2.1 Algemene bouwvoorschriften

2.1.1 CULTURELE, HISTORISCHE EN\OF ESTHETISCHE WAARDE

Het hele plangebied is een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. De culturele, historische en/of esthetische waarde van alle aanwezige elementen moet voldoende beschreven worden in de beschrijvende nota van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning.

De toepassing van de andere voorschriften van dit RUP kan geen aanleiding of motief zijn om de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde niet te behouden.

Toelichting:
In de binnenstad bevindt zich een grote concentratie van waardevolle gebouwen, waarvan slechts een deel beschermd is als monument. Omdat het niet mogelijk is om al deze gebouwen ( interieur en exterieur) te onderzoeken op hun cultuurhistorische waarde, heeft men in het gewestplan heel het plangebied aangeduid als gebied met culturele, historische en esthetische waarde. Het uitgangspunt is dat al deze gebouwen bewaard dienen te blijven. Tijdens de bouwaanvraag moet aangetoond worden waarom een gebouw of een gedeelte van een gebouw niet bewaard moet blijven. Dit gebeurt in de beschrijvende nota waar een studie duidelijk maakt welke delen cultuurhistorische waarde en welke delen geen cultuurhistorische waarde hebben. Deze studie noemt het CHE rapport en is voor alle gebouwen in de binnenstad een onderdeel van de beschrijvende nota bij de bouwaanvraag. Vervolgens kan bij elke bouwaanvraag bepaald worden wat mag afgebroken of veranderd worden en wat behouden moet blijven en op welke manier het nieuwe ontwerp de bestaande waardevolle elementen ondersteunt. Als dit niet voldoende aangetoond wordt in de bouwaanvraag, geldt het volledige behoud van het gebouw.

2.1.2 HARMONIEREGEL EN REFERENTIEBEELD

Indien het gebouw of delen ervan niet behouden dient te worden, geldt de harmonieregel:

Het bouwvolume, de positie van het gebouw, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn, de bouwdiepte, de bouwhoogte, de gevelopbouw en gevelgeleding, de bedaking, de dakbedekking, de kleur en gevelmaterialen, de schrijnwerken, de beglazing en buitenschildering, de uitsprongen en insprongen, moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld. Kortom alle uiterlijke kenmerken van het gebouw moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld.

Het referentiebeeld wordt opgebouwd uit de bouwschil van de bestaande gebouwde omgeving. Dit beeld bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving kunnen genoemd worden. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel in de omgeving waar een harmonische samenhang merkbaar is.

Toelichting:

Bij de toepassing van de harmonieregel kijkt men naar een lijn of een gebied: Soms is het aangewezen om het gebouw in een ruimer gebied te plaatsen waar een harmonie duidelijk merkbaar is. Andere keren is de straat zelf een uitstekend referentiebeeld voor de harmonieregel, maar meestal zijn dit de gebouwen langs dezelfde zijde van de straat als het gebouw van de bouwaanvraag en dit van straathoek tot straathoek.

2.1.3 BOUWVOLUME, BOUWLIJN, BOUWDIEPTE

Het bouwvolume, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn en de bouwdiepte van de hoofd- en bijgebouwen moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2. Desbetreffende kan niet gerefereerd worden naar bestaande bouwdiepten die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving.

Ter verbetering van de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok kan in geval van nieuwbouw, verbouwing met volumeuitbreiding of functiewijziging een geringer bouwvolume, voorgevel- en achtergevelbouwlijn en bouwdiepte dan de oorspronkelijke worden opgelegd.

Toelichting:

Door een te hoge densiteit in een bouwblok en de wil om een te grote vloeroppervlakte te realiseren in vergelijking met de terreinoppervlakte van het perceel en de gevels van het gebouw komt de beschikbaarheid van licht, lucht en open ruimte voor de gebruikers in het gedrang. Indien niet alle leefruimten voldoende toegang hebben tot licht en verluchting, ook op het gelijkvloers, kan men naar aanleiding van een grote verbouwing, nieuwbouw of functiewijziging een vermindering van het bouwvolume, een verplaatsing van de bouwlijn of een verkleining van de bouwdiepte vragen. Dit is ook mogelijk wanneer het bestaande bouwvolume, de bouwdiepte en de bouwlijn in harmonie zijn met de omgeving. Naar de volgende criteria wordt gekeken bij de beoordeling voor deze bijkomende beperking: ten eerste de kwaliteit binnen het gebouw van de bouwaanvraag en ten tweede, de kwaliteit van de gebruikers van de omgeving.

2.1.4 HOOGTE VAN HET GEBOUW

De bouwhoogte moet in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals nader bepaald in punt 2.1.2.

Inzake bouwhoogte en kroonlijsthoogte kan in geen geval gerefereerd worden naar bestaande gebouwhoogten die de harmonische samenhang van het referentiebeeld of het bouwblok in het gedrang brengen.

De bouwhoogte van een gebouw met hellend dak mag maximaal 6 meter hoger zijn dan de kroonlijsthoogte.

2.1.4.1 Kroonlijsthoogte van de voorgevels

De kroonlijsthoogte van de voorgevels moet in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2.

Indien de kroonlijsthoogte van de gebouwen in een bepaalde straat de leefbaarheid van de gebouwen aan de overkant van de straat of aan de achtergelegen straat in het gedrang brengt, kan er bij nieuwbouw, verbouwing met volumeuitbreiding of functiewijziging een geringere hoogte worden opgelegd dan deze bepaald door de harmonieregel.

2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels

De kroonlijsthoogte van de achtergevels moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2.

De kroonlijsthoogte van de achtergevels zijn steeds kleiner of gelijk aan de kroonlijsthoogte van de voorgevels.

Bij nieuwbouw, verbouwing met volumeuitbreiding of functiewijziging, kan een beperking van de kroonlijsthoogte van de achtergevel opgelegd worden, zodat de hoogte van de achtergevel kleiner of gelijk is aan de afstand tot de tegenoverliggende achtergevel in het bouwblok. Dit wordt gevraagd ter verbetering van de lichtinval en leefbaarheid van het bouwblok.

Indien voor een bepaalde achtergevelbouwlijn geen referentiebeeld bepaald kan worden, wordt de hoogte van de gevels bepaald in functie van de afstand van het bouwblok tussen de normale achtergevelbouwlijnen van de hoofdgebouwen.

2.1.5 GEVELBREEDTE

De korrelmaat en gevelbreedte moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2.

Bij samenvoeging van percelen zal de schaal van de oorspronkelijke bebouwing (of een daaraan benaderende schaal) tot uiting komen door het gebruik van het gebouw op te delen in kleinere entiteiten. Dit wordt bekomen door de functies die ondergebracht zijn in het gebouw aan te passen, de plaatsing van de toegangen, de verhouding open/gesloten en het materiaalgebruik.

2.1.6 GEVELOPBOUW EN GEVELGELEDING

De gevelopbouw en gevelgeleding moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2.

Elke gevel moet een harmonische en logische constructieve opbouw hebben. Dit geldt ook voor het gelijkvloers dat een duidelijke basis moet zijn voor het gebouw en een onderdeel moet vormen van het bovenliggende geveloppervlak. Dit wil zeggen dat men op het gelijkvloers minstens de twee uiterste penanten van de voorgevel moet herstellen of behouden. Als het gelijkvloers verschillende panden samenneemt moet de structuur en de opbouw van de afzonderlijke bovenliggende geveloppervlakte terugkomen in het ontwerp van het gelijkvloers.

2.1.7 GEVELMATERIALEN

Het materiaalgebruik van alle gevels (voor-, zij- en achtergevels) moet uitgevoerd worden in natuurlijke, kwalitatieve materialen die inzake uiterlijk en kleur in harmonie moet zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2.

Een overmatige verscheidenheid van materialen en kleuren en het gebruik van camouflerende, nabootsende en in het oog springende gevelmaterialen, -bekledingen, -schrijnwerken, -beglazingen en –schilderingen zijn niet toegestaan.

Gevels die oorspronkelijk als bepleisterde gevels opgetrokken zijn, mogen alleen afgekapt worden met het oog op het aanbrengen van een nieuwe pleisterafwerking.

Bij het schilderen, pleisteren of kaleien van een gevel dienen elementen, decoraties en volledige gevels die historisch niet bedoeld waren om beschilderd, bepleisterd of gekaleid te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten, dorpels en typische zand- en baksteenarchitectuur, ongepleisterd, ongeschilderd en ongekaleid te blijven, tenzij dit vanuit historisch oogpunt aangewezen is of omwille van bouwfysische redenen. Indien deze in het verleden geschilderd, gepleisterd of gekaleid werden, dient deze afwerking indien mogelijk verwijderd te worden.

2.1.8 VASTE UITSPRONGEN BOVEN DE OPENBARE WEG

Vaste uitsprongen worden beschouwd als accenten in het gevelvlak en moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2.

De diepte van balkons, loggia’s en vaste uitsprongen, andere dan luifels en kroonlijsten, zal maximum 125 cm bedragen. Uitsprongen groter dan 30 cm mogen echter nooit meer bedragen dan 1/20ste van de straatbreedte en de voetpadbreedte verminderd met 75 cm.

Gemeten vanaf het voetpad moet de hoogte onder de uitsprongen minimum 2.50 meter bedragen. De draagstukken, consoles en alle andere ornamenten mogen op een hoogte van minimum 2.20 m geplaatst worden, op voorwaarde dat zij niet meer dan 30 cm uitspringen. De gehele diepte van de uitsprongen moet begrepen zijn tussen twee loodrechte vlakken die van de erfscheiding uitgaande elk een hoek van maximum 45° met het normale gevelvlak vormen.

Uitsprongen zijn accenten en worden dus niet gebruikt om de vloeroppervlakte van het gebouw uit te breiden.

De breedte van de uitsprongen wordt bepaald op maximum 4 m per uitsprong. Wanneer zij naast elkaar worden geplaatst, zullen zij van elkaar gescheiden worden tot op het normale gevelvlak op de bouwlijn. De breedte van deze verticale scheiding tussen twee uitsprongen moet minimum tweemaal zo groot zijn als de diepte van de maximale uitsprong.

De hoogte van de loggia’s moet tot maximum twee verdiepingen beperkt zijn per uitspringend geheel. Indien loggia’s boven elkaar worden geplaatst, zullen deze van elkaar gescheiden worden, tot op het normale gevelvlak op de bouwlijn. De hoogte van deze horizontale scheiding moet minimum tweemaal zo groot zijn als de maximale diepte van de loggia’s.

2.1.9 DAKVORMEN EN DAKKAPELLEN

De vorm en de helling van de daken moet in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. Indien teruggetrokken daken mogelijk zijn volgens de harmonieregel, dient de teruggetrokken bovenste bouwlaag minstens drie meter achter het voorgevel- en achtergevelvlak te liggen.

Dakkapellen zijn mogelijk indien zij in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. Dakkappellen zijn toegelaten tot minimum 0,75 meter van het midden van scheidsmuren. Ze zijn maximum 1.50m breed en liggen op minimum 1m afstand onderling. De kroonlijst mag ook niet onderbroken worden.

2.1.10 DAKBEDEKKING

De dakbedekking van schuine daken moet uitgevoerd worden in natuurlijke, kwalitatieve materialen die inzake uiterlijk en kleur in harmonie moet zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2.

2.1.11 DAKTERRASSEN

2.1.11.1 Terrassen in schuine daken

Er zijn geen terrassen in schuine daken toegelaten palend aan of zichtbaar vanaf het openbaar domein. Aan de achtergevel zijn terrassen toegelaten wanneer zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1m van het midden van de scheidsmuur. Terrassen zijn nergens toegelaten indien het dak of de dakstructuur een culturele, historische en/of esthetische waarde heeft, zoals bepaald in punt 2.1.1.

Het college van burgemeester en schepenen kan een afwijking toestaan bij eengezinsgebouwen, die over geen tuinen of terrassen beschikken.

2.1.11.2 Terrassen op platte daken

Terrassen zijn een extra bouwvolume en zij zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume zoals bepaald in punt 2.1.3.

Gelegen in hetzelfde vlak als de gevel mag de bovenrand van de borstwering van deze terrassen dus niet hoger zijn dan de voorgeschreven maximum gevelhoogte. In terugsprong moet de hoogte van de borstwering beperkt blijven binnen een lichtbelemmeringshoek van 45° met de horizontale vanaf de werkelijke gevelhoogte en vertrekkend vanuit het snijpunt met het verticale gevelvlak.

2.1.12 ZONNEPANELEN EN ZONNECOLLECTOREN OP DAKEN

2.1.12.1 Zonnepanelen en zonnecollectoren op schuine daken

Er zijn geen zonnepanelen en zonnecollectoren op schuine daken toegelaten palend aan of zichtbaar vanaf het openbaar domein. Aan de achtergevel zijn zonnepalen en zonnecollectoren in schuine daken toegelaten wanneer het gaat over wegneembare constructies. Geïntegreerde constructies die niet omkeerbaar zijn, zijn niet toegelaten. Zonnepanelen en zonnecollectoren zijn nergens toegelaten indien het dak of de dakstructuur een culturele, historische en/of esthetische waarde heeft, zoals bepaald in punt 2.1.1.

2.1.12.2 Zonnepanelen en zonnecollectoren op platte daken

Er zijn geen zonnepanelen en zonnecollectoren op platte daken toegelaten zichtbaar vanaf het openbaar domein. De ondersteunende constructie mag geen nieuw hellend dak vormen. De panelen dienen daarom in rijen achter elkaar op het platte dak geplaatst te worden op minimaal 1 meter van de dakrand.

2.1.13 SCHOORSTENEN EN TECHNISCHE INSTALLATIES

Ingeval van schuine bedaking worden schoorstenen boven de bedaking op minimum 2 m achter het voorgevelvlak geplaatst. Voor platte daken is deze afstand minimum 4 m.

Technische installaties moeten in het maximaal toelaatbare bouwvolume verwerkt zitten zoals bepaald in punt 2.1.3. Buizen van technische installaties moeten uitmonden in het dak.

2.1.14 LANGDURIGE AFSLUITINGEN LANGS DE OPENBARE WEG

De scheiding tussen de private eigendom en het openbaar domein moet bij langdurige afsluiting of in het geval van een hofmuur vervaardigd zijn uit een volwaardig gemetst gevelmateriaal of een haag. Het zal op stevigheid en duurzaamheid beoordeeld worden.

2.2 Algemene stedenbouwkundige voorschriften

2.2.1 DRAAGKRACHT

De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving. De functie kan overlast genereren door middel van onder andere geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- en nachtactiviteiten. Indien de te verwachten overlast te groot is tegenover de draagkracht van de omgeving, kan een vermindering van het programma, een vermenging van functies of andere bijkomende maatregelen opgelegd worden.

Bedrijven die hinderlijk zijn voor een woonomgeving zoals opslagplaatsen in brandbare, giftige of explosieve stoffen of bedrijven die lawaai-, stof- of geurhinder ontwikkelen zijn over het hele plangebied niet toegelaten.

Toelichting:

Verwevenheid is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden, zoals het verschil tussen een groot appartementsgebouw en een eensgezinsgebouw. Daarom wordt dit principe toegepast om elke beslissing van functie, typologie en schaal af te wegen tegenover de draagkracht van de omgeving.

2.2.2 ARCHEOLOGISCH PATRIMONIUM

Elke bouwaanvraag met bodemverstoring wordt afgetoetst aan de aanbevelingen van de stedelijke dienst archeologie over de waarschijnlijkheid van archeologische vondsten op het terrein.

Toelichting:

De binnenstad is een concentratiegebied van archeologisch materiaal en de ontstaansgeschiedenis van de stad bevindt zich onder de oppervlakte. De omgang met archeologisch patrimonium wordt in Vlaanderen decretaal bepaald. Dit voorschrift draagt bij om de bouwheer vroegtijdig eraan te herinneren dat ook het advies van de stedelijke dienst archeologie gevraagd zal worden bij een bouwvergunning met bodemverstoring. De mogelijkheden voor zowel verkennend of preventief onderzoek als voor uitgebreid archeologisch onderzoek (opgravingen) moeten in de planning en uitvoering van zowel nieuwbouw, renovatie als infrastructuurwerken worden voorzien. Meer informatie hierover vindt u terug in de toelichtingsnota.

2.2.3 LADEN EN LOSSEN

In de beschrijvende nota van de bouwaanvraag moet de ruimtelijke impact en de procedure van het laden en lossen beschreven worden bij functies anders dan woningen.

Toelichting:

Bij elke bouwaanvraag wordt er gekeken op welke manier het laden en lossen wordt georganiseerd in het toekomstige gebouw. Waar zijn de toegangen voor het laden en lossen? Waar kunnen de vrachtwagens parkeren? Gebeurt dit op afgebakende plaatsen op het openbaar domein of wordt dit binnen het gebouw opgevangen? Wordt er gebruik gemaakt van gezamenlijke laad- en losplaatsen?

2.2.4 PUBLIEK DOMEIN

De aanleg van publiek domein is in alle zones toegelaten, conform de inrichtingsvoorschriften van Artikel 8. De eigendom van het nieuwe openbaar domein dient kosteloos aan de stad overgedragen worden als stedenbouwkundige last bij de stedenbouwkundige aanvraag.

2.2.5 ONBEBOUWDE RUIMTE EN TUINEN

De onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaasten en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Voor nieuwbouw moet een oppervlakte van minimum 15% van de perceelsoppervlakte voorzien worden als onbebouwde ruimte. Uitzonderingen worden enkel toegestaan op hoekpercelen. In deze gevallen wordt de oppervlakte onbebouwde ruimte vastgesteld door het college van burgemeester en schepenen. De harmonieregel, zoals beschreven in punt 2.1.2 en 2.1.3 kan door de bepaling van de achtergevelbouwlijn meer open ruimte opleggen.

Onbebouwde ruimte en tuinen die horen bij een beschermd monument of stadsgezicht moeten maximaal bewaard blijven. Onbebouwde ruimte en tuinen die behoren tot een beschermd landschap dienen behouden te blijven als onbebouwde ruimte.

Toelichting:

De binnenstad heeft nood aan extra onbebouwde ruimte. Bestaande onbebouwde ruimte en tuinen kunnen niet zomaar bebouwd worden. Het RUP bevestigd hierom ook het statuut van beschermde landschappen.