Het ontwikkelen van projecten in een stad brengt tal van voordelen met zich mee. Naargelang het programma komen er woningen, werkgelegenheid, en andere voorzieningen bij.

Bouwen van nieuwe projecten creëert ook maatschappelijke noden op vlak van voorzieningen zoals onderwijs, open ruimte, welzijn, zorg en mobiliteit. Deze voorzieningen dragen immers bij tot de leefbaarheid van de stad.

Uit artikel 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna: “VCRO”) vloeit voort dat onder meer bij de vergunningsverlening van stadsontwikkelingsprojecten rekening moet worden gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Op deze manier wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit.

Rekening houden met deze factoren is een maatregel van goede ruimtelijke ordening. Het is dan ook logisch dat ook privéprojecten bijdragen aan de maatschappelijke noden die ze creëren. Het ‘instrument stedenbouwkundige ontwikkelingskost’ regelt de bijdrage van privéprojecten aan de maatschappelijke noden.

Concreet voor de Havanasite wordt gesteld dat er binnen de voorschriften voor de zones voor centrumfuncties (Ce1, Ce2 en Ce3) voldoende ruimte is voor culturele, recreatieve en sociale activiteiten en voor de ontwikkeling ervan wordt gerekend op privé-initiatieven en stedelijke diensten. De ontwikkelingsvelden zijn zo compact mogelijk georganiseerd in het westen van het gebied zodat ten oosten voldoende open ruimte blijft voor groen en recreatie. Het creëren van een multimodaal knooppunt met nieuwe eindhaltes voor openbaar vervoer zijn een meerwaarde voor de omliggende woongebieden. De connectie van deze woongebieden met de voorzieningen in het centrum van de stad wordt versterkt.

Blijft de aanleg van een kwalitatief openbaar domein rondom de ontwikkelingsvelden over als maatschappelijke nood bij de herontwikkeling van de ganse site. Een samenhangend en kwalitatief openbaar domein garandeert het comfort en de veiligheid van bezoekers en gebruikers van de site.

De aanleg van openbaar domein rondom de nieuwe ontwikkelingsvelden is essentieel voor het goed functioneren van het gebied als connector tussen verschillende gebieden (groengebieden, woongebieden) en tussen verschillende verkeersmodi (auto, tram, bus en fiets); als toegangspoort (tot de stad, tot de wijk Luchtbal, maar ook tot het natuurgebied Oude Landen, ) en als bestemming (grootschalige detailhandel, autodeelplaats, diverse stadsdiensten en stedelijke functies, voorzieningen en recreatie).

De kosten voor de aanleg van openbaar domein kan bij wijze van stedenbouwkundige ontwikkelingskost worden meegenomen bij de verkoopsovereeenkomsten van de nieuwe ontwikkelingsvelden.

Zo engageren de ondertekenaars (projectontwikkelaars) zich om in de projecten met een zekere grootte een bijdrage op te nemen, namelijk financiering/aanleg van het openbaar domein dewelke kosteloos wordt overdragen aan de stad.

De lasten zoals de aanleg van openbaar domein worden in de overeenkomst nader uitgewerkt. Als er een vergunning wordt afgeleverd is het best dat de overeenkomst ermee verankerd wordt als stedenbouwkundige last. De stedenbouwkundige lasten opgenomen in dergelijke overeenkomst met de projectontwikkelaar/verkavelaar zijn echter afsplitsbaar van de vergunning en zullen dus niet als bouwovertreding kunnen beschouwd worden bij niet-uitvoering. Na het afsluiten van de overeenkomst is de projectontwikkelaar/verkavelaar echter gebonden door de overeenkomst zelf.

Omdat de lasten niet afdwingbaar zijn in de stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning behalve met bestuursdwang ofwel mits financiële waarborgen, moet er eerst een overeenkomst zijn voor de vergunning.

Het opmaken van de overeenkomst kan op basis van artikelen 2.3.2., § 2, 2e lid, 4.3.1. § 2 en vooral 4.2.20 VCRO. Ook artikel 2 §2 van de Bouwcode kan dienen als wettelijke basis.

Het is aangewezen om bij verkoop van gronden/ontwikkelingsvelden binnen RUP Havana volgende stedenbouwkundige last voor aanleg openbaar domein op te leggen:

Pu1: ontwikkelaar zone Ce1

Pu2: ontwikkelaar zone De

Pu3: ontwikkelaar zone De

Pu4: de stad

Pu5: behoort reeds tot openbaar domein en bouwaanvraag heraanleg wegenis en openbaarvervoershaltes goedgekeurd. Aanleg wordt voorzien door BAM.