ARTIKEL 1: ZONE VOOR CENTRUMFUNCTIES Ce1

1.1.1 Bestemmingsvoorschriften

De bestemmingsomschrijving laat diverse functies toe in deze zone. De aanhorigheden bij de toegestane functies zijn eveneens toegestaan ook al staan ze niet expliciet vermeld of worden ze als hoofdfunctie uitgesloten. Hierbij wordt onder meer gedacht aan parkings, logistieke ruimten, kantoren, restaurants en andere functies die functioneel deel uitmaken van de hoofdbestemming en die mogelijks een vorm van hinder kunnen veroorzaken voor de omgeving.

Er wordt met 2 scenario’s gewerkt. Scenario 1 wordt op maat van het nieuwe ziekenhuis geschreven. De bestemmings- en inrichtingsmogelijkheden zijn aangepast aan de bouw van een nieuw ziekenhuis. Moest het ziekenhuis niet gerealiseerd worden dan is het stedenbouwkundig gezien wenselijk om terug te vallen op de initiële geest van het BPA voor de kop van Spoor Noord. Dit is dan ook als een apart scenario, zijnde scenario 2, voorzien in het RUP, zij het wel in een licht vereenvoudigde versie. Als er geen ziekenhuis komt, dan is scenario 2 van toepassing.
De bebouwings- en inrichtingsvoorschriften voor beide scenario’s zijn verschillend.

De functie van een ziekenhuis wordt expliciet vermeld aangezien deze niet volledig strookt met het te hanteren begrip voor ‘gemeenschapsvoorzieningen en voorzieningen van openbaar nut’. Ook de zorgboulevard staat expliciet vermeld. De definitie is in de terminologielijst toegevoegd.
De handelsfuncties die binnen de zorgboulevard gesitueerd zijn, dienen ook zo veel mogelijk van op het publiek domein toegankelijk te zijn en dit zowel intern in het gebouwencomplex als extern rond het gebouwencomplex. Op deze manier zijn de handelsruimten mede voor de buurt optimaal toegankelijk en kunnen deze alsdusdanig benut worden. Dit vergroot de attractiviteit en dus ook de rendabiliteit van de handelszaken.

1.1.2 Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften: scenario stedelijke functies met ziekenhuis

Terreinbezetting

Aangezien de afbakening van het terrein bekend is, wordt geopteerd voor de opname van een maximaal bebouwbare bruto-vloeroppervlakte en dit conform het te hanteren begrip. De bebouwbare bruto-vloeroppervlakte wordt opgesplitst in een gedeelte bovengronds en een gedeelte ondergronds.

De totale ondergrondse bruto-vloeroppervlakte in deze zone, in de ‘zone voor centrumfuncties (Ce2)’ (artikel 2) en in de ‘zone voor publiek domein (Pu)’ (artikel 3) bedraagt samen in totaal maximaal 50.000m². Van deze oppervlakte kan maximaal 40.000m² in deze zone worden gerealiseerd.

Het minimale aandeel open ruimte kan verspreid worden over de gehele zone en sluit al dan niet aan op het publiek domein. De patio’s worden als onbebouwde oppervlakte beschouwd. De patio’s kunnen op een bovengrondse of ondergrondse verdieping worden aangelegd.

Gebouwen en constructies

Het gebruik van de stedelijke taal is overgenomen uit het BPA Stedelijk Park Spoor Noord. Specifiek voor het ziekenhuis is de ‘stedelijke gevel’ vervangen door ‘bovenbouw’. Het ontwerp van het ziekenhuis voorziet immers in gestapelde volumes.

In navolging van het advies van Belgocontrole is opgenomen dat bij een bouwhoogte van 90,00m ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen en antennes wel inbegrepen zijn, dit in tegenstelling tot de algemene definitie.

De in overdruk aangeduide verbindingen dienen over een minimale vrije hoogte te beschikken van 3,00m. De bijzondere constructies waarvoor de hoogte plaatselijk kan verlaagd worden, hebben betrekking op inkomdeuren, sassen en infrastructuren voor speciale technieken.

De in overdruk aangeduide verbindingen garanderen een maximale doorwaadbaarheid van het gebied. Het opzet hiervan is om de stadsdelen rondom Park Spoor Noord maximaal met elkaar te verbinden en de toegankelijkheid van het park te verruimen. Specifiek voor dit plangebied zorgt de noord-zuidverbinding bijkomend voor een goede bereikbaarheid van de tramhalte die aan het ziekenhuis voorzien is. De verbindingen lopen door in het aangrenzende publieke domein om de continuïteit ervan te garanderen.

De in overdruk aangeduide zorgboulevard loopt door in de ‘zone voor centrumfuncties (Ce2)’ (artikel 2). Ook dient de zorgboulevard door te lopen in het bouwblok ten oosten van het ziekenhuis. Dit bouwblok maakt echter geen deel uit van voorliggend plangebied.

Integrale toegankelijkheid

Het opzet is dat belangrijke terreinwijzigingen voor het toegankelijk maken van gebouwen binnen deze zone dienen te gebeuren.

Tussen het gebouwencomplex van het ziekenhuis en de Noorderlaan dient op de niet-bebouwde ruimte, die als publiek domein wordt ingericht, een 24/24u toegankelijkheid verzekerd te worden. Op die manier wordt de bereikbaarheid van de tramhalte, ten noorden van het gebouwencomplex van het ziekenhuis, verzekerd.

Niet-bebouwde ruimte

Met het groene karakter van de niet-bebouwde ruimte wordt bedoeld dat deze maximaal met groenvoorzieningen wordt aangeplant, ook de aanleg van waterpartijen is mogelijk.

Ontsluiting

Parking

De ondergrondse parkings kunnen onderling met elkaar verbonden worden en dit zowel binnen de zone als tussen aaneensluitende zones. Ook kan een verbinding gemaakt worden met een ondergrondse parking buiten dit plangebied. Op die manier kan de toegang voor de verschillende parkings gecombineerd worden.

Voor de ziekenhuisfunctie worden specifieke parkeernormen opgenomen waarmee ook rekening is gehouden in de plan-MER-screening. Wel blijft de mogelijkheid opgenomen om dit aantal aan te passen mits het nodige onderzoek en de juiste motivering. Voor de andere functies wordt verwezen naar de parkeernormen in de vigerende bouwcode.
De fietsstalplaatsen voor het personeel worden ondergronds voorzien en de fietsparkeerplaatsen voor de bezoekers bovengronds.

1.1.3 Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften: scenario stedelijke functies

Terreinbezetting

Aangezien de afbakening van het terrein bekend is, wordt geopteerd voor de opname van een maximaal bebouwbare bruto-vloeroppervlakte en dit conform het te hanteren begrip. De opgelegde oppervlakte is berekend aan de hand van de V/T uit het BPA Stedelijk Park Spoor Noord.

Gebouwen en constructies

Het gebruik van de stedelijke taal is overgenomen uit het BPA Stedelijk Park Spoor Noord.

De in overdruk aangeduide verbinding dient over een minimale vrije hoogte te beschikken van 3,00m. De bijzondere constructies waarvoor de hoogte plaatselijk kan verlaagd worden, hebben betrekking op inkomdeuren, sassen en infrastructuren voor speciale technieken.

De in overdruk aangeduide oost-westverbinding loopt door in beide bouwpercelen. Ook dient deze verbinding door te lopen in het bouwblok ten oosten van het ziekenhuis. Dit bouwblok maakt echter geen deel uit van voorliggend plangebied.

Integrale toegankelijkheid

Het opzet is dat belangrijke terreinwijzigingen voor het toegankelijk maken van gebouwen binnen deze zone dienen te gebeuren.

Niet-bebouwde ruimte

Met het groene karakter van de niet-bebouwde ruimte wordt bedoeld dat deze maximaal met groenvoorzieningen wordt aangeplant, ook de aanleg van waterpartijen is mogelijk.

Parking

De ondergrondse parkings kunnen onderling met elkaar verbonden worden en dit zowel binnen de zone als tussen aaneensluitende zones. Ook kan een verbinding gemaakt worden met een ondergrondse parking buiten dit plangebied. Op die manier kan de toegang voor de verschillende parkings gecombineerd worden.

Voor de parkeernormen wordt verwezen naar de vigerende bouwcode.

1.1.4 Beleids- en beheersvoorschriften

De eerste stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning die binnen deze zone verleend wordt, is bepalend voor de keuze van het scenario. Indien in de eerste stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning de bouw van het ziekenhuis (scenario 1) is voorzien, dan is de voorwaarde om de ruimere ontwikkelingsmogelijkheden uit te voeren volgens scenario 1 voldaan en is er de garantie dat deze ontwikkelingsmogelijkheden gerechtvaardigd zijn. Bijgevolg kan met een latere stedenbouwkundige vergunning de realisatie van de woontorens met ruimere ontwikkelingsmogelijkheden plaatsvinden.

Indien de eerste stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning die verleend wordt, slechts betrekking heeft op woontorens dan zijn de bestemmingsvoorschriften van scenario 2 van toepassing. Bijgevolg kan er een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning worden ingediend en zullen de ruimere ontwikkelingsmogelijkheden volgens scenario 1 hier niet toegepast worden.

Indien de eerste stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning betrekking heeft op woontoren(s) én ziekenhuis dan zullen de bestemmingsvoorschriften van scenario 1 van toepassing zijn. Indien de ontwikkelaar zou willen starten met de realisatie van de woontorens, kan hij dit aangeven in de vergunningsaanvraag met een fasering.

Het vermelden van de aanvangsdatum van iedere fase is belangrijk aangezien de termijnen van verval van de vergunning in geval van fasering gerekend worden vanaf de aanvangsdatum van de betrokken fase.

Indien de vergunningsaanvrager opteert voor scenario 1 dan wordt de vergunning enkel verleend met het in acht nemen van een fasering met financiële waarborg voor de verwezenlijking van het ziekenhuis. Op die manier kan ervoor geopteerd worden om eerst woontorens te bouwen alvorens het zieken huis te realiseren. Aangezien de realisatie van het ziekenhuis echter de voorwaarde is om de ruimere ontwikkelingsmogelijkheden uit te voeren, wordt in dit geval opgelegd dat er bij het verlenen van deze vergunning naast de fasering een financiële last wordt opgelegd als waarborg voor de realisatie van het ziekenhuis. De financiële waarborg wordt door de vergunningverlenende overheid bepaald bij het afleveren van de vergunning. De financiële waarborg zal redelijk zijn in verhouding tot de ruimere ontwikkelingsmogelijkheden van scenario 1.

ARTIKEL 2: ZONE VOOR CENTRUMFUNCTIES

1.2.1 Bestemmingsvoorschriften

De bestemmingsmogelijkheden van deze zone zijn afhankelijk van de keuze van het scenario in de ‘zone voor centrumfuncties (Ce1)’ (artikel 1).

Als geopteerd wordt voor de realisatie van het ziekenhuis dan kan de verblijfskwaliteit van het plein aan de westzijde in vraag gesteld worden. Het plein is immers gelegen aan een kruispunt met hoge verkeersintensiteiten waardoor op het plein een weinig aantrekkelijk verblijfsklimaat heerst. Ook is de verhouding tussen een klein plein en een groot gebouwencomplex in deze zoek. Door op dit plein een kopgebouw te voorzien wordt een kwaliteitsverbetering voorgesteld. Het kopgebouw past in het grid van de Cadixwijk en de vormgeving van het gebouw legt een link naar het ziekenhuiscomplex. De bestemmingsmogelijkheden voor het kopgebouw stemmen overeen met deze zoals opgenomen in de ‘zone voor centrumfuncties (Ce1)’ (artikel 1).

Als het ziekenhuis niet wordt gerealiseerd dan blijft het stedelijk plein alsdusdanig bestendigd. Het realiseren van een tramverbinding over het plein strookt met de bestemmingsvoorschriften.

1.2.2 Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften: scenario stedelijke functies met ziekenhuis

Terreinbezetting

Aangezien de afbakening van het terrein bekend is, wordt geopteerd voor de opname van een maximaal bebouwbare bruto-vloeroppervlakte en dit conform het te hanteren begrip. De bebouwbare bruto-vloeroppervlakte wordt opgesplitst in een gedeelte bovengronds en een gedeelte ondergronds.

De totale ondergrondse bruto-vloeroppervlakte in deze zone, in de ‘zone voor centrumfuncties (Ce1)’ (artikel 1) en in de ‘zone voor publiek domein (Pu)’ (artikel 3) bedraagt samen in totaal maximaal 50.000m². Van deze oppervlakte kan maximaal 7.000m² in deze zone worden gerealiseerd.

Gebouwen en constructies

Het gebruik van de stedelijke taal is overgenomen uit het BPA Stedelijk Park Spoor Noord. De ‘stedelijke gevel’ wordt vervangen door ‘bovenbouw’. Dit principe laat gestapelde volumes toe.

De in overdruk aangeduide verbindingen dienen over een minimale vrije hoogte te beschikken van 3,00m. De bijzondere constructies waarvoor de hoogte plaatselijk kan verlaagd worden, hebben betrekking op inkomdeuren, sassen en infrastructuren voor speciale technieken.

Integrale toegankelijkheid

Het opzet is dat belangrijke terreinwijzigingen voor het toegankelijk maken van gebouwen binnen deze zone dienen te gebeuren.

Niet-bebouwde ruimte

Met het groene karakter van de niet-bebouwde ruimte wordt bedoeld dat deze maximaal met groenvoorzieningen wordt aangeplant, ook de aanleg van waterpartijen is mogelijk.

Parking

De ondergrondse parkings kunnen onderling met elkaar verbonden worden en dit zowel binnen de zone als tussen aaneensluitende zones. Ook kan een verbinding gemaakt worden met een ondergrondse parking buiten dit plangebied. Op die manier kan de toegang voor de verschillende parkings gecombineerd worden.

Voor de parkeernormen wordt verwezen naar de vigerende bouwcode.

1.2.3 Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften: scenario stedelijke functies

1.2.4 Beleids- en beheersvoorschriften

De mogelijkheid tot bebouwing in deze zone is afhankelijk van de realisatie van het ziekenhuis. Bijgevolg is de betrokken aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning afhankelijk van het verlenen van de vergunning in de ‘zone voor centrumfuncties (Ce1)’ (artikel 1).

ARTIKEL 3: ZONE VOOR PUBLIEK DOMEIN

1.3.1 Bestemmingsvoorschriften

Voor het scenario stedelijke functies met ziekenhuis kunnen onder het publiek domein functies worden toegestaan die een essentieel onderdeel zijn van het ziekenhuis. Enkel binnen de constructievrije strook langsheen de dokranden, die op het grafisch plan is aangeduid, is expliciet opgenomen dat ondergrondse bouwlagen niet zijn toegestaan.

Het realiseren van een tramverbinding over het plein strookt met de bestemmingsvoorschriften.

1.3.2 Inrichtingsvoorschriften: scenario stedelijke functies met ziekenhuis

Het publiek domein zal aangelegd worden volgens het Beeldkwaliteitsplan van het Eilandje.

Het in overdruk aangeduide voetpad heeft als doel het maximaal verbinden van het zuidelijk deel van het park met het noordelijk deel van het park en de dokken.

De totale ondergrondse bruto-vloeroppervlakte in deze zone, in de ‘zone voor centrumfuncties (Ce1)’ (artikel 1) en in de ‘zone voor centrumfuncties (Ce2)’ (artikel 2) bedraagt samen in totaal maximaal 50.000m². Van deze oppervlakte kan maximaal 25.000m² in deze zone worden gerealiseerd.

Onder constructies of infrastructuren die tot de uitrusting van het openbaar domein behoren worden onder meer een nooduitgang, een verluchting, een borstwering van de inrit tot de parking of de tramhalte bedoeld.

1.3.3 Inrichtingsvoorschriften: scenario stedelijke functies

Het publiek domein zal aangelegd worden volgens het Beeldkwaliteitsplan van het Eilandje. In dit plan wordt een groenstrook in oostwestelijke richting voorzien en dit conform de visie van het s-RSA.

Het in overdruk aangeduide voetpad heeft als doel het maximaal verbinden van het zuidelijk deel van het park met het noordelijk deel van het park en de dokken.

1.3.4 Beleids- en beheersvoorschriften

De mogelijkheid tot het realiseren van ondergrondse centrumfuncties in deze zone is afhankelijk van de realisatie van het ziekenhuis. Bijgevolg is de betrokken vergunningsaanvraag afhankelijk van het verlenen van de vergunning in de ‘zone voor centrumfuncties (Ce1)’ (artikel 1).