De huidige publieke functies/dienstverlening (stel- en werkplaatsen) doven uit. Bij ingang van het RUP Havana worden deze zonevreemd en van zodra in dit ontwikkelingsveld de huidige functies weg trekken, geldt de in het RUP vastgelegde bestemming detailhandel.

Er wordt ingezet op detailhandel die moeilijk te verweven is met de bestaande winkelkernen omwille van de schaal, de verkeersgeneratie en het type goederen dat wordt aangeboden. Een combinatie van verschillende grootschalige detailhandelszaken is niet toegelaten.

 
De grootschalige detailhandel heeft een minimale bruto vloeroppervlakte van 20.000 m² en een maximale bruto vloeroppervlakte van 45.000 m².
De reden waarom op de site Havana voor dit type detailhandel wordt gekozen is omdat er in stad Antwerpen een schaarste is aan ruimte die voor hele grote detailhandel kan ingezet  worden. Vaak wordt beschikbare en goed bereikbare ruimte zoals op de site Havana op de markt gezet voor allerlei andere functies of kleinere vormen van detailhandel, maar dit zou concurrentie betekenen voor middelgrote en kleinere zaken die meer in het centrum gelegen zijn. Met deze oppervlaktevork wordt een detailhandel aangetrokken die geen concurrentie vormt met het winkelapparaat in de binnenstad.

De zone heeft een oppervlakte van ongeveer 27.500 m², waarvan ongeveer 3.300 m² gearceerde laad-en loszone.
De minimum B/T (bebouwing-terreinindex) bedraagt 65%, wat een minimale bebouwde grondoppervlakte van 17.900 m² geeft.
Het laden en lossen dient op eigen perceel georganiseerd, binnen de gearceerde zone, waardoor de gearceerde zone voor laden en lossen grotendeels gevrijwaard zal blijven van bebouwing. Binnen de gearceerde zone zal een overlap bestaan tussen het laden en lossen van de grootschalige detailhandel en het laden en lossen van het geplande containerpark binnen de zone Ce3. Het laden en lossen zal bijgevolg collectief moeten georganiseerd worden. Daarom dient een afstand van 18 meter tot aan de aanpalende zone Ce3 gevrijwaarde van bebouwing. Dit om het laden en lossen van het noordelijke bouwveld van Ce3 niet te hypothekeren. Het laden en lossen van beide ontwikkelingsvelden is deels over elkaar geschoven om zo min mogelijk terrein in te nemen.

Hoewel het ontwikkelingsveld gelegen is tegen een multimodaal knooppunt met een ruim aanbod aan openbaar vervoer is een ruime parking in verhouding met de parkeerbehoefte van een handelszaak van de vooropgestelde m² vloeroppervlakte noodzakelijk om geen parkeerdruk af te wentelen op de P&R of de wijk Luchtbal.

Het maximaal aantal parkeerplaatsen wordt vastgelegd op 1500 parkeerplaatsen. Met deze maximale parkeernorm is ook rekening gehouden in de mober en de planMER.

Vandaag en in de toekomst kennen de kruispunten aan de Noorderlaan een beperkte restcapaciteit, maar het probleem ligt voornamelijk bij het kruispunt Noorderlaan-Groenendaallaan. Aangezien de Havanasite in het noorden tegen het hoger netwerk gelegen is en ook een P&R met 1200 plaatsen bevat, stelt het studiebureau Grontmij, met de resultaten van de MOBER indachtig, een voorstel van programma op voor de Havanna site met een functie die veel verkeer aantrekt in een avondspits.

Het zou niet zinvol zijn om naar aanleiding van de resultaten van het verkeersmodel beperkingen op het aantal vooropgestelde parkeerplaatsen op te leggen voor de grootschalige detailhandel omdat de naastgelegen P&R het verminderde voorziene aantal parkeerplaatsen van de detailhandel immers zou compenseren en daarbij zijn functie als P&R missen.

 
De minimale totale bouwhoogte van de grootschalige detailhandel bedraagt 12 meter.

Een voldoende hoog en langgerekt gebouw ten noorden van de kazerne heeft een gunstig effect op de geluidsmetingen in het kazernecomplex.

In de in 2012 uitgevoerde lucht- en geluidstudie leest men:

“In deelgebied Havanastraat kan het gepland technisch gebouw langs de A12 voldoende afscherming bieden om t.h.v. de eigenlijke scholencampus (ruimschoots) aan de vooropgestelde Lden-norm van 65 dB(A) te voldoen. Dit is wel op voorwaarde dat het gebouw voldoende lang is – zich o.a. tot aan de Ekersesteenweg uitstrekt – en voldoende hoog is – minstens enkele meters uitsteekt boven de A12, die hier op een talud gelegen is…”

Het wegniveau van de A12 is gelegen op 10,5 TAW, het maaiveld van de centrale as ligt op 5,5 TAW. Bijgevolg steekt een grootschalige detailhandel met een bouwhoogte van bijvoorbeeld 15 meter 10 meter uit boven A12. Hierdoor kan een positieve impact op de geluidskwaliteit ter hoogte van de kazerne verwacht worden.

De maximale totale bouwhoogte van de grootschalige detailhandel bedraagt 25 meter.

Een grootschalige detailhandel wil zichtbaar zijn vanaf de autosnelweg. Een navigatietoren tot 45 meter boven het maaiveld fungeert als ‘uithangbord’ naar de snelweg toe.
Het hoogteaccent wordt voorzien op voldoende afstand van het naastgelegen kazerne-complex en simulaties moeten aantonen dat de totem enkel zichtbaar is vanop de A12 en verder geen visuele impact heeft in het noordelijk aangrenzende natuurgebied Oude Landen. De totem mag de skyline vanuit Oude Landen niet verstoren.

De grootschalige detailhandel maakt deel uit van een stedelijke omgeving en wordt langs 3 zijden (noord, zuid en (deels) west) omsloten door openbare ruimte.
De noordgevel is een functionele gevel die uitgeeft op de berm van de A12 en waarlangs gemotoriseerd verkeer passeert vanaf zone Ce1 (P&R-gebouw) naar en van de parking van de grootschalige detailhandel in zone De.

Evacuatie - doorgangen en -constructies zouden niet storen aan deze zijde.

De oostgevel is een laad- en los gevel en grenst niet aan publiek domein.
De zuidgevel is de meest publieke en zichtbare gevel die moet inzetten op maximaal contact met de groene as Pu2. Het is belangrijk dat het gebouw maximaal relaties aangaat met de aangrenzende open ruimte.
De westgevel kan volgens twee scenario’s uitgewerkt worden:

• Als parkeervoorzieningen voor de grootschalige detailhandel deels worden voorzien binnen zone Ce1, zal de westgevel ingezet worden als functioneel en fysiek verbindingsstuk met een parkeergebouw in zone Ce1.

• Als alle parkeervoorzieningen voor de grootschalige detailhandel op eigen terrein binnen zone De worden voorzien, is de gehele westgevel een zichtbare gevel die als voorgevel dient behandeld.

De toegang tot de grootschalige detailhandel bevindt zich idealiter in de zuidwestelijke hoek van het complex. Dit is de hoek die het meest zichtbaar is vanaf de Noorderlaan, gericht is naar het openbaar vervoersknooppunt, de publieke ruimte voor het parkeergebouw oplaadt en ook de centrale as dynamiek geeft. Het is wenselijk om een toegang (in- of uitgang) te voorzien in de westelijke gevel en de andere toegang (in- of uitgang) in de zuidelijke gevel. Zo wordt het aangrenzende openbaar domein, de zones Pu1 en Pu2, maximaal opgeladen.

Enkel de gevelvlakken die grenzen aan of gericht zijn naar Pu3 en naar de zone met overdruk – Laad- en loszone zijn vrijgesteld van de vereiste om levendig en representatief te zijn.

Buitenopslag en hekwerken worden beperkt.

 
Als uitdrukking van de functionele bestemming, dient de gevelopbouw van de zuidelijke en (zichtbare) westelijke gevel (representatieve gevels) een duidelijk waarneembare geleding en ritmiek te vertonen, om te vermijden dat grootschalige monotone gevelpartijen ontstaan. De grootschalige detailhandel wordt als één complex, in één volume opgebouwd. Omwille van de grootte van het complex gaat bijzondere aandacht naar de uitwerking van de gevels. De zuidelijke gevel met een lengte van ongeveer 220 meter is een gevel die mee de kwaliteit van de aangrenzende publieke ruimte, de centrale as, bepaalt. Door maximale inzet van transparante geveldelen, openingen, terrassen, vitrines, toegangen enzovoort kan de centrale as een aangename verblijfsplek en doorgangsboulevard worden. De zuidelijke gevel is tevens gericht naar de kazerne en zal bepalend zijn voor de kwaliteit en het succes van een latere invulling van de kazerne. Door een waarneembare geleding, subtiele accenten en verspringingen, eerlijk gebruik van duurzame materialen, voldoende raamopeningen en aandacht voor welstand en architectuur kan het reusachtige geveloppervlakte aan kwaliteit winnen en kan de aangrenzende publieke ruimte aantrekkelijker worden.

Een grootschalige detailhandel met een maximale bruto vloeroppervlakte van 45.000 m² kan volgens de Mober 2 miljoen bezoekers verwachten. Er kan verwacht worden dat de centrale groene as een onderdeel zal worden van het stedelijk weefsel, van de harde ruggengraat, als je bij die 2 miljoen jaarlijkse bezoekers ook de pendelaars die per fiets of te voet het multimodaal vervoersknooppunt bereiken én de mensen die in de kazerne wonen en/of werken optelt.

Kleurgebruik volgens huisstijl is mogelijk, maar wel ingepast in de stedelijke omgeving.

Een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning wordt geadviseerd door de welstandscommissie.

 
Het is van belang dat het dak geen restruimte is, maar wordt uitgewerkt als bijvoorbeeld groen dak of dakparking.

Enkele testmodellen tonen de mogelijkheden qua volume, bouwhoogte en terreinbezetting:

Figuur 64 | testmodellen op basis van de voorschriften