4.1 Zone voor wonen

Het grootste deel van 2060 is aangeduid als woonzone. Het gaat meestal over kleinere, smalle percelen die vaak oorspronkelijk bebouwd zijn met arbeiderswoningen. Maar ook veel grote herenwoningen komen voor in het gebied. De straten zijn over het algemeen smal en veel woningen hebben geen of een zeer beperkte buitenruimte.

4.1.1 Bestemmingen

Er wordt gestreefd naar een optimale woonkwaliteit. Door de hoge densiteit worden daarom verschillende beperkingen opgelegd naar mogelijke nevenactiviteiten in de woonzone. Enkel gemeenschapsvoorzieningen worden zonder oppervlaktebeperkingen toegelaten maar moeten uiteraard wel verweefbaar zijn met de omgeving en voldoen aan dezelfde algemene voorschriften als deze van toepassing voor het wonen. Vrije beroepen, kantoren en logis worden in beperkte mate toegelaten en slechts 1 van deze functies als nevenfunctie per gebouw is toegelaten, zodat men vanuit de straat het beeld en de activiteiten van een woonstraat behoudt.

De percelen gelegen op de straathoeken zijn over het algemeen dichtgebouwd langs de achterkant waardoor ze geen buitenruimte hebben – met uitzondering van een eventueel dakterras – en enkel langs de voorzijde lichttoetreding hebben. Deze percelen zijn dan ook vaak minder geschikt om er in te wonen. Een grote hoeveelheid ervan staat bijgevolg leeg. De troef van hoekpercelen is daarentegen dat ze in verhouding met hun vloeroppervlakte een grote oppervlakte aan straatgevel hebben, ze zeer zichtbaar zijn vanuit verschillende straten en grenzen aan een grotere openbare ruimte (kruispunten). Hierdoor kunnen ze aantrekkelijker zijn voor commerciële functies. Door minder functies toe te laten in de woonstraten worden deze beschermd tegen mogelijke overlast die zulke functies kunnen veroorzaken en worden de kruispunten opgeladen met publieke functies waardoor ze attractieve plekken worden en het veiligheidsgevoel/sociale controle stijgt.

4.1.2 Bouwdiepte

De bouwdiepte wordt in de eerste plaats bepaald door de harmonieregel. Om een perceelsgewijze ontpitting te creëren wordt een minimale afstand tot de achterste perceelsgrens vastgelegd voor de gelijkvloerse verdieping. De bouwdiepte zal dus kleiner worden bij ondiepe percelen.

Illustratie indien de tuinstrookzone meer dan 5 meter diep is, geldt de harmonieregel.

Illustratie: Indien de harmonieregel ervoor zou zorgen dat de tuinzone minder dan 5 meter diep zou liggen moet er afgeweken worden van de harmonieregel, om toch een minimale tuindiepte van 5 meter te kunnen realiseren.

Percelen die minder dan 13 meter diep zijn geldt enkel de minimale bouwdiepte van 8 meter.

4.1.3 Stedelijke plint hoekgebouwen

In de stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP wordt opgelegd dat de draagstructuur van de gelijkvloerse verdieping van de hoekgebouwen een flexibele invulling van deze ruimten en gevels moet beogen, in functie van een flexibele, aan het wonen verwante, invulling. Bij voorkeur wordt de gevel zo doorzichtig mogelijk opgebouwd waardoor de hoeken een lichtere invulling krijgen en het ruimtelijk gevoel op de kruispunten van de straten groter wordt.

Vele hoeken staan nu leeg omdat ze weinig aantrekkelijk zijn om er te wonen. Door in de woonstraten enkel handel op de hoeken toe te laten, worden de hoeken exclusiever en aantrekkelijker om er handel te vestigen. Deze invulling activeert daarenboven het kruispunt van straten.

4.1.4 Ruimtelijke draagkracht en harmonie bij opdelen van huizen in appartementen

2060 is samen met Oud-Borgerhout de dichtst bevolkte wijk van Antwerpen. Door huizen om te vormen in kleinere woningen stijgt de densiteit (aantal huishoudens) nog meer en verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk. Op schaal van het perceel kan het opdelen zorgen voor een lagere beeldkwaliteit van het gebouw omdat de gevel teveel moet aangepast worden en een verlaging van de woonkwaliteit. Op schaal van het bouwblok kan een densiteitsverhoging het binnengebied onder druk zetten. Huizen hebben vaak een gelijkaardige functieopbouw: de leefruimtes op het gelijkvloers en de slaapkamers op de verdiepingen. Bij appartementen daarentegen wordt er op iedere bouwlaag dag en nacht geleefd. Het bouwbloksysteem en het straatbeeld geraakt uit evenwicht. Op schaal van de wijk zorgt dit voor een verhoging van de densiteit en een bijkomende druk op de straten, pleinen, groene ruimten, mobiliteit, gemeenschapsvoorzieningen,…

Omwille van deze redenen wordt opdelen van eengezinswoningen in appartementen sterk ontmoedigd. Huizen die tot op vandaag huis zijn gebleven verdienen het om dit ook in de toekomst te blijven en worden via dit RUP beschermd. Ze trekken een specifieke bevolkingsgroep aan en zijn dus van belang om de sociale mix te verzekeren op wijkniveau.

Voor (ver)nieuwbouwprojecten van appartementen wordt er geen verdeelsleutel van woninggrootte en -type opgelegd omdat er reeds op de verschillende beleidsniveaus hierover regels bestaan maar ook ten behoeve van de flexibiliteit en duurzaamheid van dit RUP. Niet alle woningtypes zijn overal even wenselijk. Het is daarom belangrijk dat de stad individueel op niveau van de bouwaanvraag kan oordelen over de wenselijkheid van bepaalde woningtypes. Deze aftoetsing gebeurt op basis van harmonie en draagkracht van het perceel, het bouwblok en de wijk zoals hierboven beschreven.

links: te beschermen eengezinswoning zoals gedefinieerd in de bouwcode
rechts: te beschermen eengezinswoning zoals gedefinieerd in RUP 206

4.1.5 Samenvoegen van percelen

De korrelmaat en gevelbreedte moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld. De voorschriften over samenvoegen van percelen streven naar het behoud of herstel van de gemiddelde korrelmaat: een perceelsbreedte van +/-6 meter. Smallere percelen kunnen dus verbreed worden en passen qua vormgeving van de gevel bij de gemiddelde, kleinere korrelmaat.

Er zijn veel kleine huizen met een gevelbreedte van minder dan 5 meter. Deze geringe breedte beperkt de ontwikkelingsmogelijkheden van het perceel. Daarom is het mogelijk dat in deze situatie twee of drie kavels worden samengenomen en eventueel herverdeeld worden om er een of twee comfortabele woningen op te realiseren. Het doel van deze percelen samen te voegen is om een of meerdere comfortabele woningen te creëren en niet om meer densiteit (aantal woongelegenheden) te verkrijgen. Daarom wordt de regel met betrekking tot de te beschermen eengezinswoning hier verder doorgetrokken. Bestaande eengezinsgebouwen moeten dus behouden blijven.

De belangrijkste kenmerken van het huis in deze context is ten eerste de aanwezigheid van een individuele voordeur die rechtstreeks uitgeeft op het openbaar domein en die in een klassieke huizenrij om de 4 à 6 meter voorkomt en ten tweede een bruto binnenoppervlakte die gemiddeld boven de 90m² ligt. Deze kenmerken moeten overgenomen worden bij nieuwbouw. De typologie van het huis moet niet per definitie behouden blijven. Grondontsloten woningen kunnen hier dus aan gelijkgesteld worden.

 
Bij samenvoegen van verschillende huizen mogen er maximaal evenveel huizen, of een typologie die hieraan is gelijkgesteld, gerealiseerd worden . Huizen mogen dus niet louter vervangen worden door appartementen, studio's of kamers.

3 (smalle) percelen met huizen samenvoegen om 2 bredere huizen te maken is toegelaten.

4.1.6 Grootschalige woonprojecten

Om de korrelmaat te herstellen wordt bij woonprojecten met een gevelbreedte van meer dan 18 meter minstens 2 inkomdeuren verplicht. Deze maat is bepaald op een wenselijke traveemaat van 6 meter. Op die manier wordt een te grote korrel beter ingepast in de beeldkwaliteit van de straat.

Een ander aandachtspunt is de verticale geleding van het project die ook bijdraagt tot een betere inpassing in het straatbeeld.

Bij grootschalige projecten moet gewaakt worden over de inpassing ervan in het weefsel. De plint moet voldoende actief zijn (voorzien van verschillende inkomdeuren en ramen), wat de sociale controle, de levendigheid en de beeldkwaliteit van de straat versterkt.

4.2 Zone voor detailhandel

In deze zone zijn in eerste instantie de straten opgenomen die ook in de strategische beleidsnota “onderzoek naar koopgedrag en opmaak van strategische visie, winkelgebied Antwerpen-Noord” (2009) benoemd zijn als “winkelas Antwerpen-Noord”. Het is een aaneensluitend gebied met volgende straten: Vondelstraat, Sint-Jansplein, Sint-Gummarusstraat, Diepestraat, Handelstraat, Korte Zavelstraat en gedeelte Lange Beeldekensstraat. Hoewel de Offerandestraat en gedeelte Dambruggestraat ook hiertoe behoren zijn ze in het RUP opgenomen in de zone voor centrumfuncties omwille van hun bovenlokaal karakter. De Van Wesenbekestraat behoort eveneens tot deze zone. De strategische visie duidt deze straat aan als de belangrijkste verbinding tussen het Koningin Astridplein en het De Coninckplein, die ook een grote toeristische trekpleister is.

De straten die behoren tot de zone voor detailhandel vormen het kloppend hart van de wijk. De commerciële kern bevat in hoofdzaak winkels met dagelijkse voorzieningen. Door hun smalle straatprofiel zijn grootschalige, verkeersgenererende winkels niet toegelaten. Handelszaken worden enkel op het gelijkvloers toegelaten. Zo wordt de harmonie en draagkracht van de straat gerespecteerd.

4.2.1 Stedelijke plint

Winkels en reca hebben een publieke functie. Het is belangrijk dat hun activiteiten zichtbaar zijn vanaf de straat. Afgeplakte ramen of uithangborden van de vorige handelszaak in het pand wekken wantrouwen en beperken de openheid en leesbaarheid van de functie. Het is dan ook van belang dat de etalage zo transparant mogelijk is.

4.2.2 Bouwdiepte en -hoogte

De percelen mogen op de benedenverdieping volledig bebouwd worden. De bouwdiepte van de voorbouw is in harmonie met de omgeving. De achterbouw heeft een onbeperkte diepte en kan dus maximaal tot tegen de achterste perceelsgrens worden bebouwd, indien dit niet strijdig is met andere regelgeving zoals brandnormen, lucht- en lichttoetreding,…. De totale bouwhoogte wordt vastgelegd op 4,5 meter.

4.2.3 Samenvoegen van percelen

De percelen in de handelsstraten zijn relatief smal. Om een commerciële functie op het gelijkvloers te kunnen combineren met een woonfunctie of andere activiteit die geen relatie heeft met deze van het gelijkvloers zijn er twee inkomdeuren noodzakelijk in de gevel. Dit impliceert vaak dat er geen etalageruimte meer mogelijk is wat vaak noodzakelijk is voor een handelszaak.

Om een interessante handelsruimte mogelijk te maken en leegstand boven winkels te voorkomen worden er geen beperkingen juridisch vastgelegd voor het samenvoegen van percelen. Dat wil niet zeggen dat samenvoegen van percelen ook altijd mogelijk is. De aanvraag moet conform zijn met de harmonie en draagkracht van de omgeving. Elke gevel moet een harmonische en logische constructieve opbouw hebben. Dit geldt ook voor het gelijkvloers dat een duidelijke basis moet zijn voor het gebouw en een onderdeel moet vormen van het bovenliggende geveloppervlak. Op het gelijkvloers dienen minstens de twee uiterste penanten van de voorgevel hersteld te worden. Ook kunnen er beperkingen worden opgelegd vanuit de bouwfysische of constructieve eigenschappen van de betreffende panden. Zo moeten bijvoorbeeld de vloerniveaus van de te koppelen percelen met elkaar overeen komen.

Het samenvoegen van percelen, enkel op de gelijkvloerse verdieping is niet aan te bevelen. Ten eerste zou dit de ontwikkelingsmogelijkheden van de bovenliggende verdiepingen in het gedrang kunnen brengen, door een verslechtering van de verticale circulatie. Ten tweede komt de structuur van het gelijkvloers niet meer overeen met de opbouw van het bovenliggende geveloppervlak.

De oppervlakte van de winkels na samenvoegen mag geen mobilitetsproblemen genereren. Een mobiliteitstoets zal dit moeten nagaan.

Mogelijkheden samenvoegen van percelen (van links naar rechts):
1) Probleemstelling: door de smalle percelering is de combinatie van een winkel op het gelijkvloers en appartementen op de bovenliggende verdiepingen met beide elk een eigen inkomdeur niet mogelijk. Gevolg is dat de bovenliggende verdiepingen vaak leeg staan. 2) Ideale oplossing: samenvoegen van twee percelen zodat er in plaats van vier toegangsdeuren nog slechts twee moeten voorzien worden. 3) Tussenoplossing: samenvoegen van de bovenliggende verdiepingen zorgt ervoor dat één toegangsdeur geschrapt kan worden. 4) Niet-gewenste situatie: enkel samenvoegen van het gelijkvloers. Dit is enkel mogelijk ten gunste van het bewoonbaar maken van de bovenliggende verdiepingen maar heeft vaak net een tegenovergestelde effect. Daarenboven moet de opbouw van de bovenliggende geveloppervlakte terugkomen in het ontwerp van het gelijkvloers.

4.3 Zone voor centrumfunctie

De ontsluitingswegen Italiëlei en Carnotstraat behoren tot de zone voor centrumfunctie. Deze straten vormen van oudsher belangrijke assen in de stad. De bebouwing hierlangs is hoger en van een grote korrel dan het omliggende weefsel. Grotere kleding- en meubelwinkels nemen het gelijkvloers in maar ook veel kantoren en bedrijven bevinden zich hier. Omwille van de goede bereikbaarheid en het straatprofiel zijn in deze zone meer functies onbeperkt toegelaten.

Ook de percelen uit de Offerandestraat zijn aangeduid als zone voor centrumfunctie omwille van hun bovenlokaal karakter. Als eerste winkelwandelstraat in Antwerpen is het sinds jaren een winkelstraat, waar slechts beperkt in gewoond wordt. Omwille van het bijzondere karakter van de straat behoort ze daarom tot deze zone.

De straten die tot deze zone behoren hebben een bovenlokale aantrekkingskracht maar zijn ook belangrijk voor 2060 zelf. Bepaalde functies die niet gewenst zijn in het dense weefsel omwille van hun mobiliteitsaantrekkende karakter of overlast kunnen wel in deze straten en zo zijn deze functies toch op wandel- of fietsafstand bereikbaar.

4.3.1 Stedelijke plint

Idem 4.2.1

4.3.2 Bouwdiepte en -hoogte

Idem 4.2.2

4.4 Zone voor maatschappelijke functies

De aanwezigheid van gemeenschapsfuncties is belangrijk om de wijk levendig te houden en te voorzien in haar eigen behoeften. Kenmerkend voor deze functies is dat ze een grote grondoppervlakte hebben. Doorheen de tijd kunnen bepaalde behoeften veranderen maar de nood aan gemeenschapsfuncties zal steeds blijven. Om te voorkomen dat deze grote kavels op de vrije vastgoedmarkt zouden komen wanneer een activiteit een site zou verlaten, worden ze opgenomen in een aparte bestemmingszone. De zone is afgebakend op basis van de huidige toestand. Twee percelen wijken hiervan af. Het zijn twee grotere onbebouwde percelen die vlak bij een bestaande school gelegen zijn en ze daarom een grote potentie hebben om capaciteitsuitbreiding te creëren. Het ene perceel, op de hoek van de Lange Scholiersstraat en de Pionierstraat is eigendom van stad Antwerpen, het andere perceel, tussen de Kerkstraat en Lammekensstraat is nog in privéeigendom maar de onderhandelingen voor een aankoop in der minne door stad Antwerpen zijn reeds vergevorderd.

Percelen kleiner dan 500m² zijn niet in deze zone opgenomen omdat ze frequenter te vinden zijn in het gebied. Ze opnemen in de zone voor maatschappelijke functies zou een te grote hypotheek kunnen leggen op de herontwikkeling ervan.

Niet alle maatschappelijke functies zijn overal even wenselijk. Daarom is een aftoetsing van deze functie met haar onmiddellijke omgeving essentieel.

Aftoetsing naar:

• ruimtelijke inpassing

• mobiliteit

• bezoekersuren en -pieken

4.4.1 Stedelijke plint - publieke plint

Gemeenschapsvoorzieningen staan ten dienste van de bewoners. Omdat de ruimte schaars is en de behoefte naar publieke functies groot, is het wenselijk dat deze gebouwen zo publiek mogelijk worden gehouden en meervoudig ruimtegebruik wordt gestimuleerd. Een speelplaats van een school bijvoorbeeld kan buiten de schooluren een speeltuin zijn voor de buurt. Maar ook een cafetaria van een sportvoorziening kan een publieke functie zijn. De invulling en vormgeving van de stedelijke plint is daarom cruciaal. Hij moet transparant en toegankelijk zijn waardoor de gemeenschapsfunctie een bredere aantrekkingskracht en gebruik heeft dan deze van haar hoofdfunctie (concept van brede gemeenschapsfunctie).

4.4.1 Stedelijke plint - publieke plint

Gemeenschapsvoorzieningen staan ten dienste van de bewoners. Omdat de ruimte schaars is en de behoefte naar publieke functies groot, is het wenselijk dat deze gebouwen zo publiek mogelijk worden gehouden en meervoudig ruimtegebruik wordt gestimuleerd. Een speelplaats van een school bijvoorbeeld kan buiten de schooluren een speeltuin zijn voor de buurt. Maar ook een cafetaria van een sportvoorziening kan een publieke functie zijn. De invulling en vormgeving van de stedelijke plint is daarom cruciaal. Hij moet transparant en toegankelijk zijn waardoor de gemeenschapsfunctie een bredere aantrekkingskracht en gebruik heeft dan deze van haar hoofdfunctie (concept van brede gemeenschapsfunctie).

4.4.2 Bouwen in tweede orde

Gemeenschapsvoorzieningen beslaan grotere percelen. Ze zijn daarom flexibeler in hun ruimtelijke configuratie. Bebouwing in tweede orde is toegelaten indien ze de woonkwaliteit van de aangrenzende percelen niet hypothekeert en uiteraard de eigen ruimtelijke kwaliteit en draagkracht respecteert.

Publieke voorzieningen in het binnengebied kunnen een verruiming creëren van het openbaar domein doordat ook de onbebouwde ruimte publiek wordt. Dit ondersteunt een van de doelstellingen van het RUP om 2060 groener en opener te maken. In bepaalde gevallen, meestal bij kleinere bouwblokken, is het dan weer eerder wenselijk om geen publieke activiteiten in het binnengebied te organiseren maar het zoveel mogelijk privaat te houden, in harmonie met haar omgeving.

4.4.3 Complementaire functies

Sommige gemeenschapsfuncties hebben slechts enkel behoefte aan de onderste bouwlagen. Daarom worden nevenfuncties op de bovenliggende verdiepingen toegelaten voor zover ze verweefbaar zijn met de maatschappelijke functie en onderbouwd kan aangetoond worden dat geen andere maatschappelijke functie de bovenliggende verdiepingen kan innemen.

Detailhandel en reca zijn enkel toegelaten als ze rechtstreeks in relatie staan met de aanwezige maatschappelijke functie. Ze zijn er ondergeschikt en complementair aan maar zijn ook, los van de gemeenschapsfunctie te gebruiken door de buurt. Een cafetaria van een school bijvoorbeeld zou ook tijdens het weekend geopend kunnen zijn.

4.5 Zone voor maatschappelijke functies – gemengd project

Het Stuivenbergziekenhuis zal op termijn de zone verlaten. Hierdoor komt er ruimte vrij voor andere functies. Momenteel plant het psychiatrische ziekenhuis een uitbreiding op deze site van 11.000m² vloeroppervlakte. In verhouding tot de totale bestaande bebouwde vloeroppervlakte neemt de psychiatrische instelling na uitbreiding ervan 30% van het geheel in.

Ruimteboekhouding bestaande toestand.

Door de hoge densiteit in 2060 zijn er verschillende tekorten naar buurt- en wijkvoorzieningen. Aangezien de site van bij haar oorsprong een maatschappelijke functie heeft gekend is het aannemelijk om deze functie ook in de toekomst te behouden. De waardevolle gebouwen maar ook het U-vormige licht grijze gebouw aan de Lange Beeldekensstraat zijn geschikt voor gemeenschapsfuncties. Ze zijn om die reden gebouwd. Om de gemeenschapsfuncties bij een nieuw project te garanderen legt het RUP daarom vast dat minstens 50 % (waarvan eventueel 30% voor een psychiatrisch ziekenhuis) van de bebouwde ruimte moet ingenomen worden door maatschappelijke functies. De overige 50% wordt niet gespecifieerd en zal bepaald worden door de behoeften en de marktvraag op het moment van de ontwikkeling.

Momenteel is 60% van de site onbebouwd. Gezien het grote tekort aan groen in de omgeving legt het RUP op om deze onbebouwde ruimte als publiek toegankelijk groen in te richten. Wanneer alle ongewenste bijbouwen worden afgebroken zou zelfs 70% van de site onbebouwd zijn. Het is aan te bevelen om maximaal 30% te bebouwen. De overige 10% van het terrein kan zo ingenomen worden door verhardingen en circulaties.Deze twee laatste percentages zijn eerder richtinggevend.

Simulatie: aanbouwsels zijn verwijderd.

Mocht er naast gemeenschapsvoorzieningen op de site ook wonen geprogrammeerd worden dan kan de publiek toegankelijke groene ruimte geprivatiseerd worden voor ten hoogste de minimaal aantal m² tuin die opgelegd wordt via de bouwcode en dit ten behoeve van private of collectieve tuinen met een maximum van 10% van de totale perceelsoppervlakte.

Wonen genereert ook bijkomende behoeften naar voorzieningen (kribben dienstencentrum, ...). Deze extra voorzieningen mogen niet worden verrekend bij de minimaal opgelegde vloeroppervlakte voor gemeenschapsvoorzieningen (50% van de totale vloeroppervlakte). Een tabel van de huidige normen voor de verschillende voorzieningen waarop de dienst omgevingsinformatie van de stad Antwerpen zich baseert om de tekorten en behoeften in een buurt te berekenen is opgenomen in 3.5 Voorkooprecht .

Uiteraard moet niet naar een zelfbedruipend systeem gestreefd worden. Voorzieningen die de vraag op de site zelf overstijgen, kunnen als compensatie dienen voor andere voorzieningen die niet op de site worden ingericht. Een omgevingsanalyse die uitgevoerd wordt door de stad Antwerpen zal hiervoor richtinggevend zijn. Deze analyse baseert zich op bestaande normen en houdt rekening met de reeds bestaande tekorten.

Het is wenselijk om het bouwblok doorwaadbaar te maken en doorsteken voor traag verkeer te realiseren tussen de Pothoekstraat en Pesthofstraat en de Boerhaavestraat en Lange Beeldekensstraat.

Streefbeeld

4.6 Zone voor groen

Deze zone bevat de grotere, bestaande, groene ruimten in het plangebied. Het gaat om het Stuivenbergplein, het Zuster der Armenplein, de (beschermde) kloostertuin in de Lange Kongostraat en het Willy Vandersteenplein. Andere groene pleinen, zoals de groene ruimten rond de langwerpige appartementsblokken in de Van Kerckhovenstraat of het Jos Verhelstplein, zijn niet opgenomen. Niet de ruimte op zich, maar wel de aanwezigheid van publiek groen in het bouwblok wordt gegarandeerd via de overdruk bouwblokproject, met kenmerk 2.

4.7 Zone voor publiek domein

In deze zone bevindt zich voornamelijk de openbare weg, de publieke pleinen, stegen en doorgangen. De nadruk in deze zone ligt op de publieke toegankelijkheid ervan. Het merendeel ervan is eigendom van de overheid en/of geaffecteerd bij het openbaar domein.

Het profiel van de straten is conform het STOP-principe. Door het beperkt aantal publieke groene ruimten moeten de straten en pleinen zo groen mogelijk worden ingericht.

4.8 Overdruk – handel en reca

Verschillende straten behoren niet tot de winkelstraten, opgenomen in de zone voor detailhandel maar hebben wel reeds een aanwezigheid van handel en reca of de potentie hiervoor. Zij krijgen een overdruk handel en reca. Deze straten zijn geen zuivere woonstraten noch zuivere handelstraten. Handel en reca is er toegelaten maar moeten wel de bouwvoorschriften van de zone voor wonen respecteren. Volgende straten en pleinen zijn geselecteerd:

• Belangrijke buurtpleinen: De Coninckplein, Wilgenstraat (Stuivenbergplein), Lange Stuivenbergstraat (Schoolplak en uitloper Handelstraat), Groeningerplein.

• Osystraat-Van De Wervestraat-Van Maerlantstraat: dit is een belangrijke openbaar vervoersas, deels gelegen langs het Sint-Jansplein en bevat reeds een zekere hoeveelheid handelszaken en supermarkten. Op de plek waar de Osystraat afbuigt en overgaat in de as overgaat in de Van De Wervestraat is een verbreding van de straat waar te nemen. Omwille van de potenties van deze plek om in de toekomst uit te groeien tot buurtpleintje heeft de Osystraat tot huisnummer 22 deze overdruk gekregen.

• Verbindingsstraten tussen het Centraal Station en het De Coninckplein (deel Van Stralenstraat, Van Arteveldestraat, Van Schoonhovenstraat): van oudsher een belangrijke passage waar zich handels- en horecazaken hebben gevestigd. Door de nabijheid van het Centraal Station bevinden zich hier tal van handels- en horecazaken zoals typisch voor een stationsomgeving. Ook de invloed van de Van Wesenbekestraat is hier sterk voelbaar. Deze straat, die ook gekend is als "Chinese straat" onderscheidt zich van de andere straten omwille van haar sterke bovenlokale aantrekkingskracht. Ze is daarom opgenomen in de zone voor detailhandel.

• Muizenstraat - Sint-Elisabetstraat als verbindingsstraat tussen het De Coninckplein en de handelsas Diepestraat - Korte Zavelstraat.

• Van Kerckhovenstraat: hier zijn reeds verschillende handelszaken gevestigd. De straat is eveneens goed bereikbaar met het openbaar vervoer.

• Deel Dambruggestraat: verbinding tussen Van Kerckhovenstraat en Sint-Gummarusstraat - Diepestraat.

• Lange Dijkstraat: verbinding tussen Sint-Jansplein en Spoor Noord.

• Ellermanstraat - Viaduct-Dam: gelegen langs de nieuwe ontwikkeling van Kop van Spoor Noord.

• Lange Beeldekensstraat: hier zijn reeds verschillende handelszaken gevestigd en maakt tevens de verbinding tussen de handelsas Offerandestraat en het Stuivenbergziekenhuis. De straat is tevens aangeduid tot één van de verkeerslussen van het gebied.

• Pothoekstraat tussen Lange Beeldekensstraat en Schijnpoort: goede bereikbaarheid, aangeduid als hoofdstraat in het mobiliteitsplan.

• Deel Kerkstraat: Aanwezigheid van handel en horeca, ook met invloedssfeer van het kerkplein.

4.9 Overdruk – binnengebied

Ontpitting (het verwijderen van magazijnen en koterijen waardoor er tuinen kunnen gecreëerd worden) is een belangrijk speerpunt in dit RUP. De binnengebieden van de bouwblokken moeten maximaal ontpit worden ten behoeve van tuinen en groen. Sommige bouwblokken zijn echter voldoende groot zodat ze zowel tuinen kunnen voorzien voor de bebouwing in de celwand als bijkomende bebouwing in het binnengebied kunnen garanderen. Binnen strikte voorwaarden kunnen de binnengebieden die in deze overdruk zijn aangeduid bebouwd worden.

4.9.1 Selectie van de bouwblokken

Eén van de beleidsondersteunende instrumenten voor bouwblokprojecten is de potentiekaart. De potentiekaart, opgenomen in het Bouwblokkenboek, geeft een indicatie van de mogelijke potenties van een binnengebied, los van de eigenheid van de plek (perceelsstructuur, locatie, eigendomsstructuur,...) en doet geen bindende uitspraken. Dat wil zeggen dat door de gunstige oppervlakte, vorm en vormverhoudingen bebouwing in het binnengebied theoretisch mogelijk is.

De bouwblokken die niet groen gekleurd zijn laten in min of meerdere mate bebouwing toe.

 
Categorie 1: niet ontwikkelbaar als zelfstandige ruimte
Categorie 2: niet bebouwbaar
Categorie 3: Binnengebied beperkt ontwikkelbaar
Categorie 4a: Bebouwbaar binnengebied
Categorie 4b: Autonoom ontwikkelbaar binnengebied

De bouwblokken op de kaart hierboven aangeduid met kenmerk 1, 2, 3 of 4 worden omwille van volgende redenen niet geselecteerd:

1. Deze bouwblokken behoren tot de zone met overdruk bouwblokproject. Deze overdruk laat bouwen in binnengebied reeds toe.

2. In de potentiekaart is geen rekening gehouden met stegen. Deze bouwblokken bevatten een steeg die is aangeduid als zone voor publiek domein en waardoor er bebouwing mogelijk is langs de steeg. Verder verdichten is niet wenselijk.

3. De binnengebieden in deze bouwblokken zijn aangeduid als zone voor groen

4. Bouwblok behoort tot zone voor maatschappelijke functies – gemengd project. Deze zone laat bouwen in binnengebied reeds toe.

Er worden geen gedetailleerde bindende inrichtingsvoorschriften opgelegd maar vuistregels voor de inrichting zijn:

• De draagkracht en harmonie van het bouwblok en de straat komt niet in het gedrang.

• Minstens 40% van het projectgebied is onbebouwd en onverhard.

• De woon- en leefkwaliteit in de woongebouwen uit de celwand staat voorop. Dit houdt in dat er voldoende afstand moet gecreëerd worden. Indien de bestaande woningen, gelegen op het gelijkvloers, niet beschikken over een tuin kan opgelegd worden om een tuinzone te creëren. Deze is minstens 10 meter diep. Nieuwe groenzones van het project sluiten hier best op aan.

• De bouwhoogte is altijd lager dan deze van de bebouwing uit de celwand

• Het project moet autonoom ontsloten worden en parkeerbehoeften moeten op eigen terrein worden opgevangen.

4.10 Overdruk - bouwblokproject

De bouwblokken die aangeduid zijn met een overdruk bouwblokproject zijn atypische bouwblokken door hun eigendomsstructuur en/of bebouwing. Zij zullen daarom bij een grote, nieuwe ontwikkeling in zijn geheel worden bekeken. Dit resulteert in een ontwikkelingsvisie waarbij het niveau van het individueel gebouw wordt overstegen. Samenwerking tussen verschillende eigenaars wordt nagestreefd om zo meer samenhang en kwaliteit toe te voegen op het niveau van het bouwblok.

Bouwblokprojecten hebben als doel de samenhang van het weefsel in 2060 te verhogen. Het zijn stedelijke enclaves die belangrijke oriëntatiepunten vormen in het weefsel. Door het belang van deze bouwblokken, de specifieke context en de verplichting om een visie over het totale bouwblok te formuleren, worden de voorschriften uit de zone voor wonen flexibeler gemaakt. De belangrijkste voorwaarden zijn dat minimum de helft van de bebouwde oppervlakte moet worden ingenomen door wonen of gemeenschapsvoorzieningen en dat minstens de helft van de grondoppervlakte onbebouwd moet blijven. Detailhandel, reca en vrijetijdsvoorzieningen zijn toegelaten op de gelijkvloerse verdieping.

De overdruk heeft kenmerk 1 of kenmerk 2 gekregen. Deze twee zones onderscheiden zich door het statuut van hun onbebouwde ruimte. De bouwblokken zijn op basis van het huidige statuut van de onbebouwde ruimte toegewezen aan één van beide zones.

• Voor de overdruk met kenmerk 1 geldt dat minstens de helft van de terreinoppervlakte onbouwd moet blijven. Deze onbebouwde ruimte vormt bij voorkeur een samenhangend geheel. Omdat ze samen met de bebouwde ruimte wordt vormgegeven kan deze specifieke en collectieve invullingen krijgen die niet onmiddellijk mogelijk zijn in de rest van het bestaande weefsel. Een voorbeeld van vandaag zijn moestuintjes.

• Voor de zones met overdruk 2 moet minstens de helft van de terreinoppervlakte onbebouwd blijven waarbij deze publiek toegankelijk is. Ook hier vormt deze ruimte bij voorkeur één samenhangend geheel.

4.11 Onteigeningsplan

4.11.1 Situering en doelstellingen

Het onteigeningsplan voor het pand te Dambruggestraat 129 is opgesteld ter realisatie van de visie en doelstellingen uit het RUP 2060. Het beoogde project zal immers bestaan uit een gemeenschapsvoorziening op de gelijkvloerse verdieping die voor een capaciteitsuitbreiding van de Permekesite zorgt. Op de bovenliggende verdiepingen komen er betaalbare en kwaliteitsvolle huurwoningen voor personen en gezinnen met een bescheiden inkomen. Het OCMW Antwerpen zal instaan voor het verhuur en beheer van de woningen.

Uit onderzoek blijkt dat het vinden van een betaalbare woning sowieso steeds problematischer wordt. De Vlaamse woningmarkt onderging de afgelopen decennia een serieuze prijsstijging. Ook de beschikbare inkomens van de individuele huishoudens stegen, maar niet in verhouding tot de huurprijzen. Hierdoor nam de naakte woonkost een steeds groter deel van het huishoudelijk budget in beslag en dit beduidend groter voor huurders dan voor eigenaars.

Naast de stijging van de woningprijzen wordt de private huurmarkt tevens gekenmerkt door een groot aandeel aan slecht geïsoleerde woningen. Door de aanhoudend stijgende energieprijzen neemt de hoge energiekost, die moet betaald worden voor een slecht geïsoleerde woning, eveneens toe. Naar schatting zouden er in Vlaanderen zo’n 50.000 tot 150.000 huishoudens geconfronteerd worden met ernstige problemen qua betaalbaarheid en kwaliteit van huurwoningen. Als gevolg van deze tendensen steeg het gemiddelde woonquotum (totale woonkosten uitgedrukt als percentage van het inkomen) zeer sterk voor personen die aangewezen zijn op een woning op de private huurmarkt.

Het povere isolatieniveau hangt nauw samen met de gebrekkige woonkwaliteit van de private huurwoningen. Doordat de vraag naar huurwoningen echter groter is dan het aanbod, geraken deze woningen toch snel en aan relatief hoge prijzen verhuurd.

Los van het tekort aan betaalbaar en kwaliteitsvol wonen, detecteren de laagdrempelige hulpverleningsorganisatie eveneens een gebrek aan variatie in de huidige woonvormen. Een steeds groter wordende groep mensen heeft nood aan woonvormen die gekoppeld zijn aan een vorm van ondersteuning. De stad zet daarom stilaan meer in op het realiseren van een breder palet aan wooninitiatieven maakt het immers mogelijk dat mensen die (nog) niet in staat zijn om zelfstandig te wonen een stabieler woontraject kunnen volgen. Daarnaast zorgt het ook voor een minder grote belasting van de zelfstandige woonvormen.

Voor Antwerpen 2060 zijn deze algemene tendensen zeker niet anders. Op dit moment telt het gebied meer dan 648 wooneenheden ongeschikt en/of onbewoonbaar. Dit is 37,7% van de ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde panden in Antwerpen. Daarnaast is 60% van de bewoners huurder, wat 13% meer is dan het gemiddeld aantal huurders in Antwerpen, en ligt het gemiddeld netto belastbaar inkomen (10.067 euro) lager dan gemiddeld in Antwerpen (14.350 euro). De kans is bijgevolg groot dat personen in dit stadsdeel problemen ondervinden om een betaalbare en kwaliteitsvolle huurwoning te vinden. Bovendien is dit gebied ook een aankomstgebied.

Bovendien is dit gebied eveneens het aankomstgebied voor Antwerpen. Door de constante instroom van nieuwe inwoners, stijgt de reeds bestaande druk op de woningmarkt nog verder. De huidige opwaarderingsgolf kan bovendien ook nog extra risico’s met zich meebrengen wat betreft die woningmarkt, zoals stijgende woningprijzen en verdringing van de oorspronkelijke bewoners.

Het is daarom van belang dat er naast de opwaarderingsprojecten ook wordt ingezet op het voorzien van een voldoende groot en stabiel aanbod aan kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen in Antwerpen 2060. Het RUP2060 onderschrijft ook die doelstelling. Zo geeft aan dat de woonfunctie in dit gebied moet primeren en dit met focus op het behoud van de diversiteit aan woontypes. De stadsdienst Samen Leven wil daarom een project opstarten waarbij kwaliteitsvol en betaalbaar huren wordt gecombineerd met de mogelijkheid tot ondersteuning. Om dit project te kunnen realiseren werd er bijgevolg op zoek gegaan naar een pand in Antwerpen 2060. Na locatieonderzoek werd het pand in de Dambruggestraat 129 hiervoor geselecteerd.

Het pand is al jaren een ware kankerplek. In 2005 en 2008 bezocht de stadsdienst X-tra het gebouw met het oog op het in kaart brengen de noden van de bewoners. Daarnaast hebben verschillende (hulpverlenings)diensten zich de voorbije jaren ingezet om de verwaarlozing en verkrotting van en overlast in het pand in te perken en de bewoners sociaal te ondersteunen. Ondermeer de stadsdienst Hygiënisch woontoezicht, Buurttoezicht, Pandtoezicht en het OCMW waren hier actief. Ondanks de verschillende pogingen om de situatie van en in het gebouw te verbeteren, bleek en blijft het problematisch op verschillende vlakken, zowel naar veiligheid, hygiëne als overlast.

Daarnaast beschikt het pand over voldoende oppervlakte om project van redelijke grootte te kunnen realiseren. Het heeft een beschikbare vloeroppervlakte van (ordegrootte) 2.000m².

Naast de situatie van het pand is het ook uitgekozen omwille van de locatie van het gebouw. Het RUP2060 hecht veel belang aan het voorzien van een degelijk aanbod aan maatschappelijke functies en gemeenschapsvoorzieningen. Het pand in de Dambruggestraat is gelegen is in de nabijheid van een bestaande maatschappelijke voorziening én het beschikt over een gelijkvloers dat kan worden ingevuld met een maatschappelijke functie. Hierdoor kan de bestaande gemeenschapsvoorziening worden uitgebreid en meervoudig ruimtegebruik worden gestimuleerd. Concreet grenst het perceel van het pand aan de Permeke-site. Op deze locatie zijn, naast de stadsbibliotheek, ook verschillende wijkdiensten gelokaliseerd, zoals het overlegteam van de Antwerpse cultuurcentra, wijkwerking Spoor Noord, stedelijk wijkoverleg, buurtregie Noord, Antwerpen Averechts en CAS. Het pand biedt bijkomende opportuniteiten om de Permeke-site verder uit te breiden. Zo kan de patio van Permeke worden uitgebreid waardoor een aangename binnenruimte ontstaat en kan er op het gelijkvloers van het pand in de Dambruggestraat bijkomende gemeenschapsruimte worden voorzien om tegemoet te komen aan het capaciteitsgebrek in Permeke. Het pand is tevens goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Tramlijn 12 houdt halte vlak aan de Permeke bibliotheek.

De stad trachtte in het verleden het pand al enkele keren tevergeefs in der minne aan te kopen. Het Gemeentelijk RUP 2060, dat binnenkort in werking treed, biedt de mogelijkheid om het gebouw te onteigenen. Via deze weg wil de stad het pand verwerven en er een project realiseren dat zowel tegemoet komt aan het creëren van een bijkomend betaalbaar woonaanbod, het realiseren van bijkomende gemeenschapsvoorzieningen als het bestrijden van overlast en slechte woonkwaliteit.

4.11.2 Gegevens huidige situatie pand

4.11.2.1 Gebouw

Het gebouw in de Dambruggestraat heeft een perceeloppervlakte van 1072 m². Het gebouw bestaat uit een garagegedeelte in de kelder en in de achterbouw. Op het gelijkvloers is er een carwash gelegen. Vooraan de straat zijn er nog 4 poorten met telkens een bergplaats. Één bergplaats heeft eveneens een ondergronds deel. De overige verdiepingen (4) zijn ingevuld als woongedeelte. In totaal zijn er hier 64 gemeubelde studio’s en 4 appartementen. De inrichting van de eerste verdieping gebeurde niet conform de bouwvergunning. Volgens de vergunning is de verdieping bestemd voor parking.

Oppervlakte gebouw:

• Kelder:

  • -1,5: 403 m²

  • -1: 633 m²

  • -0,5m²: 403 m²

• Gelijkvloers en achterbouw:

  • 0: 633 m²

  • +0,5: 403 m²

• 1ste verdieping:

  • 493 m²: 10 studio’s van 3m x 8 m en 4 appartementen van 6m x 8m

• 2de t/m 4de verdieping:

  • 493 m²: 18 studio’s van 3m x 8m met terras van 3m x 1m

Langs de buitenkant wordt het gebouw gekenmerkt door een verwaarloosde gevel. Binnenin het gebouw is er een enorme verscheidenheid aan woonkwaliteit. De voorbije jaren zette de stadsdienst Pandtoezicht zich in om de gebreken in de private wooneenheden tot een minimum te herleiden. Naast de woonkwaliteit is ook het wooncomfort van de woningen minimaal. De leefbare oppervlakte van de wooneenheden is immers zeer beperkt. Zo hebben de studio’s maar een vloeroppervlakte van 24m². De gemeenschappelijke delen worden gekenmerkt door een beperkte brandveiligheid en worden geteisterd door allerlei ongedierte (kakkerlakken, muizen, vlooien, …). De gebrekkige staat van het gebouw zorgt bovendien voor een nefaste aantrekkingskracht. De gemeenschappelijke delen worden regelmatig gekenmerkt door overlast van buitenaf. Zo wordt er op regelmatige basis sluikstort aangetroffen en dringen druggebruikers de inkomhal en private gangen van het gebouw binnen.

(bron: Samen Leven/SI/X-tra (2009) Eindrapport Dambruggestraat 129, 2060 Antwerpen)

4.11.2.2 Bewoners

Momenteel heeft het pand 23 verschillende eigenaars en wonen er 3 eigenaars en 49 hoofdhuurders. In totaal zijn er 85 bewoners. 36% van deze bewoners woont minder dan een jaar in het gebouw. 90 % is alleenstaand, waaronder 73 % mannen en 17 % vrouwen. 10 % is samenwonend of heeft een gezin. 63 % van de bewoners bezit de Belgische nationaliteit, 8 % is afkomstig van een EU-land en 29 % is afkomstig van buiten de EU.

Het pand wordt hoofdzakelijk bewoond door maatschappelijk kwetsbare groepen, waaronder heel wat kwetsbare ouderen. 54 % van de bewoners is ouder dan 50 jaar.

De bewoners kenmerken zich door tal van problemen op gebied van gezondheid, alsook op sociaal en financieel vlak. Slechts 17% van de bezochte gezinnen beschikt over een inkomen uit arbeid, 50% heeft een vervangingsinkomen, 17% heeft een inkomen uit pensioen, 10% heeft geen inkomen en 6% heeft niet-aangegeven inkomsten. Veel bewoners moeten leven van een minimuminkomen.

De huurders betalen gemiddeld een huurprijs van € 379 per wooneenheid.

4.11.2.3 Aankooppogingen stad Antwerpen

Autonoom Gemeentebedrijf Vespa trachtte enkele jaren geleden het pand in Dambruggestraat 129 in der minne aan te kopen. In 2009 startte Vespa het dossier op. Er werden verschillende gesprekken gevoerd met de voorzitter van de algemene vergadering der mede-eigenaars en de syndicus en mede-eigenaar van het pand. Ook de eigenaar van de parkeergarage onderaan het gebouw, werd gecontacteerd met de vraag of er van zijn kant uit verkoopbereidheid was.

Bij de gecontacteerde personen was er een verkoopbereidheid, maar de gevraagde verkoopprijs was te hoog. De vraagprijs overschreed het plafond van de waardebepaling, die door de afdeling Schatten en landmeten van AG Vespa werd opgemaakt, met circa 1,7 miljoen euro. Gezien Vespa geen aankopen kan doen die boven het plafond van een waardebepaling liggen, bleek een minnelijke aankoop van de eigendom niet mogelijk en werd er destijds een einde gesteld aan de gesprekken met de eigenaars.

4.11.3 Projectpiste

Na de onteigening en doorgedreven renovatie of vervangingsbouw zal de kelder (-1) vermoedelijk blijven dienst doen als parkeergarage. Er zal aan AG Vespa gevraagd worden om te onderzoeken of de kelderverdieping kan worden doorgetrokken tot aan de achterste perceellijn. Er zal eveneens onderzocht worden of er een bijkomende laag (-2) kan voorzien worden in de kelder die eveneens dienst kan doen als parking. Uit navraag bij de stadsdienst Mobiliteit blijkt dat er geen bezwaren zijn rond het behoud van de bestaande garage en mogelijke realisatie van een bijkomende garage. Op het gelijkvloers van het gebouw zal een gemeenschapsfunctie worden voorzien. Deze zal samen met de ruimte waar nu een achterbouw is voorzien, worden ingezet in functie van een uitbreiding van de Permeke-site. De overige 4 lagen zullen worden ingevuld als woonfunctie.

4.11.3.1 Invulling gemeenschapsfunctie

Het perceel van het pand grenst aan de achterkant aan de Permeke-site. Dit biedt heel wat mogelijkheden om de site verder uit te breiden, als tweede fase. Gezien het capaciteitstekort van Permeke wil de stad het gelijkvloers van het pand in de Dambruggestraat gebruiken om de dienstencluster van de Permeke-site verder uit te breiden. Daarnaast zal de achterbouw van het pand worden afgebroken. Op die manier kan de patio van Permeke, dat nu onderbenut wordt, worden uitgebreid waardoor een aangename binnenruimte ontstaat. Terwijl de toegang langs het De Coninckplein momenteel nog functioneert als enige ingang voor de bibliotheek die gebruikt wordt door alle stadsbewoners, kan de Dambruggestraat uitgroeien tot een tweede ingang van deze site.

Door te kiezen voor deze invulling wordt het tevens mogelijk om het isolement van het pand in de buurt te doorbreken en meer sociale controle in en rond het pand op gang te brengen.

In samenspraak met de betrokken actoren en diensten actief in Antwerpen-Noord zal er worden bekeken welke exacte invulling de gemeenschapsfunctie moet krijgen.

4.11.3.2 Invulling woonfunctie

Vanaf de eerste tot de vierde verdieping zullen betaalbare en kwaliteitsvolle huurwoningen worden voorzien voor personen en gezinnen met een bescheiden inkomen. Het OCMW Antwerpen zal instaan voor het verhuur en beheer van de woningen.

Betaalbaar

• Huurprijzen: Gezien het betaalbaar karakter van de huidige wooneenheden, wordt er geopteerd om voor het project gelijklopende huurprijzen te hanteren maar dan voor woningen met meer woonconfort en goede woonkwaliteit.

• Bemeubeld: Met oog op betaalbaarheid wordt geopteerd om ook bemeubelde woningen te voorzien. Op die manier hoeft de huurder geen meubels aankopen, waardoor er minder druk wordt gelegd op het budget van de huurder.

• Duurzaam: Daarnaast zal er worden onderzocht in hoeverre er bij renovatie of vervangingsbouw kan worden ingezet op duurzaam, energiezuinig wonen of zelfs passief wonen (voorzien groendak, zonnepanelen, hoogrendementsglas, hoge isolatienormen, …). Gezien de stijgende energieprijzen kan de energiekost voor de huurders op deze manier eveneens beperkt worden.

Begeleiding

Bij deze woningen wordt er ingezet op een snelle detectie van ondersteuningsnoden van bewoners. Indien nodig kan er dan minimale begeleiding worden voorzien: ondersteuning bij de huurbetaling en leefbaarheid. Er is geen druk op doorstroom naar een andere woning. Het is evenwel de betrachting dat de bewoners dankzij de geboden ondersteuning kunnen komen tot grotere verwachtingen ten aanzien van wonen en de stap naar zelfstandig wonen willen zetten. Deze woonvorm kan gezien worden als een soort opstap naar regulier wonen, maar zonder eindtermijn voor de bewoner.

4.11.4 Huidige bewoners

De dienst Samen Leven/Sociale Interventie/Woonbegeleiding zoekt in samenwerking met het OCMW uit welke bewoners kunnen verhuizen naar een sociale woning. De bewoners kunnen immers gebruik maken van een voorrang omwille van onteigening. Gezien 90% van de bewoners bovendien alleenstaand is, kan het grootste deel op relatief korte termijn doorstromen naar sociale huisvesting. Voor de groep bewoners die niet in aanmerking komt voor sociale huisvesting wordt er naar een oplossing gezocht op de private huurmarkt.

Voor de bewoners die noch op de sociale, noch op de private huurmarkt terecht kunnen, wordt er bekeken of zij na de renovatie/vervangingsbouw terug kunnen keren naar hun woning. Voor deze groep zal er ondertussen tijdelijke huisvesting worden gezocht.