De onderstaande visie voor het RUP Eilandje is gebaseerd op het Masterplan Eilandje, de Beeldkwaliteitplannen en operationele plannen met voortschrijdend inzicht.

3.1 Globale visie op het Eilandje

Het Eilandje is de schakel tussen stad en haven; het is een levendig stadsdeel voor iedereen

Het Eilandje heeft potentie om uit te groeien tot een nieuw deel van de binnenstad, door de positie tussen stad en haven. De structuur en het gebouwenpatrimonium bieden goede mogelijkheden voor de ontwikkeling van een stedelijk gebied met een eigen kwaliteit en een herkenbare identiteit.

Om de druk in de stad op te vangen, zal er op het Eilandje een gedifferentieerd woningaanbod worden gecreëerd, dat rekening houdt met de behoeftes van zowel uitgesproken stedelijke bewoners zoals starters en senioren, als met het klassieke gezin met suburbane eisen. Het is van belang dat het Eilandje een gemengd woonmilieu blijft voor alle lagen van de bevolking en de huidige bewoners. Het dagelijkse voorzieningenaanbod zal hierop moeten worden afgestemd. Om een levendig en leefbare stadswijk te creëren stelt het Masterplan Eilandje een globale richtinggevende functiemix van 60% wonen, 30% kantoren en handel en 10% culturele en wijkvoorzieningen voorop.

De structuur van dokken en open ruimtes en de aanwezigheid van grootschalige gebouwen dient als basis voor de ontwikkeling van een nieuwe stedelijkheid op het Eilandje. Er ontstaat een gemengd woon- en werkmilieu waarbij de nadruk wordt gelegd op cultuur en stedelijke recreatie. Voorbeelden hiervan zijn de jachthaven, het MAS en het Ballet van Vlaanderen.

De bestaande ruimtelijke kwaliteiten zijn het uitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen

Door de geschiedenis heen combineert het Eilandje de rationele opbouw en de openheid van de haven met het kleinschalige, gemengde milieu van een stedelijke wijk. Het Masterplan Eilandje gaat uit van een behoud en een versterking van de lokale ruimtelijke karakteristieken. De beleving van de open ruimte en zichten, een essentiële kwaliteit die elders in de stad nauwelijks te vinden is, is de basis van elke ontwikkeling in het gebied.

De confrontaties tussen de verschillende schaalelementen worden uitgebuit waar ze een kwaliteit bieden en verzacht waar ze de woonkwaliteit aantasten. Het introduceren van nieuwe landmarks en de versterking van doorgaande lijnen maken het Eilandje maximaal toegankelijk en begrijpbaar, zonder het “eilandkarakter” en de rust teniet te doen.

Culturele as en Londen-Amsterdamas functioneren als verbinding en ontmoetingselement

Het Masterplan Eilandje is voor een stuk gebaseerd op het gedachtegoed van Manuel de Solà-Morales. Die tekende een denkbeeldige lijn van noord naar zuid door Antwerpen die tal van culturele toplocaties met mekaar verbindt. Deze culturele as krijgt een centrale rol op Het Eilandje. Onder meer het Ballet van Vlaanderen, de Red Star Line en de Montevideoloodsen maken er deel van uit. Maar het belangrijkste scharnierpunt is het Museum aan de Stroom (MAS). Dat wordt dé attractiepool en ontmoetingsplaats tussen noord en zuid, tussen west en oost, tussen haven en stad, tussen bewoners, bezoekers, zakenlui en toeristen.

De Londen-Amsterdamstraat vormt de belangrijkste oost-westas die enerzijds het park Spoor Noord verbindt met de Scheldekaaien en anderzijds een link legt tussen de deelwijken op het Eilandje. De Londen-Amsterdamstraat wordt de groene stadsboulevard op het Eilandje uitgerust met een tramlijn die de geplande Leientram met de Kaaientram zal verbinden en zodoende het Eilandje optimaal bereikbaar maakt vanuit binnenstad en omgeving.

De drie deelwijken worden verbonden tot één geheel met behoud van de eigen identiteit

Het Eilandje tekent zich als havenwijk als een bijzonder element af op de kaart van Antwerpen. Binnen het gebied worden verschillende deelgebieden onderscheiden met een duidelijk eigen karakter: het gebied rond het Willem- en Bonapartedok of de Oude Dokken genoemd, de Cadixwijk en de Montevideobuurt. Ze fungeren nu als relatief autonome entiteiten.

Het Masterplan Eilandje tracht deze deelgebieden meer met elkaar in verbinding te brengen en het Eilandje als geheel meer aan de stad enerzijds en de haven anderzijds te verankeren. Voor de deelgebieden zijn er uitwerkingen gemaakt die een antwoord geven op de specifieke ruimtelijke en functionele mogelijkheden en noden van elk deelgebied. Daardoor worden binnen het ruimtelijk geheel van het Eilandje drie deelwijken met een eigen karakter en identiteit gecreëerd.

Het Eilandje is een omgekeerde vorm van stedelijkheid met enorme potenties tot het inzetten van de kaaivlaktes en watervlakken als levendig openbaar domein

Het Eilandje wordt gekenmerkt door een omgekeerde vorm van stedelijkheid, de verhouding tussen bebouwde en open ruimte is hier als het ware omgekeerd. De brede kaaivlaktes en omvangrijke watervlakken van de dokken creëren een stadsgebied met veel open ruimte. De dense bebouwing in de straten wordt gecompenseerd door veel openheid aan de dokranden.

Het Masterplan Eilandje en het Beeldkwaliteitplan voor de Buitenruimte, het Groenplan en het Waterplan zetten hierop in. De kaaien en het water worden gezien als het nieuwe publieke domein op het Eilandje. Hier kunnen de toekomstige bewoners en bezoekers van het Eilandje tot rust komen, spelen, kuieren, praten, mijmeren… Een kwalitatieve heraanleg van de publieke ruimte met veel verblijfsplekken en plaats voor zachte weggebruikers is één van de speerpunten in de planontwikkeling van het Eilandje. Bij de heraanleg wordt teruggegrepen naar de historische identiteit van het Eilandje door een ‘vloeiende ruimte van kasseien’ te creëren waarop een patchwork van groen wordt geprojecteerd.

Het Waterplan herprogrammeert de dokken met een dynamische en aantrekkelijk stedelijk programma bestaande uit een museumhaven, jachthaven, aanmeerplaatsen voor riviercruises en rondvaarten, woonbotenlusters en een drijvend zwembad.

De ontwikkeling is dynamisch en laat een flexibele invulling in tijd en ruimte toe

De ontwikkelingsstrategie voor het Eilandje is richtinggevend en daardoor dynamisch en flexibel. Er kan ingespeeld worden op ontwikkelingen in de komende decennia die niet altijd voorspelbaar zijn. Hiermee wordt bewegingsruimte gegeven aan de stad en de diverse overheden en private marktpartijen die het Eilandje verder zullen vormgeven.

Rond de Oude Dokken worden veelal pakhuizen gerenoveerd en invulprojecten gerealiseerd door de privémarkt. Bakens zoals het Felixarchief en het MAS zijn strategische stedelijke interventies die het gebied opladen tot een wijk met stedelijke allure.

Aan de randen van de Montevideowijk zijn de monumenten en gronden door de haven doorverkocht aan private ontwikkelaars met uitzondering van de Red Star Linegebouwen die stadseigendom werden. De monumentale kop van de Montevideowijk wordt gerestaureerd als culturele trekpleister aan het stedelijke Limaplein langs de Kattendijksluis. Op de westkaai van het Kattendijkdok verrijzen 6 torens temidden van een groene parkstructuur aan het water.

In de Cadixwijk worden de dokranden overgedragen van haven naar stad. De stad zal hier de regie kunnen voeren om circa de helft van de nieuwe wijk gefaseerd te ontwikkelen in een duurzame en sociale mix van woningen, wijkvoorzieningen en economische functies. In het bestaande weefsel realiseert de private markt renovatieen invulprojecten. Een tramlijn langs de groene wijkboulevard Kattendijkdok Oostkaai en een nieuw centraal wijkplein maken het plaatje compleet.

3.2 Visie op deelwijkniveau: Oude Dokken, Montevideobuurt en Cadixwijk

Oude Dokken

Het water als plein

De ruimtelijke structuur van de Oude Dokken is vrij coherent. De bebouwing en de open ruimte zijn er goed op elkaar afgestemd. De pakhuizen aan de rand zijn in volle renovatie of wachten op een herbestemming (zoals het stadsarchief in het Sint‑Felixstapelhuis). De ontwikkelingen op het AMCA-terrein sluiten binnenkort het gat dat geslagen was na het verdwijnen van de Koninklijke Stapelhuizen. Met het MAS krijgen de Oude Dokken een nieuw centrum, en de jachthaven heeft ook het water toegankelijk gemaakt, zodat de dokken als het ware een groot plein gaan vormen, dat langzamerhand ingelijfd wordt bij de stad.

Het Masterplan gaat uit van een bestendiging van deze situatie en een verdere aanvulling van de wanden. Die ingrepen zijn vooral noodzakelijk rond het Bonapartedok. De Tavernierkaai is een brede verkeersader die geen afstemming zoekt met het voetgangerskarakter rond de dokken en die de relatie met de Schelde in de weg staat. Het traject langs deze kaai en de route langs de Falcon-Nassau as zijn onaantrekkelijk, voetgangersonvriendelijk en vol obstakels. Het Chiquitagebouw aan de Rijnkaai en het tankstation ernaast staan met de rug naar het Bonapartedok en vormen een dood punt in de wandeling rond het water.

Vervolledigen van de ‘wanden’ rond de dokken

De nieuwe bebouwing rond de dokken is erop gericht de ‘wanden’ te vervolledigen. Het Koninklijk Entrepot-gebouw op de AMCA-site sluit de ruimte af aan de oostzijde. Het Chiquitagebouw of de Rijnkaaisite wordt aan de kant van de dokken afgemaakt met een bouwblok, volgens de maat van de noordelijke bouwblokken. Op termijn kan het volledige Chiquitagebouw aan de Rijnkaai verdwijnen en worden vervangen door een bouwblok volgens dezelfde maat.

In het zuiden van het Eilandje is de relatie tussen de bebouwing en het water optimaal is. Het Masterplan Eilandje gaat dan ook uit van een bestendiging en aanvulling van bestaande bebouwing en op gang zijnde initiatieven, samen met een vervolledigde aanleg van de kaaien.

Het Museum aan de Stroom en het Felixarchief als stapstenen van de culturele as

De Falcon-Nassau as, of culturele as is, een tweede traject dat de binnenstad bindt met het Eilandje. In het Masterplan Eilandje is deze as opgevat als een traject over de Oude Dokken en de Montevideowijk, langs een aantal solitaire gebouwen die culturele functies huisvesten. Men voelt er dus niet alleen de nieuwe dynamiek van dit stadsdeel maar ook de weidsheid die typisch is voor het Eilandje.

Het schiereiland dat de Hanzestedenplaats vormt wordt ingevuld met een alleenstaand publiek gebouw met name het MAS of het Museum Aan de Stroom dat het centrum en baken van de Oude Dokken wordt. Bovendien geldt het MAS als belangrijkste culturele stapsteen langs de Culturele as op het Eilandje. Dit nieuwe stadsmuseum zal de het verleden, heden en de toekomst van de ‘Scheldestad’ verbeelden in een vaste collectie en thematische tentoonstellingen.

Op het dak komt een panoramarestaurant en uitzicht over de stad dat ook publiek toegankelijk is na de sluitingsuren van het museum.

Een ander belangrijke stapsteen wordt gevormd door het Felixarchief of het gerenoveerde Sint-Felixpakhuis waarin een publieke galerij het Eilandje met het stadscentrum verbindt. Als respectievelijk stadsmuseum en stadsarchief vervullen MAS en Felixarchief eveneens een belangrijke culturele bakenfunctie.

Figuur 10

Figuur 10

Functiemix met accent op lofts, horeca en kantoren

Het Masterplan Eilandje wil rond de Oude Dokken een levendige en leefbare stadswijk aan het water creëren via de invulling van een dynamische mix aan functies en activiteiten. De voormalige pakhuizen lenen zich perfect tot de verbouwing van appartementen en lofts met een mooi uitzocht op het water. Daarnaast kunnen invulprojecten in pakhuisstijl plaats bieden aan nieuwe woongelegenheden en kantoren.

Met de AMCA-site, de Rijnkaaisite en de kantoorgebouwen aan de Brouwersvliet hebben de Oude Dokken ook heel wat troeven als kwalitatieve kantoorlocatie, een potentie die het Masterplan Eilandje nog verder in de verf wil zetten. De brede kaaivlaktes aan het water die heringericht worden als groene verblijfsruimten bieden de optimale onderlegger voor terrasjes van allerhande horecagelegenheden. De opening van de culturele trekpleister het MAS centraal in het gebied zal de levendigheid van deze stadswijk nog verder opvijzelen.

Publieke voorzieningen zoals een postkantoor en het Felixarchief ondersteunen bijkomend het wijkweefsel. Het Masterplan Eilandje wil tevens ruimte laten om in te spelen op nieuwe opportuniteiten die zich voortschrijdend in de tijd aanbieden en bepleit een flexibiliteit naar voorschriften.

Het aantal bewoners aan de Oude Dokken zal in de toekomst stijgen tot een kleine 2000 mensen.

Ontwikkelingsstrategie op basis van speerpuntprojecten en invul-/ renovatieprojecten

De Oude Dokken zijn sinds enige tijd onderwerp van renovaties en invulprojecten. Het ‘Renovatio Urbis’-principe uit het s-RSA wordt toegepast in de visie van het Masterplan Eilandje dat een herontwikkeling op twee sporen voorziet. Enerzijds via puntsgewijze, vaak particuliere ingrepen in het bestaande bebouwingsweefsel van pakhuizen en rijwoningen. Anderzijds via grote speerpuntprojecten zoals het Koninklijk Entrepotgebouw, het MAS en de Londentower- of toren.

Steeds dient evenwel een dialoog aangegaan te worden met de omgeving. In de eerste plaats resulteert dit vaak in het behoud van het bestaande beeldbepalende gebouw. Het Beeldkwaliteitplan voor de Architectuur werkt dit thema verder uit in spelregels waarbij op basis van de kwaliteiten van de bestaande bebouwing spelregels worden opgemaakt voor de nieuwe invullingen en projecten. Zo verwijst het MAS in zijn moderniteit naar een verticale stapeling van de vele depots die het Eilandje rijk is. Daartussen kronkelt een publiek ruimte naar een panoramaview als mooie verderzetting van het openbaar domein langs de kaairanden van de Oude Dokken.

Het Koninklijk Entrepot neemt de typologie van het pakhuis over in een neo-klassiek ontwerp dat aangepast is aan de huidige noden van woningbouw. De Londentoren gaat de dialoog aan met de ‘waterstad’ die aan de rede een herkenbare skyline projecteert op het Eilandje.

Elk renovatie-, invul- of geheel nieuw project wordt kritisch bekeken in relatie tot zijn omgeving. Het Masterplan Eilandje en het coördinerende projectbureau Eilandje voorzag inzake opvolging van de kwaliteitsvolle invulling van architectuur in de oprichting van een kwaliteitskamer wat resulteerde onder impuls van de vorige stadsbouwmeester tot de oprichting van een welstandscommissie op stadsniveau die architectuurprojecten op het Eilandje evalueert binnen de krijtlijnvisie van Masterplan Eilandje en het Beeldkwaliteitplan voor de Architectuur.

Figuur 11

Figuur 12

Cadixwijk

Wijk aan het water

De Cadixwijk is een dichte, gedifferentieerde woonwijk met een stedelijk type bouwblokken op een orthogonaal patroon, waar men het gevoel krijgt zich binnenin een wijk te bevinden. In de bouwblokken zijn uiteenlopende gebouwtypes terug te vinden: opslagplaatsen en oude scheepsherstelplaatsen staan er naast rijwoningen. Gaandeweg worden oude gebouwen ook opgelapt. De pakhuizen lenen zich heel goed tot allerlei nieuwe functies. Die menging maakt een groot deel van de sfeer uit van het Eilandje. Het is dan ook de bedoeling die in de toekomst te versterken.

Nu bestaat de Cadixwijk uit een beperkt aantal bouwblokken, die gevat zitten in een schil van loodsen en dus afgesloten zijn naar de dokken toe. Het Masterplan Eilandje trekt de wijk door tot aan het water, zodat de Cadixwijk een gezicht krijgt naar het water. Door de uitbreiding krijgt de wijk ook meer een binnenkant, zodat het rustige, beschutte wijkgevoel wordt versterkt, terwijl elke straat een zicht en toegang naar de dokken behoudt. De strategie in de Cadixwijk bestaat eruit enerzijds het wijkgevoel te versterken en anderzijds het contact met het water te herstellen. In het Masterplan Eilandje wordt gestreefd naar een toenadering van de Cadixwijk tot de Oude Dokken en de rest van de stad. De sterke barrièrewerking van de Londenstraat wordt afgezwakt.

Homogeen raster

Het hoofdprincipe in deze wijk is de uitbreiding van de bestaande bouwblokstructuur. De grootte en het type van de huidige bouwblokken wordt tot aan de rand gereproduceerd. De zogenaamde ‘ontwikkelbare rand’ van de Cadixwijk zal in regie van de stad worden ontwikkeld.

Het bestaande weefsel ontleent zijn karakter aan de afwisseling van individuele rijwoningen en pakhuistypes. Door de ritmiek van de invulling van de bouwblokken en de ingangen behoudt de buurt ook bij de uitbreiding haar kleinschalig karakter. De overgang tussen de types wordt op een dergelijke manier opgelost dat meerdere functies mogelijk blijven en de bouwblokken niet dichtslibben met onleefbare toestanden tot gevolg.

Het landhoofd aan de kade aan de Kempische brug wordt geaccidenteerd door een torenvolume. Deze toren vormt een bijzonder element aan de rand van de Cadixwijk, maar schrijft zich in de hogere skyline die vooral wordt geïnitieerd langs de Kattendijkdok Westkaai in de Montevideowijk.

Hart en as

Het wijkplein Cadix, als groen parkachtig plein, wordt de centrale ontmoetingsplaats van de wijk en combineert een verblijfsfunctie met evenementenplek met halteplaats voor de tram. De wanden ervan worden opgeladen met voorzieningen die interageren met het publiek plein. We kunnen dit doen door in de omgevende bouwblokken in de voorschriften van het RUP meer toe te laten.

Anderzijds speelt de Douanesite een belangrijke rol in de toekomstige beleving van het plein. Op dit moment trekt dit gebouw zich terug van het openbaar domein. Door de herontwikkeling van de plint kan de nieuwe functie sterk bijdragen aan de verlevendiging van het plein.

In het as-model wordt de Kattendijkdok Oostkaai als belangrijkste wijkontsluitingsas en tramboulevard opgeladen met een aangepaste functiemix. Wederom speelt de Douanesite een belangrijke rol in de toekomstige beleving van deze as. Op dit moment trekt dit gebouw zich terug van het openbaar domein. Door de herontwikkeling van de plint kan de nieuwe functie sterk bijdragen aan de verlevendiging en de continuïteit van de as. Hiermee moet rekening gehouden worden bij de opmaak van het RUP.

Samengestelde bouwblokken

Het feit dat we voorop stellen dat de Cadixwijk uit een homogeen raster van gesloten bouwblokken bestaat betekent niet dat er binnen deze bouwblokken naar diversiteit kan worden gezocht, integendeel. We willen de grote bouwblokken verdelen in kleinere gehelen. Ze worden dus niet als één gebouw uitgewerkt.

Op deze manier brengen we veel meer diversiteit en menselijke schaal in de wijk zoals dat nu ook reeds al aanwezig is in het bestaande weefsel van de Cadixwijk en de rest van het Eilandje. Het is een schaal die het midden houdt tussen de individualiteit van het stadscentrum en de monotonie van de grootschalige havenloodsen.

Tegelijkertijd levert deze verdeling van de grote bouwblokken het voordeel op van een grotere flexibiliteit en faseerbaarheid in de ontwikkeling. Het wordt ook veel gemakkelijker om de functiemix die we nastreven in de hand te houden aangezien we kavel per kavel kunnen bijsturen. We streven naar een menging van verschillende functies naast elkaar op bouwblokniveau in plaats van een menging van verschillende functies boven elkaar op kavelniveau.

Het Masterplan Eilandje wil de nieuwe bouwblokken van de Cadixwijk ontwikkelen als samengestelde bouwblokken. De grote bouwblokken worden verdeeld in kleinere loten van ongeveer 5000m² vloeroppervlakte.

Functiemix met het accent op een gediversifieerd woonaanbod

Het Masterplan Eilandje wil een gelijkmatige functiemix bekomen voor de Cadixwijk. Het operationeel Plan van Aanpak Cadixwijk heeft de functieverdeling verder verfijnd als de richtinggevende verhouding 75% wonen - 4% wijkvoorzieningen - 21% kantoren en handel over de ‘ontwikkelbare rand’. Binnen het woonaanbod wordt gestreefd naar 25% sociaal wonen, 50% betaalbaar wonen en 25% residentieel wonen. De stad zal dit in de ‘ontwikkelbare rand’ verder afdwingen in verkavelingsplannen en een verkoop onder voorwaarden aan private marktpartijen en de sociale huisvestingsmaatschappij. De bedoeling is om een gediversifieerd woonaanbod te creëren van appartementen en grondgbonden gezinswoningen voor een breed publiek. De stad heeft tevens de ambitie om in de nieuwe Cadixwijk gezinnen met kinderen aan te trekken.

Het aantal toekomstige wooneenheden in de Cadixwijk wordt geschat op een kleine 2000 units (appartementen, eengezinswoningen). Hierdoor zal de komende 10 jaar het huidige bewonersaantal van ca. 500 mensen aangroeien tot een 4000-tal. Ondersteunend zal door de stad Antwerpen geïnvesteerd worden in scholen (kleuterlager- en middenschool), kinderopvang, jeugd- en seniorenontmoetingsruimte, sportinfrastructuur…

Ontwikkelingsstrategie in 10 krachtlijnen

In het operationele Plan van Aanpak Cadixwijk wordt de concrete ontwikkelingsstrategie van de Cadixwijk samengebald in 10 krachtlijnen:

1. 1. Ontwikkelbare rand in regie van de stad (AG Stadsplanning - Ag Vespa)
      De west –en noordrand van de Cadixwijk met een ontwikkelbare vloeroppervlakte van ca. 200.000m² is eigendom van de stad en zal in regie van de stad worden ontwikkeld. Hiervoor is een protocol ondertekend met het havenbedrijf dat zijn eigendommen aan de dokranden zal afstaan aan de Stad Antwerpen. De programmatandem AG Stadsplanning - AG Vespa coördineert de ontwikkeling. Dit wil zeggen dat de gronden onder voorwaarden zullen worden verkocht aan derden (projectontwikkelaars, huisvestingsmaatschappijen…). De stad bepaalt wat er komt en met de opbrengsten van de verkoop zal het openbaar domein in de ganse Cadixwijk worden heraangelegd. Dit heet een 100% returnproject. Bovendien moet voldoende ruimte worden gelaten voor een sociale mix en duurzame leefomgeving (zie verder).

1. 2. Ontwikkelbare rand: 75% wonen, 4% voorzieningen, 21% kantoren & handel
      Om het door het Masterplan vooropgestelde woningaandeel voor het Eilandje fase 1 te kunnen halen zal een extra inspanning moeten worden gedaan in de Cadixwijk. Voor de ontwikkelbare rand wordt daarom 75% wonen nagestreefd (ca. 150.000m²). de ondersteunende wijkvoorzieningen (kinderopvang, scholen…) worden geraamd op 4% van de ontwikkelbare vloeroppervlakte. Kantoren en handel kunnen 21% innemen of ca. 42.000m². Bovenstaande verdeelsleutel is richtinggevend op schaal van de wijk.

1. 3. Bestaande weefsel: maximaal inzetten op het ontwikkelen van de woonfunctie
      Naast het voorziene woningaandeel in de ontwikkelbare rand zijn extra woonimpulsen nodig in het bestaande weefsel van de Cadixwijk. Strategische projecten hierin zijn de herontwikkeling van de Douanesite4, de kunstencampus SISA en de tweede fase van het Gouden Anker. In deze projecten zitten potenties om een verweven woningaandeel te voorzien.

1. 4. 25% residentiële woningen, 50% betaalbare woningen (streefcijfer), 25% sociale woningen en een gevarieerd aanbod aan woontypologieën
      Er wordt een woningenmix vooropgesteld van 25% sociale woningen (15% huur- en 10% koopwoningen), 50% betaalbare woningen en 25% residentiële woningen. Het percentage betaalbare woningen geldt hierbij als een na te streven bovengrens. Daarnaast wordt eveneens een mix van woningtypologieën beoogd. Op die manier wil de stad verschillende doelgroepen aantrekken in de Cadixwijk waaronder gezinnen met kinderen. Voor de bestaande bewoners in een sociaal zwakkere positie wordt een flankeerbeleid uitgewerkt.

1. 5. Een gemengde woonwijk met een verweving op schaal van het bouwblok
      Om een levendige wijk te bekomen is verweving van verschillende functies een noodzaak. Er wordt een menging voorgesteld op bouwblokniveau. Dit wil zeggen dat een bouwblok in de Cadixwijk kan samengesteld worden uit een sociale woningproject, naast een residentiële en betaalbare woningen, naast een kantoorgebouw, naast een school…. Op deze manier bekomen we een verticale verdeling van de functies die aanleunt bij de typologie en het gevarieerde beeld van de bestaande Cadixwijk. Er moet wel altijd voor worden gezorgd dat de klemtoon van de wijk op het wonen blijft liggen. Daarvoor moet er een minimum per bouwblok worden opgelegd.

1. 6. Drie ruimtelijke strategieën: homogeen raster/ hart en as/ samengestelde bouwblokken
      De Cadixwijk zal worden ontwikkeld volgens drie ruimtelijke strategieën: homogeen raster, hart en as, samengestelde bouwblokken (zie hoger).

1. 7. Gefaseerde lange termijn ontwikkeling in fasen
      Elke fase moet een afgewerkt geheel vormen. Er worden verschillende ontwikkelingsfasen onderscheiden. De eerste fase bestaat uit de bouwblokken C2 en D2 en de lopende projecten. De Napelsstraat is de enige noord-zuidstraat die op dit moment doorheen de Cadixwijk loopt. Zowel het Douanegebouw als de SISA-kunstcampus liggen aan deze as geschakeld. De Napelsstraat kan in de eerste fase een belangrijke rol als wijkas opnemen met daaraan gekoppeld verschillende voorzieningen. De daarop volgende fasen bestaan uit de bouwblokken van de noordrand (B1, C1, D1) en uit de bouwblokken van de Kattendijkdok Oostkaai (A1, A2, A3, A4, A5, B6’). Dit moet nogverder verfijnd worden. In de fasering is het belangrijk om ook de uitvoering van het openbaar domein en de ontwikkeling van het openbaar vervoer mee te nemen om zo bij elke fase tot een af en leefbaar geheel te komen.

1. 8. Werken met flexibele ontwikkelingstools of uitvoeringsinstrumentarium in drie stappen
      De voorschriften en de enveloppes van het RUP worden flexibel gehouden. Deze worden verfijnd aan de hand van verkavelingsvoorschriften/wedstrijdproject en voorwaarden in de verkoopsbundels. Dit laat toe de instrumenten voor de ontwikkeling van de Cadixwijk doelgericht in te zetten waarbij verschillende stappen kunnen worden onderscheiden:RUP, verkavelingsplan/wedstrijdontwerp en verkoop onder voorwaarden, met een toenemende mate van detail.

• • • Het RUP doet enkel uitspraken op schaal van de Cadixwijk en op schaal van de bouwblokken.

    • Het verkavelingsplan doet dedetailleerde uitspraken op schaal van elk individueel bouwproject (bijvoorbeeld over de kavelverdeling, specifieke bouwhoogte per kavel, specifieke functie per kavel, parkeernormen, duurzaamheidscriteria) en implementeert het grond- en pandenbeleid binnen de Vlaamse en gemeentelijke richtlijnen en de verdeelsleutel uit punt 4 van deze krachtlijnen. Het verkavelingsplan kan de voorschriften immers makkelijk koppelen aan de kavelopdeling die niet aan de orde is in het RUP. Het wedstrijdproject, in geval van grotere projecten, levert een gedetailleerd ontwerp op dat op basis van kwaliteit en duurzaamheid kritisch kan worden geëvalueerd.

    • De verkoop onder voorwaarden kan makkelijk elementen opnemen die zeer variabel zijn, of die beter contractueel vastgelegd worden.

Deze taakverdeling geldt als basisprincipe voor de opmaak van het RUP en de detaillering van de voorschriften.

1. 9. Verbreding van de Kattendijkdok Oostkaai in functie van tram
      Voor de realisatie van een vrije trambedding op de Kattendijkdok Oostkaai is een verbreding van het wegprofiel nodig zoals voorzien in het Masterplan Eilandje. Het goedgekeurde RUP Cadix heeft deze verbreding juridisch vastgelegd en zal geïncorporeerd worden in het RUP Eilandje.

1. 10. De Cadixwijk moet als een duurzame wijk worden ontwikkeld en geprofileerd.
       Reeds een heel aantal aspecten zijn opgenomen in de bestaande plannen. De toepassingen op schaal van het gebouw worden verwerkd in de verkoop onder voorwaarden van de kavels. Voor de toepassingen op schaal van het bouwblok of op schaal van de wijk is een Masterplan Duurzaamheid opgesteld dat de duurzame infrastructuur op grote schaal uitwerkt en de precieze relatie tussen de individuele infrastructuur en de publieke infrastructuur bepaalt.

 
Montevideobuurt

Buurt aan de Schelde

In de Montevideobuurt zijn de ruimtelijke en functionele confrontaties veel sterker dan in de Cadixwijk. Het bouwblokkenpatroon is er veel minder uitgebreid en de bouwblokken bestaan er grotendeels uit pakhuizen. De bebouwing staat er in contrast met grote open ruimtes en zware infrastructuur, zoals de Kattendijksluis.

Bovendien loopt er over de Montevideowijk een traject met een stedelijke schaal en aantrekkingskracht: de Scheldekaaien. De Scheldekaaien vormen de overgang van de wijken naar de Schelde. De ontwikkeling van deze kaaien wordt gezien in de ritmiek van open en bebouwde ruimtes over de hele lengte van de Scheldeoever. De kaaien vormen zo een langgerekt, publiek toegankelijk plein dat de stad bindt met het Eilandje.

Torens langs het Kattendijkdok

De Montevideobuurt volgt een andere strategie. De wijk is minder een klassieke woonwijk dan de Cadixwijk. De vier bestaande bouwblokken vormen minder een aanzet tot de uitbouw van een klassieke woonwijk. Ze worden dan ook beschouwd als een afgebakend eiland. Anderzijds bestaat de buurt voor een groot deel uit weidse open ruimtes waar de schaal van de haven sterk voelbaar is en die in het Masterplan versterkt worden.

De randen naar het Kattendijkdok en de Rijnkaai worden ingevuld met lossere bebouwing met een variërende typologie en functie. Er is hier dus eerder sprake van een confrontatie van verschillende grootschalige elementen, een morfologie die eigen is aan de haven. De trajecten door de Montevideobuurt lopen meer kriskras; de weidsheid van de haven en het contact met het water zijn er geoptimaliseerd.

Naar het noorden wordt de bebouwing ijler en vormt een overgang naar het meer landschappelijk opgevatte Droogdokkeneiland. De boomaanplant, voorgesteld in het Beeldkwaliteitplan voor de Buitenruimte, speelt hierop in. Het Montevideopakhuis krijgt een nieuw front, onder de vorm van een nieuw gebouw of door het vrijmaken en eventueel deels openmaken van de bestaande gevel.

De culturele as loopt verder in de Montevideobuurt

De Falcon-Nassau as, of culturele as is, een tweede traject dat de binnenstad bindt met het Eilandje. In het Masterplan is deze as opgevat als een traject over de Oude Dokken en de Montevideowijk, langs een aantal solitaire gebouwen die culturele functies huisvesten. Men voelt er dus niet alleen de nieuwe dynamiek van dit stadsdeel maar ook de weidsheid die typisch is voor het Eilandje.

Het Ballet van Vlaanderen en de Koninklijke Filharmonie vestigden zich in de jaren ’90 reeds langs de culturele as die het eerst als zodanig werd gedoopt door Manuel de Sola Morales in het kader van Stad aan de Stroom. De pakhuizen aan de noordzijde of op de kop van de Montevideobuurt aan het Limaplein beëindigen voorlopig de as die in een tweede fase meer noordwaarts over het Droogdokkeneiland zou kunnen verderlopen.

Figuur 13

Deze monumenten aan de kop van Montevideobuurt zijn een voormalige schuilplaats voor havenwerklieden (De Shop), de voormalige gebouwen van de legendarische rederij Red Star Line en de voormalige Montevideopakhuizen. De gebouwen zijn onder impuls van de visie van het Beeldkwaliteitplan voor de Architectuur beschermd en worden momenteel gerenoveerd waarbij ze een nieuwe culturele en publiekstrekkende functie krijgen. De Red Star Line wordt een memorial waarin de Stad Antwerpen het verhaal zal vertellen van de miljoenen landverhuizers die destijds vanaf dit punt de oversteek maakten naar New York.

Functiemix met accent op culturele kop en stadstorens

In de Montevideobuurt wordt de vooropgestelde functiemix van wonen, kantoren, handel en culturele en publieke voorzieningen verdergezet. Ook hier wordt naar analogie met de andere wijken een specifiek accent gelegd. Door de gecombineerde ontwikkelingsstrategie van behoud van het bestaand weefsel met hierin de beschermde ‘kop van de Montevideowijk’ en slanke en ranke torens aan de rand van het Kattendijkdok worden mogelijkheden gecreëerd om een wijkgericht verwevingsmodel te implementeren.

Hierin wordt de nadruk gelegd op het creëren van een culturele kop van de Montevideowijk met culturele en publiekstrekkende functies. Het aangrenzende Limaplein aan de beschermde Kattendijksluis zal vrijgehouden worden als evenementenplein en tevens als balkon naar de naastgelegen Droogdokkenzone.

Aan de dokrand van het Kattendijkdok wordt in 6 torens ruimte gecreëerd voor een dens woon- en kantorenprogramma dat tegelijk de open doorzichten grotendeels behoudt. De torens moeten alle uitgerust zijn met een ‘stedelijke plint’ dit wil zeggen dat het gelijkvloers levendige functies die interageren met de omgeving dient te herbergen. Tussen de torens worden parkjes aangelegd die het woonmilieu ondersteunen en tevens als rustplek dienst doen langs de Culturele as en voor de toeristen van de aanmerende riviercruises in het Kattendijkdok.

In de Montevideobuurt wordt de programmatische verdeelsleutel wonen/kantorenhandel/ voorzieningen van het Masterplan Eilandje gebiedsgericht doorvertaald in een 50/30/20 verhouding. De 20% behelst de culturele publiekstrekkers op de kop van de wijk en het Ballet van Vlaanderen. Het woningbestand zal stijgen tot ca. 1000 woningen overeenkomstig met een kleine 2000 bewoners.

Ontwikkelingsstrategie via marktbevragingen door het havenbedrijf

In de Montevideobuurt zijn grote delen in eigendom van het havenbedrijf. Voorafgaand aan het protocol stad-haven van 2008, dat een gefaseerde overdracht van alle gronden en patrimonium naar de stad bedingt, zijn door het havenbedrijf vanaf 2002 marktbevragingen geörganiseerd. De bevragingsbundels voorzagen een verkoop onder voorwaarden binnen de krijtlijnen van het Masterplan Eilandje.

Vijf bundels werden gelanceerd met betrekking tot de ontwikkeling van respectievelijk: De Shop, de Red Star Line, de Montevideopakhuizen, de torens Westkaai en het Droogdokkeneiland. De laatste bevraging is intussen stopgezet. De overige hebben geresulteerd in de selectie van consortia die intussen het desbetreffende patrimonium van de haven hebben verworven en gestart zijn met herontwikkeling. Enkel in het geval van de Red Star Linegebouwen bestaat het consortium uit publieke partijen met name de Stad Antwerpen en AG Vespa. De private ontwikkelaar van het Westkaaiproject, de zogenaamde nv Kattendijkdok is bij akte gehouden om een parkstructuur aan te leggen tussen de torens die bij oplevering als publiek domein wordt overgedragen aan de stad.

Figuur 14

3.3 Visie op bouwblokniveau

3.3.1 Generieke regels uit het Beeldkwaliteitplan voor de Architectuur

In het Beeldkwaliteitplan voor de Architectuur (BKP/AR) worden generieke regels meegegeven die slechts ten dele kunnen doorvertaald worden in een RUP. Er worden kwaliteiten geformuleerd en de architecturale mogelijkheden en/of voorwaarden om deze kwaliteiten te kunnen realiseren. Deze kwaliteiten gaan over het effect van de architectuur op de openbare ruimte, het woonklimaat, duurzaamheid…. Bij de beoordeling van stedenbouwkundige vergunningsaanvragen is het echter belangrijk om deze kwalitatieve generieke spelregels mee in het achterhoofd te houden.

• • Duurzaamheid en ecologie
    Duurzaamheid en ecologie zijn noodzakelijke actuele thema’s. De milieueffecten van het bouwen reiken verder dan de werf zelf. De werkelijke kostprijs van bijvoorbeeld afbraak is niet de prijs die we er vandaag voor betalen. Architectuur leeft niet alleen langer dan diegenen die haar gebouwd hebben, maar overleeft ook de functie van het gebouw. Duurzame architectuur heeft een interpreteerbare structuur, die maakt dat een voormalig pakhuis vandaag tot lofts wordt verbouwd. Zelfs in de korte periode tussen planning en oplevering kan de vraag naar bijvoorbeeld kantoorruimte wijzigen. De capaciteit van een gebouw om in functie te veranderen is essentieel, want niet alleen het gebouw, maar ook de publieke ruimte lijdt onder leegstand en verkommering.

• • Generositeit en gelaagdheid
    Goede architectuur neemt niet alleen ‘plaats’ in, ze geeft ook iets in de ‘plaats’. Architectuur is schatplichtig aan een groter ruimtelijk geheel. De kwaliteit van de publieke ruimte is in hoge mate afhankelijk van de kwaliteit van de gebouwde ruimte. De gelaagdheid van architectuur maakt dat ze niet alleen gebouw is, maar ook bouwt aan een bouwblok en aan een straatwand. De generositeit van architectuur speelt niet alleen in op de zintuiglijke kwaliteiten van het gebouw zelf. Het karakter van architectuur straalt ook af op het woonklimaat van de omgeving.

• • Schaal
    De meeste bouwblokken op het Eilandje grenzen aan één van de dokken. De schaal van deze open ruimte is erg verschillend van die van de straten die door dezelfde bouwblokken worden gevormd. Dit gegeven is belangrijk voor de eigenheid van het gebied en staat voorop bij de ontwikkeling als een kwaliteit. De grootschaligheid van de ruimte op het Eilandje is uitzonderlijk voor een stedelijk gebied. Deze ‘grote maat’ is niet tegenstrijdig met de schaal van het wonen of ‘de menselijke maat’. De twee schalen moeten op een goede manier gecombineerd worden.

• • Verschillende factoren hebben effect op de schaalwerking:

  • bouwhoogte, de afwisseling en de continuïteit ervan

  • ritme door de afwisseling van de verschillende panden

  • ritme door geleding

  • de maatvoering van openingen en onderbrekingen

  • de continuïteit van materiaalgebruik

  • functie

• • Bouwlagen en verdiepingshoogten
    De maximum bouwhoogte wordt uitgedrukt in aantal bouwlagen. Het is de bedoeling enerzijds een gevarieerde kroonlijsthoogte te bekomen en anderzijds het gebruik van grotere verdiepingshoogten te stimuleren. Het gelijkvloers is bij voorkeur hoger dan de bovenliggende verdiepingen. Een dakvorm bevat maximaal één bouwlaag.

• • Gelijkvloers
    Door de gelijkvloerse verdieping ontstaat de fysische overgang tussen privé en publiek. De functie van het gelijkvloers bepaalt of deze ruimte al dan niet strikt privé is. De architectuur kan de gewenste verhouding bepalen tussen het privé of publiek karakter van deze ruimte.

• • • • handel / horeca of publieke functie

      • In deze gevallen maakt het gelijkvloers of minstens de gevelpui als het ware deel uit van de publieke ruimte. Het is wenselijk om alle hoeken deze potentie te geven. Het doorzichtig maken van de hoeken is hierbij belangrijk en geeft ook een veiligheidsgevoel. Deze functies hebben behoefte aan een grotere verdiepingshoogte. Een duurzaam gebouw draagt deze potentie in zich.

• • • • wonen

      • In het geval van gelijkvloers wonen is de scheiding privé-publiek erg strikt. In plaats van de grens te verdunnen dient ze in dit geval vaak ‘verdikt’ te worden. Een verhoogd gelijkvloers niveau is een klassieke oplossing om privacy te geven aan het gelijkvloerswonen. Ook de uitwerking van plint, dorpel, het reliëf van de gevel, enz. zijn elementen die de relatie tussen privé en publiek verfijnen.

• • • • dienstruimten

      • Dienstruimten, garagetoegangen en diensttoegangen leveren meestal gesloten gevels op en hebben een negatieve werking op het straatbeeld en woonklimaat. Bij voorkeur liggen deze functies niet aan de straatzijde. Anderzijds is het belangrijk voor de welstand van het publiek domein dat de architectuur genoeg aandacht heeft voor dienstfuncties zoals fietsenberging, vuilnisberging, afzetruimte voor kinderwagens en boodschappen, bereikbaarheid voor verhuiswagens, enz.

• • Dakvormen
    Het BKP/AR wil in principe geen beperkingen opleggen inzake architecturale vormgeving. Alle dakvormen zijn toegelaten, mits verwijzing naar de nononsense architectuur op het Eilandje. In die zin is het belangrijk oog te hebben voor de eenvoud en de schaal. Dakvlakken maken deel uit van de huid van de architectuur en zijn vaak niet aan het zicht onttrokken. Het principe van eenvoud en monochromie in materiaalgebruik is ook hier van toepassing. Platte daken die zich onder de hoogste bouwlaag ontwikkelen, moeten als volwaardig gevelelement worden beschouwd en als zichtbaar worden behandeld. Het bruikbaar maken van platte daken is dan ook logisch, bijvoorbeeld door een esplanade, balkon, terras of een groen dak.

• • Raamopeningen
    Ook inzake raamopeningen wil het BKP/AR geen onnodige beperkingen opleggen, maar wel nogmaals verwijzen naar de context. De bestaande rijwoningen hebben de klassieke vertikale ramen van de stadswoning. De pakhuizen hebben soms een vrij gesloten gevel, maar vaak ook zeer open gevels met grote raamopeningen. De meer gesloten gevelwanden worden vaak geritmeerd door geledingen in de gevel gevormd door reliëf, kaders en het materiaalgebruik. Volledig opengewerkte skeletgevels en bandramen kunnen gebruikt worden, maar zijn meer aangewezen aan de dokzijden. De pakhuisgevels dragen, zoals de klassieke stadsgevel, een bepaalde mate van abstractie in zich. Vorm of grootte van de uitsparingen vertellen niets over de verschillende functies binnen het gebouw. De gevels zijn, met uitzondering van het gelijkvloers, opgebouwd met een gering aantal types raamopeningen. Dit principe wordt als kwaliteit vooropgesteld. Anderzijds kan door afwisseling van raamopeningen of geveltype variatie en ritme gebracht worden in de nieuwe bouwblokwanden.

• • Inpandige open ruimte
    Voor de nieuwe bouwblokken en voor nieuwe patiogebouwen in de bestaande bouwblokken wordt een minimum aan niet-bebouwde oppervlakte voorzien, minimaal 20% van de totale oppervlakte. De diepte van de ondergrondse parkeergarages moet aanplanting van hoogstammige bomen mogelijk maken in de niet-bebouwde zone. De inpandige open ruimten hebben een ‘groen’ karakter. Dit groen heeft niet alleen effect op de private of collectieve ruimte, maar kan via doorzichten inwerken op de verblijfskwaliteit van de publieke ruimte. Bij de patiogebouwen in de bestaande bouwblokken kan de patio (al dan niet met tuinmuur) aan de straat grenzen. Die patio’s hebben het statuut van private of collectieve ruimte (dus niet publiek), tenzij de ruimte deel uitmaakt van een publiek gebouw.

• • Terrassen, balkons, loggia’s
    In de bespreking van de enveloppes van de bouwblokken van het Eilandje is reeds gesteld dat in- en uitsprongen van het gevelvlak moeten dialogeren met de aard en de schaal van het grotere geheel. Terrassen grenzend aan de publieke ruimte zullen een grote maat hebben en de hele gevel of een aanzienlijk deel ervan beslaan (zie Godfriedpakhuis). Loggia’s zijn uitsprongen van de gevel in een andere constructie en materiaal dan degevel zelf. Ook hier is de grote maat een vereiste en de verhouding van dit element tot het geheel.

Figuur 15

• • Relatie inpandige ruimte – publieke ruimte, onderbreking van de straatwand
    De bouwblokken hebben een gesloten karakter. De bouwblokwanden kunnen onderbrekingen hebben mits ze het gesloten karakter respecteren. Onderbrekingen hebben een verhouding van hoogte/breedte groter dan of gelijk aan één. Het Eilandje heeft een grote oppervlakte publiek domein dankzij de open ruimte rond de dokken. Het ‘Groenplan Eilandje’ beschouwt de totaliteit als een groen gebied. Het is dus onnodig om de binnengebieden van bouwblokken publiek doordringbaar te maken. Een visueel contact vanuit de publieke buitenruimte met de binnengebieden heeft echter wel een positieve uitwerking op het woonklimaat.

• • Materiaal en kleur
    De schaal en het materiaalgebruik geven een soort ruwheid en monochromie aan het Eilandje, zowel in het horizontaal vlak van de open ruimte als in de verticale vlakken van de gevelwanden. Deze eigenschap wordt vooropgesteld als kwaliteit in de keuze van materiaal en kleurgebruik.

• • De no-nonsense architectuur van de pakhuizen en de loodsen zijn hierbij toonaangevend:

  • monochromie

  • baksteen/blauwe hardsteen/staal/beton/hout...

  • eigen kleur van materiaal

  • sterk gedempte kleuren

  • grijswaarden

  • geen spiegelende beglazing

• • Ondergronds parkeren
    De ondergrondse parkeergarage heeft een grote invloed op de structuur van het bovengrondse gebouw. Deze ruimte is meestal niet alleen verborgen maar ook niet voorzien van natuurlijke licht- en luchttoevoer. Een visuele relatie met de collectieve en/of publieke ruimte kan verrijkend zijn voor beiden. Ook een parking kan een boeiende ruimte zijn, parkeren hoeft geen straf te zijn. De vormgeving van in- en uitritten van parkeergarages verdient dezelfde aandacht als de andere gelijkvloerse bouwdelen. De juiste verschaling ervan in de gevelwand is belangrijk. Voor de nieuwe bouwblokken in de Cadixwijk is de inplanting van in- en uitritten wenselijk in de korte dwarsstraten eventueel aan de langszijde binnen de wijk maar nooit aan de dokzijde van de bouwblokken. Deze toegangen moeten opgenomen zijn in de bouwblokken.

3.3.2 Bouwblokspecifieke regels

Hieronder worden de bouwblokspecifieke regels uit het Beeldkwaliteitplan voor de Architectuur aangegeven, eventueel aangevuld of bijgestuurd door bijkomend ontwerpend onderzoek en voortschrijdend inzicht bij toepassing van het voorgaande BPA Eilandje. Deze regels en richtlijnen vormen de concrete basis voor de uitwerking van stedenbouwkundige voorschriften in dit RUP.

Bestaande bouwblokken

In het bestaande bebouwingsweefsel op het Eilandje wordt ruimte gecreëerd voor het wonen als hoofdfunctie ondersteund door andere functies die verweven kunnen voorkomen. Daarnaast kunnen gemeenschapsfuncties overal 100% voorkomen.

In het voorgaande BPA Eilandje werd bij de goedkeuring het CHE of cultuur-historisch erfgoedrapport geschrapt uit de voorschriften omdat het hier een bijkomende procedure, aanvullend aan de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag, betrof. Bovendien kwam het bestaande weefsel onder druk te staan door de aanduiding van een maximum bouwhoogte van veelal 6 bouwlagen ten aanzien van het bestaande weefsel. Hoewel deze bouwhoogte geen verplichting is maar enkel een bovengrens stelt aan bebouwing in het bestaande weefsel wordt dit vaak door de aanvrager als streefdoel gezien. Zonder bijkomende bescherming via de procedure van een CHErapport leidt dit vaak tot afbraak en hogere nieuwbouw. Anderzijds bevat het BPA Eilandje een harmonieregel die op een haast mathematische manier een invulling geeft aan dit principe hetgeen niet steeds strookt met een goede ruimtelijke kwaliteit.

In dit RUP Eilandje wordt het CHE-rapport terug ingevoerd maar ditmaal als onderdeel van de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag. In de bestaande bouwblokken of het bestaande bebouwingsweefsel wordt bovendien, naar analogie met de binnenstad, de volgende getrapte redenering gevolgd bij een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag voor een bouwproject:

• • Het behoud van beeldbepalende gebouwen of gebouwen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert of de CHE-regel primeert.

  • In de andere gevallen dient in harmonie met de omgeving gebouwd te worden of de harmonieregel wordt toegepast bij nieuwbouw (met het voorschrift van de bouwdiepte als beperking).

  • De voorschriften van de bouwdiepte primeren op het harmonisch bouwen of het strengere stedenbouwkundige voorschrift met betrekking tot bouwdiepte primeert boven de harmonieregel.

De bestaande bebouwing in het bestaande stedelijk weefsel op het Eilandje wordt geacht waardevol te zijn en de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie is onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde in het bouwblok primeert.

Het Beeldkwaliteitplan voor de Architectuur heeft op perceelsniveau aangeduid welke gebouwen beeldbepalend en/of beschermenswaardig zijn qua exterieur. Op basis van deze evaluatie zijn reeds een heel aantal gebouwen beschermd op het Eilandje. De formeel niet beschermde maar beeldbepalende en/of beschermenswaardige gebouwen op het Eilandje verdienen een bijkomende bescherming. Anders dreigt het karakter van het typische bestaande bebouwingsweefsel met pakhuizen en rijwoningen teloor te gaan ten koste van kaalslag en een teveel aan nieuwbouwprojecten. Tijdens de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag worden de culturele, historische en/of esthetische waarden van alle aanwezige elementen dan ook afgetoetst. De stedenbouwkundige vergunningsaanvraag dient in de beschrijvende nota voldoende informatie te bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Bij nieuwe invullingen in het bestaande bebouwingsweefsel wordt voornamelijk uitgegaan van de harmonieregel. Dit wil zeggen dat indien het gebouw of delen ervan niet behouden dienen te worden, geldt de harmonieregel voor het bepalen van de bouwhoogte, de kroonlijsthoogte, de bouwdiepte, de vrije hoogte, de terreinbezetting en de plaatsing van de gebouwen. Aspecten zoals gevelmaterialen zitten niet vervat in de harmonieregel van het RUP Eilandje om meer flexibiliteit naar accentbebouwing toe te laten. Sowieso wordt bij de vergunningverlening en het richtinggevend advies van de welstandscommissie rekening gehouden met de krijtlijnen van de Architectuurnota die pleit voor no-nonsense pakhuisarchitectuur eigen aan het Eilandje. Accentbebouwing in het bestaande weefsel wordt slechts in bepaalde gevallen toegestaan waarbij door de Welstandscommissie steeds de dialoog met de omgeving en de ruimtelijke kwaliteit en welstand wordt nagegaan.

In een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, moeten de op te richten of de te verbouwen gebouwen zodanig worden ontworpen dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving. Bij toepassing van de harmonieregel kijkt met naar de aangrenzende gebouwen, naar de straatwand of naar een ander ruimtelijk geheel. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel in de omgeving waar een harmonische samenhang merkbaar is.

De bouwdiepte bijvoorbeeld wordt in de eerste plaats bepaald door de harmonieregel. Voor nieuwbouw, functiewijzigingen en verbouwing met volumewijziging gelden ook afmetingen waarbinnen alle gebouwen van de bestemmingszone moeten vallen en die met de harmonieregel niet overschreden kunnen worden: de bouwdiepte voor de gebouwen bedraagt maximaal 24 meter op het gelijkvloers en 14 meter op de verdiepingen.

In de zone voor bestaand weefsel waar de harmonieregel geldt is geen maximum bouwhoogte opgenomen. Reden hiertoe is te verhinderen dat bestaande lagere bebouwing onder druk komt te staan van afbraak en nieuwbouw met maximum kroonlijsthoogte. De ervaring bij de dienst stedenbouwkundige vergunningen leert dat deze praktijk courant voorkomt op het Eilandje en leidt tot vrij veel kaalslag van beeldbepalende gebouwen. In het RUP Eilandje willen we deze praktijk tegengaan door de dubbele inzet van de CHE-regel en de harmonieregel. Deze regels draaien de regelgeving om en maken het bestaande als referentie voor het nieuwe waardoor hoge gebouwen in weefsel met lagere gebouwen niet mogelijk zijn (bijvoorbeeld delen van de Londen-Amsterdamstraat) en bijvoorbeeld afwijkende hoogbouw in het CHE-gebied aan de Brouwersvliet niet mogelijk is. De mediaanhoogte van de monumentale pakhuizen is daar allesbepalend voor nieuwe bouwhoogte.

Figuur 16

Samenvattend kan gesteld worden dat de regels (die zijn doorvertaald in de voorschriften van dit RUP) aangaande de culturele, historische en/of esthetische waarde (de CHE-regel), de harmonieregel en de maximale bouwdiepte zijn een trapconstructie en moeten op een correcte manier ten opzichte van elkaar toegepast worden. De CHE-regel primeert boven alle andere voorschriften. Een gebouw of een deel van het gebouw dat waardevol is moet blijven bestaan en hersteld worden. Hier gelden tegenstrijdige regels (met inbegrip van de harmonieregel en de maximale bouwdiepte) niet. Wanneer iets niet zo waardevol is dat het behouden moet blijven vanuit cultuurhistorisch perspectief geldt de harmonieregel. Maar deze harmonieregel heeft een limiet op het vlak van bouwdiepte. Indien de harmonieregel vraagt om dieper te bouwen dan de maximale bouwdiepte, geldt de harmonieregel met betrekking tot de bouwdiepte niet, maar wel de regel van de maximale bouwdiepte.

Verder stelt het Beeldkwaliteitplan voor de Architectuur in haar generieke regels dat in de mate van het mogelijke open binnengebieden met een groen karakter in de bouwblokken dienen gecreëerd te worden. Dit veronderstelt een ontpittingsbeleid dat evenwel steeds dient afgewogen te worden ten opzichte van het wenselijke behoud van bepaalde pakhuizen met een grotere bouwdiepte. In bepaalde gevallen kan dit leiden tot deels ontpitting, deels behoud van de meest waardevolle delen van een pakhuis. Dit veronderstelt sowieso steeds een kritische en nauwgezette afweging vanuit het duurzaam ruimtelijk ordeningsbeleid zoals weergegeven in het Beeldkwaliteitplan voor de Architectuur.

Ten slotte dienen in geval van een ondergrondse parking parkinginritten mee geïntegreerd te worden in het gebouw op een kwalitatieve manier en in een gepaste verhouding tot het gebouw zelf. Doodse gevels dienen vermeden te worden.

Opmerking: Het Koninklijk Entrepotgebouw als afwerking van de AMCA-site uit de jaren ’90 aan de rand van het Willemdok is opgenomen in het artikel van het bestaand weefsel of de bestaande bouwblokken omwille van de specifieke randvoorwaarden die het Masterplan Eilandje stelt aan dit project naar inpassing in het bestaand weefsel van de Oude Dokken. Zo doorbreekt het Koninklijk Entrepotgebouw aan het Willemdok als woongebouw de geplande monofunctionele invulling van de AMCA-site als maritieme kantoorzone en past het zich vormelijk naadloos in in de wanden met pakhuizen die de Oude Dokken begrenzen.

Nieuwe samengestelde bouwblokken aan de dokranden

In de nieuwe bouwblokken aan de dokranden van de Cadixwijk en het hoekblok aan de Oude Dokken en de Rijnkaai ligt de nadruk op het creëren van een woonweefsel ondersteund door andere functies. De voorgestelde morfologie door het Masterplan is er één van verderzetting van de bestaande orthogonale bouwblokkenstructuur. Ten aanzien van de nieuwe bouwblokken aan de randen van de Cadixwijk die door de Haven aan de Stad zullen worden overgedragen (en dus in eigendom van de Stad komen) zijn bestemmingswijzigingen aangebracht ten opzichte van het RUP Cadix om het toekomstige woonweefsel in de Cadix nog te versterken. Zo zijn de bouwblokken niet langer ingekleurd als zone voor centrumfuncties maar als zone voor wonen zodat de beoogde ontwikkeling van 75% wonen met bijbehorende wijkvoorzieningen (4%) en ‘slechts’ 21% kantoren en handel duidelijk wordt benadrukt. Sowieso zijn en zullen op basis van het RUP Cadix door de Stad Antwerpen geen gronden worden uitgegeven zodat geen sprake is van wijzigingen qua randvoorwaarden ingevolge het RUP Eilandje tegenover andere eigenaars dan de Stad.

• • Hoekblok Sint-Laureiskaai (Oude Dokken B2)
    Het nieuwe bouwblok B2 aan de Sint-Laureiskaai zal zich inpassen in het kadefront en in de orthogonale bouwblokstructuur van het Eilandje. Het bouwblok sluit aan bij de schaal van de andere bouwblokken en maakt de overgang naar de weidsheid van de Scheldekade. De maximale kroonlijsthoogte is beperkt tot 7 bouwlagen. Sowieso is steeds een teruggetrokken extra bouwlaag toegelaten. De bouwlijn van de buitenzijde van het bouwblok ligt in principe op de perceelsgrens. De bouwlijn aan de inpandige ruimten kan gevarieerder en vrijer zijn, maar moet wel het resultaat zijn van een compositie. De inpandige open ruimte kan bestaan uit één of meerdere patio’s. Voor deze ruimten moet het principe gelden dat ze als ruimte ontworpen zijn en niet het resultaat zijn van negatieve restruimten met ‘achterkantgevels’. Het is wenselijk de ondergrondse parkeergarages te concentreren om ook het aantal in- en uitritten te beperken. Deze toegangen zijn bij voorkeur gesitueerd aan de straatzijden en niet aan de dokzijden. Het concept en de inplanting van de parkeergarages moet de aanplanting van bomen toelaten in de binnenruimte.

• • Lange bouwblokken aan de New Yorkkade (A2, A3, A5)
    De basisstructuur van het homogeen raster uit het Masterplan Eilandje vormt de basisfiguur voor de ontwikkeling van de bouwblokstructuur van de Cadixwijk. Door de straten uit het bestaande rastervormige weefsel door te trekken tot tegen de dokranden wordt dit raster vervolledigd en ontstaan duidelijk begrensde bouwblokken met een binnengebied dat private of collectieve tuinen kan bevatten. Openingen of onderbrekingen in de bouwblokwand zijn toegelaten voor zover ze het gesloten karakter van het bouwblok respecteren.

• • De bouwblokken aan de New Yorkkade betreffen samengestelde bouwblokken met een middenschalige korrelmaat van de bebouwing (cfr maat van pakhuis) en variatie in architectuur. Aansluitend en op maat van de tram-as wordt een gemiddelde bouwhoogte van zes bouwlagen vooropgesteld. Een gelijke kroonlijsthoogte over het volledige bouwblok is echter, vanuit de beeldkwaliteit van de Cadixwijk, niet kenmerkend voor de bebouwing in de Cadixwijk. Er wordt daarom gestreefd naar variabele, afwisselende kroonlijsthoogten zodat een speels beeld ontstaat tussen de verschillende projecten en de eigenheid van elk gebouw tot uiting komt. Naar de dokranden, het Cadixplein, de Kattendijkdok Oostkaai en de Londen-Amsterdamstraat moet het mogelijk zijn accenten toe te voegen op de gemiddelde hoogte, waarbij 7 bouwlagen als maximum geldt. Sowieso is steeds een teruggetrokken extra bouwlaag toegelaten. Als principe blijft wel gelden dat de gemiddelde bouwhoogte van het bouwblok niet hoger mag zijn dan zes bouwlagen.

• • Het Masterplan Duurzaamheid Cadixwijk geeft aan dat in functie van bezonning lagere gebouwdelen en openingen noodzakelijk zijn. Zo niet kunnen vrij donkere binnengebieden ontstaan.

• • De kern van het bouwblok dient open en onbebouwd te blijven. Deze binnengebieden dienen open, groene verblijfsruimtes te worden voor bewoners en gebruikers van het bouwblok. Hier worden geen publieke parken of groenruimtes beoogd, maar kwalitatieve, private of collectieve tuinen. Dit aangezien de Cadixwijk reeds zeer veel publieke ruimte aan de dokranden heeft en bovendien in het raster een publiek park voorzien wordt. De tuinen dienen het woonkarakter en de verblijfskwaliteiten van de bouwblokken te versterken. Door de inzet van een getrapt instrumentarium waarbij in een volgende fase een verkavelingsplan of uitgewerkte projectdefinitie voor een wedstrijd of open oproep wordt opgemaakt wordt als voorschrift in het RUP een vrije bouwdiepte ingeschreven mits vrijhouden van 20% open ruimte per bouwblok. Bijkomende randvoorwaarden naar het openhouden van het binnengebied kunnen later worden ingevuld waarbij eventueel bijkomende inzichten vanuit een wedstrijdontwerp kunnen worden meegenomen.

• • Deze bouwblokken zullen ontwikkeld worden in regie van de stad waarbij een getrapt instrumentarium wordt ingezet via de opmaak van een verkavelingsplan en verkoop onder voorwaarden. Indien een bouwblok als totaalproject zou worden gerealiseerd zal een open oproep of wedstrijd worden georganiseerd op basis van een uitgewerkte projectdefinitie zodat ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid van het project kritisch kunnen worden geëvalueerd door een jury.

• • Omwille van de stedelijke regiefunctie en het inzetten van een getrapt instrumentarium legt het RUP de vooropgestelde functie- en woningenmix voor de Cadixwijk niet vast in de voorschriften. De beoogde functie- en woningenmix wordt door de stad opgevolgd bij de gefaseerde realisatie van de ontwikkelbare rand en verder gedetailleerd in verkavelingsplannen of projectdefinities van wedstrijden. Hierbij wordt een verweving op schaal van het bouwblok voorgesteld om een levendige wijk te bekomen. Dit wil zeggen dat een bouwblok of gebouwgeheel in de Cadixwijk kan samengesteld worden uit een sociale woningproject, residentiële en betaalbare woningen, een kantoorunit, een school…. Op deze manier bekomen we een flexibele verdeling van functies die aanleunt bij de typologie en het gevarieerde beeld van de bestaande Cadixwijk. Er moet wel altijd voor worden gezorgd dat de klemtoon van de wijk op het wonen blijft liggen.

• • Bouwblokken aan de noord- en oostrand van de Cadixwijk (Cadix B1, B2, C1, C2, D2, D3, D4)
    De bouwblokken aan de noord- en oostrand van de Cadixwijk kaderen binnen dezelfde visie van het Masterplan Eilandje met name het doortrekken van het bouwblokraster van de Cadixwijk tot op de dokranden.

• • Bij de ontwikkeling van de bouwblokken aan de noord- en oostrand wordt een gesloten bouwblokvorm nagestreefd met een open en groene binnenruimte. De bouwblokken hebben een middenschalige tot kleinere korrelmaat van bebouwing die enerzijds aansluiting vindt bij de maat van de dokken, en anderzijds op de kleinschaligere bebouwing centraal in de Cadixwijk. Omwille van een betere bezonning voor de noordkaai en de mogelijke ligplaatsen voor woonboten aan de zuidelijke oever van het Houtdok, wordt de bouwhoogte voor de noordelijke bouwblokken beperkt. De bouwhoogte wordt aangepast aan de bouwhoogte van de blokken in het binnengebied om de overgang tussen rand en binnengebied niet te scherp te maken. Een maximale bouwhoogte voor de noordelijke bouwblokken van 4 lagen wordt vastgelegd. Voor de bouwblokken aan de oostrand wordt een maximale bouwhoogte van 6 lagen vastgelegd.

• • Ten opzichte van de samengestelde bouwblokken aan de Kattendijkdok Oostkaai wordt er voor de noordrand gestreefd naar een verdere opdeling in kleinere loten. Bij de uitwerking van het verkavelingsplan kan er dan geopteerd worden om in te zetten op een groot aantal grondgebonden rijwoningen. Om die reden wordt het parkeren voor deze bouwblokken niet overal verplicht ondergronds georganiseerd. Voor kleinere loten wordt een kwalitatieve inpandige oplossing op het maaiveldniveau mogelijk geacht.

Figuur 17

• • Compacte blokken (Cadix A1, A4, B6’,D1,C5, D6)
    De compacte bouwblokken in de Cadixwijk, veelal gelegen aan een pleinruimte, kunnen uitgewerkt worden als één project: een monoblok of monovolume met een éénvormige architectuur. Een verdere opdeling van deze bouwblokken in loten is mogelijk, maar wordt niet verplicht. De compacte bouwblokken kunnen ontwikkeld worden als een gesloten bouwblokvorm met flexibel indeelbare open binnenruimten.

• • Het model van een gesloten ‘schil’ met een open ‘pit’ of binnengebied vormt voor deze bouwblokken nadrukkelijk geen streefdoel. De open ruimten kunnen op een flexibele en creatieve wijze worden ingevuld. Het bouwblok is volledig bebouwbaar voor het aantrekken van grotere functies. Ook de compacte blokken passen zich strak in, in het Cadixraster. In de compactere bouwblokkenkan is een open kern niet noodzakelijk de garantie om tot een kwalitatieve inrichting van het bouwblok te komen. In deze bouwblokken wordt de verplichting van de open kern, via de bouwenveloppe, niet opgelegd, maar blijft wel mogelijk.

• • Opmerking 1: De bouwblokken A4 en A5 werden fysiek ‘gewisseld’ ten opzichte van het Masterplan Eilandje om volgende redenen:
    

  • Er ontstaat een logischere afstemming met het homogeen Cadixraster: de inplanting van het bouwblok volgt niet meer de randen van het bouwblok van de Douanesite, dewelke een echte uitzondering vormt in het raster.

  • Door het positioneren van een langgerekt samengesteld bouwblok op de hoek van de Londenstraat wordt het typerend beeld van de Cadixwijk versterkt en sterker afleesbaar vanaf deze as. Enkel het bouwveld B6’ kan als een monoblok worden ontwikkeld langs de Londenstraat.

  • De compacte bouwblokken A1, D1 en A4 grenzen elk aan een publieke pleinruimte. Dit versterkt de aanwezigheid van deze blokken in de wijk en verhoogt de herkenbaarheid van de publieke ruimten.

• • Opmerking 2: Het bouwblok A5 en B6’, wijkt iets terug ten opzichte van de bouwlijn langs de Londenstraat, en dit -in afstemming op advies van de openbare vervoersmaatschappij De Lijn- om de trambedding in de Londenstraat en de nodige bochtstralen te kunnen realiseren.

• • Opmerking 3: Het bouwblok A1 wijkt iets terug van de bouwlijn van de andere blokken in de Kattendijkdok Oostkaai omwille van de aanlanding van de Mexicobrug.

• • Opmerking 4: Het bouwblok D1 wordt sterker uitgelijnd binnen het Cadixraster. Op deze manier vormt het effectief een deel van het raster terwijl het in het BPA al een deel er buiten viel en aansluiting zocht bij E1. Het verschil tussen deze twee blokken wordt op die manier sterker uitgewerkt.

Torens op het Eilandje

• • MAS op de Hanzestedenplaats (Oude Dokken C2)
    Op de Hanzestedenplaats verrijst het MAS naar een ontwerp van Neutelings-Riedijk architecten. Het MAS heeft een hoogte van 63m. De functie van stadsmuseum sluit perfect aan bij de culturele publieke functie die het Masterplan Eilandje voorziet op deze centrale plek temidden van de Oude Dokken. Verder past het MAS zich perfect in in de skyline van het Eilandje en belichaamt het gebouw op een eigentijdse en eigenzinnige wijze de identiteit van het Eilandje door de stapeling van depots.

• • Voor het project is een internationale wedstrijd geörganiseerd waarbij de ontwerpers een grote ontwerpvrijheid kregen binnen bewust vage krijtlijnen aangegeven door het Masterplan voor de Hanzestedenplaats. Enkel de laureaat koos voor een torengebouw en wist daarmee de jury te overtuigen. Het MASontwerp als speerpuntproject op het Eilandje heeft in deze haar eigen stedenbouwkundige kader gecreëerd dat evenwel naadloos aansluiting vindt bij de globale visie van het Masterplan voor het Eilandje.

• • Londentoren (Oude Dokken H8)
    Het in het Masterplan voor de AMCA-site uit de jaren ’90 geplande torengebouw aan het Willemdok wordt door het Masterplan Eilandje verschoven naar de Noorderplaats als poort tot het Eilandje en de Leienboulevard. Bovendien biedt de hier intussen gerealiseerde Londentoren een antwoord op de geplande hoogbouw op de kop van park Spoor Noord aan de overzijde van de Italiëlei. Een parkbrug (zoals opgenomen in het BPA Spoor Noord) tussen de sokkel van de Londentoren en de kop van Spoor Noord legt een functionele link tussen het park en het Eilandje.

• • In de voorschriften wordt de maximumhoogte van de toren vastgelegd op 77m. Ter inpassing in de gebouwde omgeving van de AMCA-ste wordt een sokkel en toren voorgeschreven waarbij de sokkel beperkt is tot 9 bouwlagen en gelegen op de gevellijn aan de Italiëlei. Qua toegelaten functies doorbreekt de toren de monofunctionele invulling van de AMCA-site door ook andere functies zoals wonen toe te laten.

• • Intussen is de Londentoren gerealiseerd als een torengebouw met woonfunctie. Aansluitend is een lager kantoorvolume opgericht. Beide gebouwen zijn verbonden door een lagere sokkel van 7m hoog die ruimte laat voor de aanlanding van de parkbrug van Spoor Noord.

• • Torens aan de Westkaai van het Kattendijkdok (Montevideo D2-D7)
    Aan de Westkaai van het Kattendijkdok voorziet het Masterplan Eilandje zes torens met een gemixt programma. Het gaat om zes ranke en slanke torens met een beperkt grondvlak die temidden van een parkstructuur worden inplant. Op die manier wordt tegelijk een dens stedelijk programma toegevoegd en de doorzichten naar de dokken en de monumenten op de kop van de wijk behouden. Op die manier gaat de rij torens een dialoog aan met de omgeving. Ze verwijzen naar een verticaal stapelen van de typische pakhuisstructuur dewelke het best zichtbaar is in het beschermde Godfriedpakhuis aan de Oude Dokken. In hun strenge vormgeving sluiten ze aan bij de 19e eeuwse no-nonsense-architectuur van loodsen zoals de Montevideopakhuizen.

Figuur 18

Figuur 18

• • De torens worden inplant aan weerszijden van een strip die op respectievelijk 20m van de bestaande gevels en op 10m van het Kattendijkdok verwijderd is. Ondergronds kan een parkeergarage doorlopen vanaf toren 1 tot en met toren 6. Tussen de torens worden publieke parkvakken aangelegd met plaats voor hoogstammige bomen. Om de rankheid van de torens te waarborgen is het grondvlak beperkt tot 400m² (voor 4 torens) of 600m² (voor 2 torens). Om de realiseerbaarheid van het project te verhogen wordt in de bindende voorschriften voor de smalle torens het grondvlak opgetrokken tot 440m². Dit biedt iets meer speelruimte in het bouwtechnisch en architectonisch herbergen van een gemengd programma (inclusief liften, trappenkokers, technische lokalen…) én vooral in het integreren van een parkinginrit met hellingbaan naar de ondergrondse parking. De bouwhoogte is vastgelegd op maximum 60m. Op die manier refereren de toren naar de MAS-toren aan de Oude Dokken. Het gelijkvloers van de torens moet levendige functies herbergen zodat er interactie ontstaat met de omgeving, een principe dat wordt aangeduid als dat van ‘de stedelijke plint’.

• • In 2002 organiseerde het havenbedrijf een verkoop onder voorwaarden waarbij de nv Kattendijkdok werd geselecteerd en de havengronden in eigendom kreeg ter realisatie van het torenproject. Internationaal befaamde architecten zoals Diener, Chipperfield en Gigon & Guyer ontwerpen de torens volgens de hoogste kwaliteitsvereisten en de randvoorwaarden van een windstudie opgemaakt door de ontwikkelaar. Desvigne landschapsarchitecten tekent de parkvakken volgens de richtlijnen van hun eigen Groenplan Eilandje. De torens worden gefaseerd gebouwd.

• • Cadixtoren op kaai 38 (Cadix E1)
    Het Masterplan Eilandje voorziet een toren op kaai 38 in de Cadixwijk. De onderliggende visie is dat het bestaande bebouwingsraster van de Cadixwijk wordt doorgetrokken tot tegen de dokranden, maar dat het bouwveld E1, door zijn ligging op een landhoofd (kaai 38) omgeven door water aan drie zijdes, buiten het raster valt. Deze locatie leent zich volgens het Masterplan Eilandje daardoor voor de bouw van een solitair en massief torenvolume buiten het homogeen raster van de Cadixwijk. De visie is gebaseerd op het verscherpen van het onderscheid tussen raster en bouwblok enerzijds en solitaire toren met open ruimte van de dokken anderzijds.

• • De keuze voor een torengebouw op deze locatie past in het algemeen ruimtelijk beleid voor de stad en in het bijzonder het beeld van de waterstad uit het s-RSA. De stad wil haar relatie met het water versterken. Torengebouwen zijn bij voorbaat elementen die de stad en het water verbinden. Het stimuleren van hoogbouw is vanuit ruimtelijk-economisch oogpunt zeker te verdedigen. Het stapelen van functies is een teken van zuinig ruimtegebruik. Door hoger te bouwen blijven gronden beschikbaar voor latere ontwikkelingen.

• • In dit RUP wordt een minimum hoogte opgelegd voor de toren van 60 meter. Deze minimumhoogte refereert naar de andere torens op het Eilandje: alle torens zijn er minimaal 60m hoog. Door een minimumhoogte op te leggen garandeert het RUP dat er effectief een toren, en dus een hoogteaccent op kaai 38, zal komen. De ervaring van het BPA Spoor Noord toont immers aan dat het voorzien van een bouwenveloppe voor een toren zonder opgelegde minimumhoogte niet noodzakelijk leidt tot een effectief gebouwde toren maar een proportioneel te laag volume toelaat.

• • Bovendien wordt een maximum bruto-vloeroppervlakte vastgelegd van 30.000m² om de realiseerbaarheid (vanuit ruimtelijk-economisch oogpunt) van een toren te verhogen. Volgens het principe van communicerende vaten zal dan in de ontwikkelbare rand van de Cadixwijk aan de Kattendijkdok Oostkaai en het Houtdok minder vloeroppervlakte gerealiseerd worden zodat de theoretische bovengrens van het vorige BPA Eilandje m.n. 160.000m² voor deze rand niet wordt overschreden. Maximum 20.000m² mag ingevuld worden met kantoren. Dit zorgt voor een functiemix in de toren. Deze kan aangewend worden om een levendige plint te realiseren, maar ook bijvoorbeeld voor een publiekstoegankelijke top in de toren.Uit ontwerpend onderzoek blijkt verder dat de combinatie van de minimumhoogte van 60m en een maximum bruto-vloeroppervlakte van 30.000m² een slank, en geen plomp, volume oplevert.

• • Om ervoor te zorgen dat de toren ver genoeg verwijderd is van het Cadixraster wordt opgelegd om de toren aan de oostzijde van de zone op te richten. Het meeste westelijke deel van de bouwzone laat een lagere bouwhoogte toe zodat een toren met sokkel kan worden gecreëerd en zodoende een overgang naar de bouwblokstructuur van de Cadixwijk. In de voorschriften wordt dit doorvertaald als over een afstand van 30 m vanaf de westelijke grens van de zone wordt de kroonlijsthoogte begrensd door een denkbeeldig schuin vlak onder 45° vertrekkende vanaf de westelijke grens van het bouwvlak D1. Dit principe wordt geïllustreerd door een figuur.

• • De bouwdiepte is vrij om de ontwerpvrijheid zo ruim mogelijk te houden. de ambitie van de stad is sowieso om naar analogie met de torens Westkaai en het MAS een wedstrijd te organiseren zodat het enkel het allerbeste project wordt geselecteerd om gebouwd te worden.

• • De maximumhoogte van de toren op kaai 38 wordt vastgelegd op 80m zodat de toren zich inpast in de skyline van het Eilandje en kop Spoor Noord met torens variërend van 60 tot 80m hoogte. Bijkomend ontwerpend onderzoek via 3D-renderings toont bovendien de inpassing van de toren in een ruimere omgeving aan.

• • Op basis van een eerste windsimulatie kan er windhinder verwacht worden. Daarom zal er in de procedure voor verkoop onder voorwaarde voor de toren een windstudie verplicht worden. De maatregelen die uit deze windstudie komen, zullen in de verkoopsvoorwaarden worden opgenomen. In de verkoopsbundel wordt er aangeven om deze maatregelen zoveel mogelijk deel te laten uitmaken van het ontwerp. Zo suggereert het ontwerpend onderzoek en het Masterplan duurzaamheid Cadixwijk om de plint van de toren zo te ontwerpend dat deze kan voorzien in de opvang van valwind. De schaduw van de toren zal bijna volledig over het watervlak van het Houtdok vallen en dus geen bewoners in de schaduw zetten.

• • Op het vlak van mobiliteit worden er specifieke maatregelen opgenomen in de aanleg van de vervoersinfrastructuur van de Cadixwijk en bij de ontwikkeling van de site zelf via de verkoop onder voorwaarden. Voor deze locatie wordt een multimodale ontsluiting beoogd. De toren is vlot bereikbaar met het openbaar vervoer: in een straal van circa 300 meter worden minstens drie tramhaltes voorzien, namelijk aan (de keerlus van) de Kattendijkdok Oostkaai, aan de Kempisch dok Westkaai, en aan de kruising Noorderlaan-IJzerlaan. Voor deze laatste halte zijn twee bruggen noodzakelijk. Deze twee bruggen vormen onderdeel van een belangrijke fiets- en wandelroute die het verlengde vormt van de Groene Singel. Ze verbindt enerzijds de IJzerlaan over het Asiadok en het Kempische dok met de Cadixwijk en kaai 38.

Bijzondere gebouwen: Rijnkaaisite en Cadixhart

• • Rijnkaaisite
    Het Chiquitagebouw of hierna Rijnkaaisite genaamd is een stedenbouwkundig ‘accident’ aan de Rijnkaai. Het solitaire gebouw doorbreekt de rigide bouwblokstructuur van de Oude Dokken en kan gezien worden als een overgang naar de solitaire loodsgebouwen aan de Rijnkaai. Vandaar dat deze wordt ingeschreven bij de bijzondere gebouwen in de voorschriften van dit RUP die de intentie hebben om de vermelde overgangssituatie te accentueren. Dit resulteert in voorschriften waarbij op termijn wordt gestreefd naar een bouwblok met gevellijnen grenzend aan de aanpalende straten (Rijnkaai, Amsterdamstraat, Bataviastraat en Dinanstraat). De oorspronkelijke straatbreedte van de Bataviastraat wordt in het RUP behouden om voldoende licht en zicht te garanderen voor de appartementen aan de andere zijde van de straat zoals tevens werd vastgelegd in een juridische dading die bij gemeenteraadsbesluit werd goedgekeurd. De bouwhoogte ervan wordt in harmonie met de omgeving vastgelegd op een spel tussen 5 en 7 bouwlagen, waarbij de bebouwing aan de Bataviastraat om hoger vermelde redenen niet hoger mag zijn dan 5 bouwlagen. Centraal in het bouwblok mag hoger gebouwd worden tot 9 bouwlagen mits voldoende open ruimte (15%) in het binnengebied wordt gevrijwaard. Op die manier kan op termijn een bijzondere nieuwe bouwenveloppe worden gecreëerd die tegelijk in harmonie is met de bouwblokken aan de Oude Dokken als met de solitairen aan de Rijnkaai.

• • Cadixhart (Cadix B5)
    Bij de ontwikkeling van het Cadixhart of de Douanesite , wordt een gesloten bouwblok nagestreefd, met centraal in het bouwblok een of meerdere hogere volumes. Het bestaande gebouw van de Douane vormt nu reeds een uitzondering in de morfologie en typologie van de Cadixwijk. Het bestaande gebouw volgt, als solitair bouwvolume, de bestaande configuratie van het gesloten bouwblok niet en is beduidend hoger dan de omliggende bebouwing (32m).
    
    Ook de Douanesite dient zich in te schrijven in het homogeen raster van gesloten bouwblokken in de Cadixwijk. De hoogte van het bouwblok op de rooilijn (=schil) wordt afgestemd op de gemiddelde bouwhoogte van de bestaande, omliggende bouwblokken. Minimaal dient de schil op de rooilijn 3 bouwlagen hoog te zijn en maximaal 5 bouwlagen.
    
    Het bestaande Douanegebouw kan binnen in het bouwblok behouden blijven of vervangen worden door een of meerdere nieuwe hogere volumes. Om dit mogelijk te maken wordt, naast de bouwenveloppe van de schil (zoals hierboven beschreven) nog een tweede bouwenveloppe opgesteld voor het bouwen in het binnengebied. Deze enveloppe is zo opgesteld dat het bestaande gebouw van de Douane er in past, dat het gebouw uitgebreid kan worden, maar ook dat het gebouw vervangen kan worden door andere hogere volumes. De bouwhoogte wordt daartoe beperkt tot 32m.
    
    Voor de totale site van bouwblok B5 wordt een maximaal te realiseren brutovloeroppervlakte opgelegd van 40.000m². Wat kantoren betreft wordt er een maximale bruto – vloeroppervlakte van 10.000m² toegestaan. Door deze beperkingen blijft er voldoende ruimte over voor wonen, wijkvoorzieningen en commerciële functies, culturele, recreatieve en sportieve voorzieningen.
    Gezien de centrale ligging van het bouwblok in de Cadixwijk wordt de mogelijkheid voorzien om een ondergrondse buurtparking onder het gebouw te realiseren tot 200 parkeerplaatsen.

Gebouwen en bouwblokken met stedelijke functies aan de Italiëlei en op de kop van

de Montevideowijk

In een stadswijk zoals het Eilandje moet ook ruimte worden voorzien voor stedelijke centrumfuncties zoals voorzieningen, kantoren, publiekstrekkende functies… Waar in het woonweefsel deze functies beperkt kunnen voorkomen naast de hoofdfunctie wonen worden in de bouwblokken en gebouwen met stedelijke functies een ruimere invulling met dergelijke functies toegelaten. Sowieso is het wonen ook steeds toegelaten als programma.

• • AMCA-site (H1, H2, H4, H5, H6, H7, H9)
    De bouwvolumes van de AMCA-site (Administratief Maritiem Centrum Antwerpen) aan de Italiëlei zijn grotendeels het resultaat van een Masterplan voor deze site dat is opgemaakt aan het eind van de jaren ’90. De resterende projecten ten tijde van de opmaak van het Masterplan Eilandje zijn naar vorm en functie bijgestuurd volgends de globale visie van dit nieuwe plan. Het betreft de Londentoren aan de Noorderplaats en het Koninklijk Entrepotgebouw aan het Willemdok, die omwille van hun specifieke vorm en functie in de respectieve visie en bijbehorende artikels van ‘torens’ en ‘bestaand weefsel’ aan bod komen.

• • Publiekstrekkers op de kop van de Montevideowijk (Montevideo B1, C1, C2)
    Het Masterplan Eilandje projecteert de historische kop van de Montevideowijk als voorlopige eindpunt van de Culturele noord-zuidas (behoudens een verdere noordwaartse doortrekking in fase 2). De monumenten Montevideopakhuizen, Schuilplaats voor Havenwerklieden (De Shop) en de Red Star Linegebouwen vallen onder een beschermingsbesluit. Dit betekent dat de gebouwen met respect moeten worden gerestaureerd en gerenoveerd en anderzijds dat een breder spectrum aan functies (wederom aangepast aan het monument) mogelijk is.

Figuur 19

• • Enkel aan de front van de Montevideopakhuizen wordt een hoger portaalvolume toegelaten van 3 bouwlagen en op de niet-beschermde hoek van de Braziliëstraat en Montevideostraat kan 4 bouwlagen hoog gebouwd worden in harmonie evenwel met de monumenten.

• • Op basis van een verkoop onder voorwaarden door het havenbedrijf (in navolging van het Masterplan Eilandje) werden de Red Star Line-gebouwen overgedragen aan de stad die er een gelijknamige memorial van gaat maken. De overige monumenten zijn overgedragen aan de private markt die gestart zijn met de renovatie voor publiekstrekkende functies.

• • Een ontwikkeling van de jaren ’90 is de nieuwbouw van het Ballet van Vlaanderen die zich als een ‘vreemde eend’ nestelt in het historische bebouwingsweefsel van de Montevideowijk. Als stapsteen langs de Culturele noord zuidas is het belangrijk om dergelijke stedelijke functies ter plaatse te bestendigen.

Dynamische watervlakken (Wa)

Het Waterplan Eilandje projecteert een stedelijk waterprogramma op de watervlakken van het Eilandje. In twee fasen wordt de uitbouw van de dokken met een recreatief, cultureel en woonprogramma weergeven met een museumhaven in het Bonapartedok, jachthavens in het Willem- en Kempisch dok, een opstapplaats voor rondvaarten aan de Londenbrug, aanmeerplaats voor riviercruises in het Kattendijkdok, woonbotenclusters in het Houtdok en aan de rand van het Kempisch dok. Daarnaast is er ruimte voor flexibele liplaatsen voor horecaboten en schepen van socio-culturele verenigingen. Ook walvoorzieningen en nautische infrastructuur (kaaimuren, steigers en bruggen) staan ingepland. Het RUP Eilandje wil de uitbouw van een stedelijk waterprogramma en ondersteunende nautische infrastructuur en voorzieningen mogelijk maken. Het desbetreffende voorschrift is ruim en flexibel opgesteld. In praktijk is er een werkgroep Water waarin afstemming wordt gezocht met de havenkapiteinsdienst van het havenbedrijf inzake toekenning van ligplaatsen en uitbouw van nautische infrastructuur.

Kwalitatieve publieke ruimte (Pu)

• • Aangenaam verblijfsgebied met karakter
    Het Beeldkwaliteitplan voor de Buitenruimte en Groenplan Eilandje geven een globale en gedetailleerde visie over de heraanleg van de publieke ruimte op het Eilandje. Op macroniveau wordt het Eilandje fase 1 begrensd door twee parken: het Droogdokkenpark in het noordwesten en het park Spoor Noord in het zuidoosten. De watervlakken maken in de visie integraal onderdeel uit van de publieke ruimte op het Eilandje.

• • Op het niveau van de wijk zelf wordt een inrichtings- en groenstrategie uitgewerkt die op het niveau van de dokranden, boulevards, straten en pleinen. Bij de heraanleg wordt qua materiaalgebruik sterk verwezen naar de historische maritieme identiteit van het Eilandje door een zogenaamde ‘vloeiende ruimte van kasseien en platines’ te creëren. Op de dokranden en langs de brede straten worden boomgroepen geplaatst die tegelijk een groen karakter verlenen aan de publieke ruimte als de weidsheid en open doorzichten behouden. Voor het ruimtelijk functioneren van het publiek domein inclusief de watervlakken is het wenselijk dat de mogelijkheid bestaat om kleine constructies zoals kiosken op het openbaar domein toe te staan. Gesloten horecaconstructies zijn evenwel niet toegelaten.

• • Het voorschrift aangaande publiek ruimte is ruim en flexibel gehouden. In praktijk doorloopt een openbaar domeinproject bij de stad Antwerpen een uitgebreide goedkeuringsprocedure waarbij concept- schets, voor- en definitief ontwerp kritisch worden geëvalueerd en geadviseerd door interne en externe actoren (stadsbouwmeester, politie, brandweer, groendienst, De Lijn…).

• • Duurzame ontsluiting en parkeerbeleid
    Het Beeldkwaliteitplan voor de Buitenruimte Eilandje, de mobiliteitsstudie Eilandje en uitgewerkte concepten en ontwerpen publieke ruimte voor het Eilandje werken een ontsluitingsstructuur uit op wijk- en straatniveau voor het Eilandje. De hoofdontsluitingsas wordt gevormd door de Londen-Amsterdamstraat die de drie deelwijken met elkaar verbindt en het Eilandje aantakt op de Scheldekaaien en de Leien. Hierop takt een wijkboulevard aan met name de Kattendijkdok Oostkaai in de Cadixwijk. Op beide vermelde assen zal een tramnet worden uitgebouwd dat het Eilandje verbindt met het centrum en het noorden van de stad of meebepaald met de geplande Leientram, Kaaientram en tramlijn op het Mexico-eiland.

• • Op deze hoofd- en tramassen met verkeersregime 30 km/u takken woonstraten aan met beperkt bestemmingsverkeer en eveneens verkeersregime 30 km/u. Via enkelrichtingen en knippen van bepaalde straten worden sluiproutes tussen de assen vermeden. Bijvoorbeeld aan de Oude Dokken is gewerkt met éénrichtingslussen, in de Montevideowijk wordt de connectie Limaplein-Rijnkaai geknipt en in de Cadixwijk de rechtstreekse aantakkingen van woonstraten op de Noorderplaats en Londenstraat geweerd.

• • De dokranden en pleinen worden autovrij gehouden met uitzondering van laden en lossen. Overal worden brede voetpaden aangelegd en langs verschillendenoord-zuid en oost-westassen brede fietspaden of fietscomfortstroken.

• • Het parkeerbeleid is bijgestuurd door de mobiliteitsstudie Eilandje waarin wordt gewezen op het ‘eilandkarakter’ van het gebied en daardoor de beperkte toegankelijkheid voor autoverkeer via bruggen en sluizen. Hetzelfde parkeerregime als dat van de binnenstad zal worden aangehouden op het Eilandje wat resulteert in een parkeernormentabel die in de algemene voorschriften van het RUP is opgenomen. Op die manier kan de autogerichte mobiliteit op het Eilandje beheersbaar worden gehouden.

• • Bij grootschalige handelszaken met netto-handelsoppervlakte (nho) > 1000m², groothandel, bedrijvigheid, zorginstellingen, sportcomplexen, vrije tijdsinstellingen, gemeenschapsvoorzieningen en publieke parkings wordt de parkeernorm bepaald op basis van het aantal gebruikers, de schaal, het type van gebruik, de capaciteit van de openbare weg en de draagkracht van de omgeving.

• • Door uit te gaan van een maximum parkeernorm van 1,5 / woning kunnen voor alle woningen (ook kleine) parkeerplaatsen ondergronds voorzien worden en wordt tegemoet gekomen aan de vraag om voldoende stallingscapaciteit te voorzien voor auto’s ondergronds (weg van het maaiveld). Deze norm refereert naar gangbare parkeernormen voor stedelijke gebieden (CROW, Vademecum mobiliteit, Gent, Leuven) en voorziet maximaal iets meer marge in het ondergrondse stallingsaanbod waardoor de parkeeroverlast op de straat beperkt wordt.

• • Hier zal wel degelijk een selectief parkeerbeleid en een goede modal split worden nagestreefd. Echter voor de opgesomde functies is het zeer moeilijk om algemene parkeernormen op te stellen en bindend vast te leggen. Maximum parkeernormen kunnen immers ook omgekeerd werken en een ongewenst of te grote parkeercapaciteit toestaan in relatie tot de plek. Grootschaligere functies resulteren al gauw in een omvangrijke parkeercapaciteit. Vandaar dat op het niveau van de bouwaanvraag een grondige afweging zal gebeuren tussen het bereikbaarheidsprofiel van de locatie en het mobiliteitsprofiel van de specifieke activiteit waarbij een duurzame modal split steeds voorop staat. De evaluatie of parkeertoets gebeurt in de praktijk via adviesinwinning van de dienst stedenbouwkundige vergunningen bij de dienst mobiliteit die dergelijke dossiers zeer nauwgezet en strikt opvolgt.

• • Voor nieuwe bouwblokken worden de voorziene parkeerplaatsen steeds ondergronds gerealiseerd op basis van bovenstaande parkeernormen. Parkinginritten dienen steeds op een kwalitatieve manier in het bouwvolume geïntegreerd te worden zodat het openbaar domein hierdoor niet wordt aangetast. Aan de dokranden worden geen inritten voorzien en bij bepaalde bouwblokken of torens wordt aangegeven aan welke zijde parkingtoegangen mogen worden ingeplant. Het aantal ondergrondse parkeerlagen is afhankelijk van de toegelaten parkeercapaciteit op basis van de parkeernormen of parkeertoets en kan beperkt worden door fysische randvoorwaarden in de ondergrond.

Extra impulsen voor reca en detailhandel langs dokken, pleinen en wijkassen; ruimte voor creatieve economie

Naar analogie met het BPA Eilandje wordt in het voorliggende RUP met een overdruk of blauwe lijnaanduiding gewerkt die reca en detailhandel ter plaatse eveneens toelaat op de eerste verdieping. Dit wil zeggen dat op die plekken ruimere randvoorwaarden worden gesteld ten aanzien van reca en detailhandel met de bedoeling ze extra impulsen te geven. Ruimtelijk wordt gekozen voor dit beleid langs de voornaamste wijkassen: Culturele noord zuidas, Londen-Amsterdamstraat en Kattendijk Oostkaai. Aanvullend wordt aan de randen van de voornaamste dokken met name het Bonaparte- en Willemdok en het Kattendijkdok eenzelfde beleid gevoerd. De randen van Hout- en Kempisch dok wensen we omwille van het woonkarakter van de Cadixwijk niet extra te stimuleren voor reca en detailhandel. Ten slotte krijgen handel en reca ook meer kansen aan het wijkplein Cadix.

Naar oppervlaktebegrenzing van restaurants, cafés en detailhandel wordt eveneens een gedifferentieerd beleid gevoerd dat gelinkt is aan bepaalde plekken langs dokken en wijkassen. Zo wordt een ruimere netto-handelsoppervlakte toegelaten op kruisingen van wijk- en stadsassen: de hoek Amsterdamstraat-Rijnkaai (OUDE DOKKEN B1, B2), de hoek Londenstraat-Kattendijkdok Oostkaai (CADIX A4, A5)en de Noorderplaats (OUDE DOKKEN H1, H2, H4-H8; CADIX D5, D6). Aan het toekomstige Limaplein, Mexicoplein en Wijkplein Cadix gelden eveneens ruimere nho’s (MONTEVIDEO B1, C1; CADIX A1, B5). Voor de torens is een beleid op maat uitgestippeld dat eveneens ruimte laat voor reca op de hoogste verdieping (bijvoorbeeld panoramarestaurant) of in de Londentower in de bouwlaag waar de parkbrug over de Italiëlei aanlandt.

Het RUP Eilandje wil ook ruimte bieden voor de zogenaamde creatieve economie via de bestemming van ateliers als zijnde ‘werkruimten waar creatieve processen worden verricht (mode, design, media, beeldende kunsten…).

Opmerking: De in het voorontwerp RUP Eilandje gevolgde piste om reca te begrenzen op basis van personencapaciteit is om juridische redenen niet weerhouden zodat vanaf het ontwerp enkel oppervlaktebegrenzingen zijn opgenomen.

Figuur 20