3.1 Bijzondere voorschriften

3.1.1 Artikel 1 Zone voor wonen - (Wo)

Aangezien er twee voorgevels in een zone voor groengebied lagen en dit mogelijks tot planologische problemen kan leiden, werd de zone herstemd tot zone voor wonen. Ook de openbare weg is als zone voor wonen bestemd, dit sluit aan op de rest van de Kapelstraat. Heel de Kapelstraat ligt in het gewestplan in zone voor wonen.

3.1.2 Artikel 2 Zone voor bedrijf - industrie (Be1)

Dit gebied is gebruikt als industrie gebied. De bedrijven dienen vanuit milieu overwegingen een geluidsmuur te bouwen ter bescherming van het aanpalend woongebied, dit ondermeer de bouw van een geluidsmuur. De bestemming maakt de bouw mogelijk.

De industrie wordt gebufferd van de zone voor wonen op eigen terrein van het bedrijf overeenkomstg de omzendbrief van 8 juli 1997 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen, zoals gewijzigd via omzendbrief dd. 25 januari 2002 en 25 oktober 2002 wordt er in art. 7.2 “industriegebieden” vermeld dat industriegebieden een bufferzone moeten omvatten. Het gaat hier om een bufferzone binnen industriegebied … met een hoofdzakelijk esthetische en stedenbouwkundige functie. De breedte en de aanleg van deze bufferzone is afhankelijk van de aard en hinderlijkheid van de industrie zelf en de bestemming van de aanpalende gebieden. Normaal wordt een breedte van 15 m voor ambachtelijke bedrijven tot 50 m voor vervuilde industrie vooropgesteld en verdubbeld indien aanpalend aan woongebied.

Aangezien het om bestaande industrieterreinen gaat, is het in de praktijk niet vanzelfsprekend dat er bijkomende ruimte voorzien wordt voor bufferruimte.

Bij een herstructurering, herinrichting, … van de industriële activiteiten, gekoppeld aan de vergunningverlening, kan er een opportuniteit ontstaan door, in functie van de omgeving (wonen), ruimte voor buffering te voorzien en op te leggen op het eigen terrein.

3.1.3 Artikel 3 Zone voor bedrijf - ambachtelijk (Be2)

De gebieden voor ambachtelijke bedrijven zijn volgens het gewestplan op deze locatie voorzien. Het is echter door een verschuiving van het gewestplan ten opzichte van de bestaande, feitelijke en vergunde omgeving dat het RUP deze bestemming wijzigt.

3.1.4 Artikel 4 Zone voor groen - (Gr1)

Aangezien het stedenbouwkundig steeds de bedoelding is geweest dat het gebied niet bebouwd zou worden en er 'verschuivingen' hebben plaats gevonden die te maken hebben met een schaalverschil van het gewestplan ten opzichte van de schaal van het BPA. Ook was, toen het gewestplan werd opgemaakt, de toestand onbebouwd en waren er weinig referentiepunten – tevens werd de verschuiving nog meer tastbaar door de digitalisering van het gewestplan. Dus dat het volledige gebied als zone voor groen wordt ingericht is confrom het stedenbouwkundige beleid dat er steeds gevoerd is geweest.

Het wonen werd volgens het BPA nr 17 gebufferd t.o.v. de industrie. Dus de zone aan Charlotta Finck was de buffer van de industriezone met de woonzone. Het groengebied is nog steeds nodig om de industrie te bufferen van het wonen. Er zijn veel leefbaarheidsproblemen (geluid, fijnestof deeltjes, geurhinder) door de industriële activiteiten die het wonen onleefbaar maken. Het beleid heeft ook nooit de intentie gehad om het gebied te bebouwen.

De omvorming van woonzone naar groenzone betekent effectief dat een deel woongebied (in privé eigendom) wordt omgezet naar groengebied, dus een gebied dat niet bebouwd kan worden. Het is vanuit het algemeen belang dat de bufferzone noodzakelijk is.

Het algemeen belang van de bufferzone is noodzakelijk gezien de aanwezige leefbaarheidsconflicten (geluidsoverlast, geurhinder, fijne stofdeeltjes neerslag) in het plangebied veroorzaakt door de industriële activiteiten.

Het is onmogelijk om kwalitatieve woningen op het gebied te realiseren gezien de leefbaarheid.

Gezien de werking van het industriebedrijf is het niet te verwachten dat er een buffer gecreëerd wordt op de industrie terreinen zelf. Het is ter bescherming van het woongebied dat het RUP het gebied bestemd als groenzone.

3.1.5 Artikel 5 Zone voor groen - slikken en schorren (Gr2)

De groengebieden zijn bestemd voor het behoud, de bescherming en het herstel van het natuurlijk milieu, namelijk het slikken en schorrengebied. Zoals de rest van het gebied. De rechte lijn ten zuiden van Gr 2 heeft deze vorm gezien de zone in praktijk gebruikt wordt door het betrokken bedrijf als laad- en loszone voor het transport over water en op het gewestplan aansluit.

3.1.6 Artikel 6 Zone voor groen - buffer (Gr3)

De bufferzones dienen als groene ruimte ingericht te worden. De bufferzone is er al feitelijk en is ook planologich zo bedoeld, om polderstad als woongebied te bufferen van de KMO zone. Het is omwille van een schaalverschil en een verschuiving die ondermeer te maken heeft met de digitalisering dat de bestemming wordt voorzien.

3.1.7 Artikel 7 Zone voor groen - waterbuffering (Gr4)

De zone is bestemd voor de buffering van water en de hieraan gekoppelde noodzakelijke werkzaamheden. Het gebied is bedoeld ingericht te zijn als groene ruimte, met ruimte voor het infiltreren, bufferen en vertraagd afvoeren. Bebouwde infrastructuur, zoals het bestaande gebouw kan behouden blijven voor de noodzakelijke waterhuishouding van het gebied en de omgeving.

3.1.8 Artikel 8 Zone voor natuur - (Na)

De natuurgebieden omvatten de bossen, wouden, venen, heiden, moerassen, duinen, rotsen, aanslibbingen, stranden en andere dergelijke gebieden.

3.1.9 Artikel 9 Zone voor recreatie - (Re)

Aangezien er schadelijke stoffen worden gebruikt bij jachthaven gebonden activiteiten, zijn waterdoorlatende materialen bij voorkeur uit te sluiten. Andere garanties zijn noodzakelijk om te vermijden dat de bergingscapaciteit niet verder afneemt. Daarom dient er een infiltratievoorziening voorzien te worden. Het buffervolume dient hierbij minimaal 250 m³/ha verhard oppervlakte te zijn. Het opgevangen water zal gereinigd moeten worden door middel van een efficiënt filtersysteem. Na filtering wordt het water lokaal geborgen, waarbij het ledigingsdebiet afhakeling is van de grondsamenstelling.

3.1.10 Artikel 10 Zone voor recreatieve ontsluiting (overdruk, symbolische aanduiding)

De zone voor recreatieve ontsluiting dient om de noodzakelijke ontsluiting via de Schelde te kunnen voorzien.

De oppervlakte moet beperkt worden tot wat functioneel noodzakelijk is.