegend gesloten karakter van de straatwand als geheel respecteren.

4.2.4 Bouwdiepte

• • De bouwdiepte is vrij.

4.2.5 Open ruimte

• • De Rijnkaaisite moet voorzien zijn van ten minste één niet-overbouwde open ruimte op het straatniveau waarvan de oppervlakte minimaal 15% van de oppervlakte van de zone bedraagt.

  • De open ruimte van de bouwblokken dient ingericht te worden als groen terrein.

4.2.6 Parkeren en toegangen

• • Het aantal toegangen voor wagens tot de ondergrondse parkeerruimte is beperkt tot 2.

  • Toegangen tot de ondergrondse parkeerruimte kunnen enkel voorzien worden aan de bouwblokzijdes die op het plan aangegeven zijn met 4 .

Cadixhart:

• • De toegang toegelaten langs de Napelsstraat kan enkel voorzien worden in de zone gelegen tussen de assen van de Rigastraat en de August Michielsstraat.

  • Supplementair aan het gebouwgebonden parkeren kan een buurtparking voorzien worden met een maximum van 200 parkeerplaatsen.

ARTIKEL 5: ZONE VOOR CENTRUMFUNCTIES _ STEDELIJKE FUNCTIES (Ce5)

Deze voorschriften zijn van toepassing op:

• OUDE DOKKEN: H1, H2, H4, H5, H6, H7, H9

• MONTEVIDEO: B1, C1, C2 (deels)

5.1 Bestemming

De volgende functies zijn toegelaten:

• • Wonen is toegelaten

  • Gemeenschapsvoorzieningen zijn toegelaten

  • Hotels zijn toegelaten

  • Kantoren, diensten en ateliers zijn toegelaten

  • Groothandel is toegelaten

  • Detailhandel is toegelaten

  • Vrijetijdsvoorzieningen zijn toegelaten

  • Cafés en restaurants zijn toegelaten; voor cafés en mengvormen tussen cafés en restaurants geldt een maximum netto-handelsoppervlakte van 600m² met uitzondering van bouwblok MONTEVIDEO C1 en B1 waar er geen begrenzing is.

Industrie en logistiek zijn niet toegelaten.

5.2 Inrichting

5.2.1 Bouwhoogte

Oude Dokken:

• • H1, H2, H4, H5: De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 9 bouwlagen en 31m.

  • H6: De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 8 bouwlagen en 28m.

  • H7, H9: De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 3 bouwlagen en13m.

Montevideo:

• • C2 (deels), B1: De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 4 bouwlagen en 16m.

  • C1: De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 3 bouwlagen en 13m.

5.2.2 Bouwdiepte

• • De bouwdiepte is vrij.

5.2.3 Open ruimte

• • De niet bebouwde delen van de zone worden aangelegd als tuin of verhard in functie van de aanleg van terrassen of toegangen.

5.2.4 Parkeren en toegangen

• • Toegangen tot de ondergrondse parkeerruimte kunnen enkel voorzien worden aan de bouwblokzijdes die op het plan aangegeven zijn met > .

ARTIKEL 6: ZONE VOOR WATER (Wa)

6.1 Bestemming

Deze zone is bestemd voor de aanleg, het beheer en de exploitatie van waterwegeninfrastructuren en kunstwerken zowel boven als onder de waterspiegel (bruggen, sluizen, steigers, pontons,…), voor waterberging en -winning, transport, recreatie, toerisme, scheepsherstelling en wonen te water.

Het gebruik van het water en de kades wordt geregeld met concessies en ligplaatsen zonder vrijstelling te geven van de stedenbouwkundige vergunningsplicht of verkavelingsvergunningsplicht.

6.2 Inrichting

Constructies in functie van uitbouw, onderhoud en beheer van de hogergenoemde activiteiten zijn toegelaten op basis van schriftelijk advies van de beheerder van het wateroppervlak.

ARTIKEL 7: ZONE VOOR PUBLIEK DOMEIN (Pu)

7.1 Bestemming

De zone is bedoeld voor de aanleg van het publiek domein.

7.2 Inrichting

De zone is bestemd voor de aanleg van het publiek domein en de daarbij horende infrastructuur zoals parkeervoorzieningen, laad- en loszones, fietspaden, groenaanleg, straatmeubilair… Verplaatsbare of vaste constructies ondersteunend aan het publieke functioneren van de ruimte zijn toegestaan. Deze constructies dienen te voldoen aan de redelijke eisen van welstand, in harmonie met de aanleg van de zone. Gesloten horecaconstructies zijn niet toegestaan.

ARTIKEL 8: OVERDRUK RECA EN DETAILHANDEL

Op de op het grafisch plan met blauwe lijn overdrukte percelen mogen reca en handel op het gelijkvloers en de eerste verdieping worden ingericht. De bepalingen inzake netto-handelsoppervlakte zijn in de bijzondere voorschriften per artikel weergegeven.