1 Voorafgaande bepalingen

Het Bijzonder Plan van Aanleg is begrensd volgens de aanduidingen van bijgaand plan. De grafische gegevens van het plan en de reglementaire voorschriften ervan vullen elkaar aan.

Binnen de grenzen van dit BPA blijven de gemeentelijke bouwverordeningen, de klasseringsbesluiten en de speciale wettelijke bepalingen van toepassing, tenzij anders bepaald in dit BPA.

De bepalingen van dit plan zullen nooit mogen toegepast worden ten nadele van bestaande erfdienstbaarheden al dan niet van openbaar nut en voorkomende uit bijzondere reglementeringen.

Voor de gevallen waarbij kadastrale afwijkingen op het plan voorkomen ten overstaan van de situaties op plan aangegeven, kunnen de bestemmingen aangepast worden rekening houdend met de kadastrale juistheid.

De bepalingen van de vergunde verkavelingen gelegen in het BPA blijven van kracht ook al wijken zij af van de voorschriften van het BPA. Nieuwe verkavelingen kunnen enkel vergund worden binnen de voorschriften van het BPA.

2 Terminologie

Bergplaats

Gebouw dat tot berging wordt aangewend, met uitsluiting van enig bedrijf

Bijgebouw

Gebouw in de tuinstroken, in principe afzonderlijk van het hoofdgebouw opgericht.

Bouwhoogte

Hoogte van een bouwwerk die, indien niet anders aangeduid, moet worden gemeten van het grondpeil tot de bovenkant van de deksteen of kroonlijst.

Bouwlijn

Lijn waarop de gevel van een gebouw is geplaatst.

Constructie

Elk bouwwerk van hout, steen, metaal of ander bouwmateriaal dat hetzij met de grond verbonden is, hetzij op de grond geplaatst is en zodanige afmetingen heeft dat het niet zonder voorbereidende werkzaamheden kan worden verplaatst.

ééngezinswoning

Een woongelegenheid voor één gezin

Gebouw

Elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met doorgaande muren omsloten ruimte vormt.

Gelijkvloers

Op dezelfde hoogte als de begane grond.

Gekoppelde bebouwing

Bebouwingswijze waarbij twee gelijkvormige gebouwen worden geplaatst op dezelfde zijgrens van een perceel en op eenzelfde bouwlijn, zodat zij een harmonisch geheel vormen.

Groenterreinindex (G/T)

De groenterreinindex geeft de verhouding van de oppervlakte aan groen ten opzichte van de oppervlakte van het volledige terrein.

Hoofdbestemming

De hoofdbestemming is de verplichte invulling van de bestaande en op te richten gebouwen. De hoofdbestemming neemt minimaal 50% van de totale vloeroppervlakte in.

Hoofdgebouw

Gebouw waarin de hoofdbestemming van het pand wordt ondergebracht.

Hoogstammige boom

Onder hoogstammige boom wordt verstaan een boom (met inbegrip van hoogstammige fruitbomen) die tenminste 5m hoog is en op 1m een omtrek van tenminste 30 cm heeft. Knotwilgen vormen een uitzondering op deze maten en zijn altijd hoogstam.

Koppelwoningen/gekoppelde woningen

Woningen met één gemene zijgevel of wachtgevel.

Luifel

Afdak aan de voorgevel of aan de vrijstaande zijgevel van een gebouw.

Meergezinswoning

Woonhuis waarin twee of meer woningen geheel of gedeeltelijk boven en/of naast elkaar gelegen zijn.

Nevenbestemming

Een nevenbestemming is een mogelijke en toegelaten bestemming binnen de betreffende zone. De nevenbestemming neemt maximaal 50% van de totale vloeroppervlakte in.

Nokhoogte

De nokhoogte is de hoogte van de noklijn of –punt.

Straatbeeld

Het straatbeeld is het uitzicht op het geheel van de gebouwde omgeving die de begrenzing vormt van een publieke open ruimte, hetzij een straat of een plein.

Rooilijn

De grenslijn tussen de openbare weg en de aanpalende bestemmingszone.

Verdieping

Elk der afdelingen waarin een gebouw door horizontale scheidingsvlakken verdeeld wordt. Ruimte tussen twee vloeren.

Voorgevelbouwlijn

Denkbeeldige lijn die op de plaatsen zonder voortuinstrook samenvalt met de rooilijn, en op de andere plaatsen de grens vormt tussen de voortuinstrook en de bouwstrook. Bij hoekkavels ligt ze aan de smalste zijde van de kavel.

Voortuin

Tuinstrook tussen de rooilijn en de voorgevel.

Wadi

Voorziening voor de infiltratie van regenwater. Een wadi is een laagte waarin het regenwater zich kan verzamelen en in de bodem kan infiltreren. Meestal is een wadi beplant met gras of biezen. Een wadi helpt verdroging van de bodem tegen te gaan, vormt een buffer bij overvloedige regenval, en draagt bij aan de zuivering van het water.

Woning

Huis of deel van een huis waarin men zijn vast verblijf houdt.

Woongelegenheid

Een woongelegenheid is een functioneel geheel van ruimtes met een gezamenlijke vloeroppervlakte groter dan 40m², enkel bestemd voor permanente en duurzame bewoning. Elke woongelegenheid beschikt naast een leefruimte over één aparte sanitaire cel.

Woonhuis

Huis tot woning ingericht of waar men woont ( tegenstelling met kantoor, winkel e.a.)

Zone

Gebied binnen zekere begrenzingen waarbinnen bepaalde voorschriften gelden met betrekking tot het bouwen of niet bouwen, en tot het inrichten.

3 Overgangsmaatregelen

3.1 Bestaande vergunde functies afwijkend van de planvoorschriften

Bestaande vergunde functies afwijkend van de planvoorschriften kunnen behouden blijven binnen de bestaande volumes mits de plaatselijke bouwvoorschriften in acht worden genomen en voor zover deze activiteiten geen rook-, reuk-, lawaai- en/of andere hinder veroorzaken die schadelijk is voor de voorgeschreven of feitelijke hoofd- en nevenbestemmingen van het gebied. Verbouwingswerken binnen het bestaande volume waarbij een bestaande activiteit behouden blijft, die niet overeenstemt met de voorschriften van de betreffende zone, kunnen worden toegestaan. Bij herbouwings- of nieuwbouwwerken, met inbegrip van uitbreidingswerken, dient de nieuwe functie overeen te komen met de voorgeschreven bestemming.

3.2 VERBOUWINGSWERKEN AFWIJKEND VAN DE PLANVOORSCHRIFTEN

Bestaande vergunde gebouwen, in strijd met de voorschriften en aanduidingen van het BPA mogen verbouwd worden zolang er geen bijkomende elementen in strijd met de voorschriften en aanduidingen van het nieuwe BPA ontstaan.

4 Wegenis

4.1 Zone voor Openbare Wegenis (OW)

De stroken in dit plan aangeduid voor openbare wegenis zullen, in zoverre zij nog niet tot de openbare wegenis behoren, hierbij ingelijfd worden door afstand, onteigening of verwerving.

De bestemmingsgrens van de openbare wegenis legt tevens de rooilijn vast, tenzij grafisch anders aangeduid op het bestemmingsplan.

De aanduidingen der verhardingen, boordstenen, vluchtheuvels, beplantingen en dergelijke zijn enkel gegeven ten titel van inlichting, indien aangeduid op plan.

Toelating tot bouwen kan slechts verleend worden op kavels die rechtstreeks palen aan, of een regelmatige aangelegde toegang hebben tot een openbare weg, waarvan de rooilijnen door de bevoegde overheid zijn vastgelegd en waarvan de aanleg, de verharding en de algemene uitrusting uitgevoerd zijn overeenkomstig de eisen die hieraan door de bevoegde overheid gesteld zijn.

Binnen deze stroken mag worden aangebracht al wat de hedendaagse verkeerstechniek vereist, zoals parkeerruimten, beplantingen, voorzieningen voor openbaar vervoer,...

4.2 Zone voor voet- en fietsweg

De gedeelten bestemd voor voet- en fietswegen zullen in zoverre zij niet binnen het openbare domein vallen, hierbij worden ingelijfd. De aanduiding op plan is indicatief en wordt gebruikt om de richting en de verbindende functie van de weg vast te leggen. Van de ruimtelijke aanduiding op het plan kan onderbouwd worden afgeweken voor zover de beoogde verbinding wordt aangehouden.

• Nieuwe voet- en fietswegen dienen aangelegd te worden in onverharde en halfverharde natuurlijke materialen. Het tracé van deze wegen is minimaal 1,50 m breed. Ter hoogte van kruisingen met de openbare wegenis zijn beschermende maatregelen (verkeersdrempels, signalisatie, …) mogelijk.

5 Woonzones

5.1 Zone voor wonen (W)

5.1.1 Bestemming

In hoofdbestemming:

• alleenstaande of gekoppelde een- en meergezinswoningen;

• een- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing.

In nevenbestemming:

• vrije beroepen.

Specifieke voorschriften

Bestaande garages en hun toegangswegen mogen behouden blijven, in stand gehouden en opnieuw worden gebouwd of heraangelegd.

5.1.2 Kavelstructuur

In de zone voor wonen dient de bestaande percelering behouden onder volgende voorwaarden: er worden geen bijkomende perceelsmogelijkheden meer gecreëerd. De bestaande percelen kunnen nog worden ingevuld met maximaal 1 wooneenheid per perceel. Verder verkaveling wordt niet toegestaan. Percelen mogen worden samengevoegd om grotere percelen te creëren waarop bestaande, kleine woningen kunnen uitbreiden. In dit laatste geval mogen echter geen bijkomende woongelegenheden gecreëerd worden op de samengevoegde percelen.

5.1.3 Bebouwing

Inplanting van de gebouwen

De afstand tussen de bestemmingsgrens met de openbare wegenis en de voorgevel varieert in het gebied. Bij herbouw en nieuwbouw dient de inplanting van de voorgevel afgestemd te worden op deze van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving. Gekoppelde en aaneengesloten woningen dienen verplicht op eenzelfde voorgevelbouwlijn te worden ingeplant. Indien niet voorzien wordt in gekoppelde of gesloten bebouwing bedraagt de afstand tot de zijdelings perceelsgrenzen minimaal 3 m.

Bouwdiepte

De minimale bouwdiepte bedraagt 8 m.

Tenzij grafisch anders aangegeven bedraagt de maximale bouwdiepte:

• 15 m voor het gelijkvloers

• 12 m voor de verdiepingen.

Daarbij dient een minimale afstand tot de achterste perceelsgrens van 8 m steeds gerespecteerd te worden.

Bouwhoogte, bouwlagen en woonlagen

De bouwhoogte varieert in het gebied van 1 tot 6 bouwlagen (gelijkvloers inbegrepen). De bouwhoogte dient in ieder geval aan te sluiten bij de overwegende bouwhoogte van de reeds bestaande bebouwing in de omgeving zoals grafisch aangeduid op het bestemmingsplan.

Dakverdiepingen zijn toegelaten, binnen het aantal toegestane bouwlagen. Dit dakverdiep wordt als volwaardige bouwlaag gerekend. Er mag maximaal 1 woonlaag voorzien worden per bouwlaag.

Dakhelling en dakvorm

De dakvorm en dakhelling dient aan te sluiten bij deze van de reeds bestaande bebouwing in de omgeving.

Uiterlijke afwerking van de gebouwen

Alle definitief zichtbaar blijvende delen van gebouwen, bijgebouwen, aanhorigheden of gelijk welke andere constructie moeten als voorgevel worden behandeld voor wat de keuze van materialen en de afwerking betreft.

Wachtgevels die niet met nieuwbouw kunnen worden afgewerkt omwille van te beperkte perceelsmogelijkheden, dienen als volwaardige gevel te worden afgewerkt waarbij tevens ramen en deuren mogen worden aangebracht indien de gevel zich op minimaal 3 m van de perceelsgrens bevindt.

Het algemeen uitzicht en de keuze van de materialen van de op te richten gebouwen moeten in harmonie zijn met het karakter en het uitzicht van de reeds bestaande bebouwing in de omgeving.

5.1.3.1 Specifeke voorschriften betreffende de karakteristieke architectuur Kastanjeboomplein - Lindeboomplein

De bebouwing op het Kastanjeboomplein en het Lindeboomplein is kenmerkend voor de typische volkstuinwijken, sociale woningbouw die dateert van de jaren 1920. Het specifieke karakter van deze volkstuinwijken moet behouden blijven. Daartoe dienen de gabaritten en gevelzichten bewaard te blijven. Uitbreiding van de bouwvolumes is toegestaan is zoverre de karakteristieke architectuur van het vooraanzicht van deze woningen niet aangetast wordt.

5.1.4 Voortuinen

Bestemming

De zone tussen het openbare domein en de voorgevel wordt ingericht als voortuinstrook.

Inrichting

Minstens 50% van het oppervlak van deze zones berekend per woning, dient te worden beplant.

Tenminste één hoogstammige boom of heester of struik van 1^ste grootte dient te worden voorzien wanneer de diepte van de voortuin (afstand tussen rooilijn en voorgevel van de woning) meer dan 5m en de oppervlakte tenminste 80 m² bedraagt.

Er zijn geen vaste constructies toegelaten.

Opritten

Opritten naar garages zijn toegelaten met een helling van maximaal 4% en dit over een afstand van 5 m, gemeten vanaf de rooilijn en vertrekkende op hetzelfde niveau als het voorliggende voetpad.

Onderhoud

De voortuinstroken zullen steeds in goede toestand van onderhoud gehouden worden.

5.1.5 Tuinen

De onbebouwde ruimte die niet in de voortuinstrook gelegen is, wordt ingericht als private tuin om gebruikt te worden voor private doeleinden. De groenterreinindex van de tuinen bedraagt minimaal 0,6.

Het optrekken van gebouwen is toegelaten als volgt:

Bijgebouwen

• inplanting van bijgebouwen

In de zone voor tuinen is het bouwen van kleine schuilplaatsen, bergplaatsen en serres toegelaten, voor zover ze los van het hoofdgebouw worden opgericht. Bovendien mogen ze niet worden opgericht in de zone tussen het hoofdgebouw en de zijperceelsgrens. De afstand tot de eigendomsgrens bedraagt minimaal 2 m. Slechts 1 gebouw is toegelaten per perceel;

• oppervlakte van de bijgebouwen

  • indien de tuinen horen bij eengezinswoningen bedraagt de maximale oppervlakte van de bijgebouwen 9 m²;

  • indien de tuinen horen bij meergezinswoningen kan deze oppervlakte van de bijgebouwen vermeerderd worden met 4m² per bijkomende woongelegenheid binnen hetzelfde kadastrale perceel tot een maximum van 25m². De globale oppervlakte van het bijgebouw mag daarbij niet meer bedragen dan 25% van de tuinoppervlakte.

• hoogte van de bijgebouwen

De maximum toegelaten kroonlijsthoogte of hoogte van het afgewerkt plat dak bedraagt 3 m. Bij een hellend dak bedraagt de maximale nokhoogte 3,5 m.

• materialen

De bijgebouwen worden opgetrokken in duurzame materialen en bij voorkeur in dezelfde materialen als het hoofdgebouw of in hout en/of glas;

• dak

Vrij.

Garages

• inplanting:

In de zone voor tuinen is het bouwen van garages toegelaten in de zijtuinstoken, voor zover zij niet op minder dan 5 m uit de voorgevel van het hoofdgebouw worden opgetrokken, en in de tuinen. Er is maximaal één garage per woning toegelaten;

• oppervlakte van de bijgebouwen

de maximale oppervlakte van een garage bedraagt 25 m²;

• bouwhoogte:

De maximum toegelaten kroonlijsthoogte of hoogte van het afgewerkt plat dak bedraagt 3 m. Bij een hellend dak bedraagt de maximale nokhoogte 3,5 m.

• materialen

dezelfde materialen als het hoofdgebouw.

• dak

Vrij.

Mits akkoord en gemeenschappelijke aanvraag van de aanpalende eigenaars mogen de in de tuinen toegelaten bijgebouwen en garages op de eigendomsgrens gebouwd worden. In dit geval worden zij verplichtend opgericht op eenzelfde bouwlijn en met eenzelfde dakvorm.

Natuurlijk peil

Het natuurlijke peil van de grond mag niet worden gewijzigd op minder dan 1,50 m afstand van de eigendomsgrenzen.

5.2 Zone voor binnengebied Zwaantjeslei (BI)

Het binnengebied tussen Zwaantjeslei en de Laaglandlaan komt in aanmerking om verder te worden ingevuld met woningen.

5.2.1 Bestemmingen

Hoofdbestemming

• Wonen in ééngezinswoningen of meergezinswoningen

Nevenbestemming

• Vrije beroepen, uitsluitend gekoppeld aan de woonfunctie

• Buurtondersteunende kleinschalige detailhandel

Overige bepalingen

• Nuttige kelderruimte met opslag van brandstoffen of andere milieuschadelijke stoffen, verwarmingsinstallaties of elektrische installaties en ondergrondse garages zijn niet toegelaten.

• Jeugdlokalen en collectieve voorzieningen zijn toegelaten in zoverre zij van lokaal niveau zijn.

5.2.2 Inplanting van de gebouwen

Om mogelijke visuele hinder (inkijk, privacy) naar de naastgelegen percelen aansluitend op het binnengebied te voorkomen, dient een bufferafstand van de gebouwen tot de zonegrens gerespecteerd te worden. De bufferafstand is gelijk aan de hoogte van de betreffende gebouwen, maar dient minimaal 5 m te bedragen. Binnen deze bufferafstand zijn geen constructies toegelaten.

Tussen de bouwvolumes onderling dient een minimale afstand van 8 m gerespecteerd te worden.

Eengezinswoningen kunnen met maximaal 5 woningen aan elkaar gekoppeld worden in één bouwvolume. Wanneer wordt geopteerd voor gekoppelde ééngezinswoningen, dienen dakvorm, dakhelling en materiaalkeuze van de gekoppelde woningen op elkaar afgestemd te worden. De eerst gebouwde woning is hierbij bepalend voor de andere.

Het aantal wooneenheden bedraagt minimaal 15 wooneenheden/ha en maximaal 25 wooneenheden/ha, gemeten over de bebouwbare zone van het binnengebied.

De inplanting van de gebouwen wordt verder beïnvloed door de aanwezigheid van het aanwezige natuurlijke reliëf. In de meer verzonken delen van het gebied wordt geen bebouwing toegestaan.

Bij de inplanting van de bouwvolumes dient rekening gehouden te worden met het behoud van een open karakter in het binnengebied gekoppeld aan de doorwandelbaarheid van het gebied. Daarbij dient de as Laaglandland/Zwaantjeslei als voetgangerstracé te worden gerealiseerd. Een tweede as moet worden gerealiseerd vanuit het binnengebied naar de zone voor landbouw en volkstuintjes en naar de Korte Bremstraat.

5.2.3 Volume en hoogte van de gebouwen

Er wordt globaal gestreefd naar volumes met 2 tot 3 bouwlagen. Om voldoende ritmering in het volume te garanderen zijn plaatselijke wijzigingen in het aantal bouwlagen of in de hoogte toegestaan, doch steeds binnen de maximale bouwhoogte, zoals hierna aangegeven.

Kroonlijsthoogte

• ingeval van 2 bouwlagen afgewerkt met schuin dak of plat dak

• minimaal 5 m

• maximaal 6 m

• ingeval van 3 bouwlagen verplicht afgewerkt met plat dak

• minimaal 8 m

• maximaal 9 m

Technische installaties kunnen ingeval van plat dak op het dak toegelaten worden en zijn niet inbegrepen in de opgelegde maximale bouwhoogtes.

Nokhoogte ingeval van schuin dak

• maximaal 5 m boven kroonlijsthoogte

Indien een hellend dak wordt voorzien, kan maximaal één woonlaag in het dakvolume worden ingericht.

Bouwvolumes en footprint

De maximale grondoppervlakte van een bouwvolume (footprint), hetzij een meergezinswoning, hetzij maximaal 5 gekoppelde eengezinswoningen, wordt gekoppeld aan de bouwhoogte.

Indien met 3 bouwlagen wordt gewerkt, is de maximale footprint beperkt tot 300 m².

Indien met 2 bouwlagen wordt gewerkt, is de maximale footprint beperkt tot 400 m².

Gevels

Uitsprongen uit de gevelvlakken voor erkers of balkons zijn toegestaan. De maximale uitsprong bedraagt 1m op een hoogte van minimum 3m boven het peil van de openbare wegenis. De uitsprongen dienen eveneens een minimale afstand van 1m t.o.v. de hoeken van het bouwvolume of een scheimuur te respecteren.

5.2.4 Materialen

Daken

Wat betreft het materiaalgebruik moeten de dakbedekkingen in harmonie zijn met deze van de bebouwde omgeving in het algemeen en in het bijzonder met deze van naburige gebouwen. Bij hellende daken is roofing in banen niet toegestaan.

Dakterrassen en daktuinen zijn toegelaten binnen de contour van het gebouw.

Gevels

In principe zijn alle gevelmaterialen toelaatbaar indien ze constructief en esthetisch, zowel voor het betreffende gebouw als voor de omgeving, verantwoord zijn. Een overmatige verscheidenheid van materialen en kleuren, zowel voor één gebouw als binnen het volledige binnengebied, dient vermeden te worden. Zichtbaar verwerkte snelbouwstenen en betonblokken zijn niet toegelaten als gevelmaterialen.

5.2.5 Specifieke voorschriften voor bestaande panden

Bestaande waardevolle panden kunnen behouden blijven en gerenoveerd en verbouwd worden in afwijking van de bebouwingsvoorschriften van artikel 5.2.2 tot 5.2.4 in zoverre dat:

• de renovatie en de verbouwing geen afbreuk doet aan het karakter van de omgeving;

• de bestemmingen overeenstemmen met artikel 5.2.1 of de bestaande vergunde bestemming behouden blijft;

• de verdere ontwikkeling van het binnengebied niet in het gedrang komt.

5.2.6 Ontsluiting

Het binnengebied wordt ontsloten via nieuw aan te leggen ontsluitingswegen. De tracés voor de ontsluiting zijn indicatief weergegeven op het bestemmingsplan. Deze wegen dienen verplicht aan te takken op de vermelde wegenis zonder evenwel een doorgaande verbinding voor het autoverkeer te creëren. De ontsluitingswegen dienen met elkaar te worden verbonden door een groene as voor voetgangers en fietsers. Indien het gebied kan worden ingevuld en op afdoende wijze ontsloten zonder dat de aangeduide tracés volledig dienen gerealiseerd te worden, mag het gebied zo worden ingevuld waarbij de delen van de niet gerealiseerde tracés worden ingevuld met de onderliggende bestemming.

Van de aanduiding op plan kan maximaal 20 meter vanuit de as in alle richtingen afgeweken worden.

De breedte van de ontsluitingswegen bedraagt minimaal 8m en maximaal 10m.

De gerealiseerde wegenis zullen door afstand worden ingelijfd bij het openbaar domein waarbij de voorschriften van artikel 4.1 aanvullend van toepassing zijn.

5.2.6.1 voetgangersrelaties

De voetgangersrelaties zijn indicatief aangegeven. Deze dienen te worden gerealiseerd binnen het ontwerp van het binnengebied in zoverre zij momenteel nog niet bestaan. De aanduiding op plan is indicatief en wordt gebruikt om de richting en de verbindende functie van deze wegenis vast te leggen. Van de ruimtelijke aanduiding op het plan kan onderbouwd worden afgeweken voor zover de beoogde verbinding wordt aangehouden. De gedeelten bestemd voor de voetgangersrelaties zullen in zoverre zij niet binnen het openbare domein vallen, hierbij worden ingelijfd, waarbij de voorschriften van artikel 4.2 aanvullend van toepassing zijn.

5.2.7 Inrichting en gebruik van de onbebouwde ruimte

Algemeen

De onbebouwde ruimte binnen de zone kan als private tuinen en collectief groen ingericht worden. De groen/terreinindex bedraagt 0,6. Het natuurlijke reliëf en de aanwezigheid van verzonken periodiek waterdragende elementen moet maximaal gerespecteerd worden. In de onbebouwde ruimte kunnen open grachten en wadi’s worden aangebracht in functie van de waterhuishouding van het binnengebied.

Om het landelijke karakter te versterkten dienen per 80m² onbebouwde ruimte 1 hoog- of laagstammige boom voorzien te worden. Het groen binnen de bufferafstand van de gebouwen tot de zonegrens dient volledig te bestaan uit streekeigen groen.

Er mogen levende hagen, al dan niet in combinatie met draadafsluitingen, worden aangebracht in functie van het garanderen van de privacy van de bewoners. De hoogte van de hagen en draadafsluitingen bedraagt maximaal 1,80m. Gesloten muurconstructies of afsluitingen zijn nergens toegelaten.

Aansluitend op de bebouwing mogen terrassen voorzien worden evenals toegangen in aansluiting op de openbare wegenis. De materialen van de verharde oppervlaktes dienen waterdoorlatend te zijn.

Tuinhuizen en constructies

In de onbebouwde ruimte is het bouwen van kleine schuilplaatsen, bergplaatsen en serres toegelaten, voor zover ze los van het hoofdgebouw worden opgericht. Bovendien mogen ze niet worden opgericht in de zone tussen het hoofdgebouw en de zijdelingse perceelsgrens. De afstand tot de eigendomsgrens bedraagt minimaal 2 m.

• in geval van eengezinswoningen bedraagt de maximaal toegelaten oppervlakte 9 m²;

• indien bij meergezinswoningen grondgebonden appartementen voorzien worden, mogen hier tuinhuizen opgetrokken worden met een maximaal toegelaten oppervlakte van 9m² en beperkt tot 1 constructie per grondgebonden appartement. Bij meergezinswoningen zonder grondgebonden appartementen zijn geen bijgebouwen in de tuinen toegestaan;

• de maximum toegelaten kroonlijsthoogte of hoogte van het afgewerkt plat dak bedraagt 3 m. Bij een hellend dak bedraagt de maximale nokhoogte 3,5 m;

• de bijgebouwen worden opgetrokken in duurzame materialen en bij voorkeur in dezelfde materialen als het hoofdgebouw of in hout en/of glas;

• dakhelling is vrij.

Mits akkoord en gemeenschappelijke aanvraag van de aanpalende eigenaars mogen de in de tuinen toegelaten gebouwen op de eigendomsgrens gebouwd worden. In dit geval worden zij verplichtend opgericht op eenzelfde bouwlijn en met eenzelfde dakvorm.

Parkeren voor bewoners dient binnen de bouwvolumes georganiseerd te worden. Parkeergarages en garageboxen zijn niet toegelaten.

5.2.8 Waterhuishouding

Het hemelwater dient binnen het binnengebied opgevangen en gebufferd te worden in een open systeem met maximale infiltratie. In dit kader dienen grachten, wadi’s en waterpartijen te worden voorzien binnen het binnengebied. Er dienen tevens maatregelen getroffen te worden om bij overcapaciteit het water gecontroleerd te laten afvloeien naar het hiertoe gereserveerde gedeelte van de zone voor landbouw en volkstuinen, concreet de zone voor waterbuffering. De wateropvang en –buffering dient landschappelijk te worden geïntegreerd.

5.2.9 Vergunningen

Een ontwikkelingsplan moet bij het dossier voor aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning gevoegd en wordt samen met de aanvraag in de geëigende procedure voor het bekomen van deze stedenbouwkundige vergunning behandeld. Het dossier kan in zijn totaliteit voor advies worden voorgelegd aan de gecoro. Dit ontwikkelingsplan is niet nodig voor werken van geringe omvang overeenkomstig het decreet van 18 maart 1999 en opeenvolgende wijzigingen.

Het dossier over het ontwikkelingsplan moet aan volgende voorwaarden voldoen.

• Indien binnen begrenzing van het vereiste ontwikkelingsplan naast het te verwezenlijken programma ook (delen van) percelen vervat zijn waaraan niets wordt gewijzigd, zullen deze in hun actuele toestand worden opgenomen. De relatie tussen het te verwezenlijken programma en deze percelen moet expliciet toegelicht worden, zowel wat betreft functie als voorkomen.

• Het dossier bevat een plan op een schaal van minstens 1/500 waarop de bestaande toestand nauwkeurig is aangegeven (de verschillende onroerende goederen en de afmetingen ervan, de noordpijl, de aanpalende wegen, met vermelding van breedte en naam, de op het/de perce(e)l(en) en op de aangrenzende percelen aanwezige bebouwing, met de van maten voorziene aanduiding van de stand ervan op het/de perce(e)l(en), het reliëf van de bodem en de aanwezige beplanting).

• Het dossier bevat minimaal drie foto's. De foto's dienen zo genomen dat ze een volledig inzicht verschaffen in de huidige toestand van het gebied.

• Profieltekeningen, met ingeschreven maten, van de naburige bebouwing.

• Opgave van de actuele juridische toestand van het gebied: heersende en de leidende erfdienstbaarheden waarmede de onroerende goederen bezwaard zijn, verkavelingen, beschermingen, goedgekeurde bouwvergunningen.

• De ontwerptekeningen waarop het voorgestelde programma wordt verduidelijkt, met aanduiding van niveaus, en alle andere gegevens die nodig zijn om het ontwerp te beoordelen in zoverre dit betrekking heeft op het perceel dat onderwerp uitmaakt van de eigenlijke stedenbouwkundige vergunning. Deze tekeningen hebben de schaal die gebruikelijk is voor het programma dat voorgesteld wordt. De schaal mag in geen enkel geval kleiner zijn dan 1/500. Desgevallend worden meerdere tekeningen ingediend.

• Het ontwikkelingsplan geeft een volledig inzicht in de potentiële invulling van het gebied met inbegrip van de bebouwing die deel uitmaakt van de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag. Voor dit perceel worden de geplande bebouwing en functies, de inrichting van de open ruimtes (groenaanleg, verharding, toegankelijkheid, etc.), en de verkaveling of verdeling duidelijk aangegeven evenals de eventueel voorgestelde accommodatie voor parkeren en de vooropgestelde ontsluiting. Voor de overige percelen in het ontwikkelingsplan volstaat een figuratieve voorstelling naar inplanting en voorziene hoogtes.

• Het dossier moet duidelijkheid verschaffen over eventuele fasering, en aantonen dat de opeenvolgende fasen in overeenstemming zijn met het BPA. Ook moet duidelijk gemaakt worden hoe — bij niet-realisatie van een volgende fase — de kwaliteit van het project en zijn omgeving gegarandeerd blijft.

• Dit ontwikkelingsplan is bindend voor het perceel dat deel uitmaakt van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning.

• Het ontwikkelingsplan is richtinggevend voor de invulling van de globale zone doch niet bindend voor de percelen die geen deel uitmaken van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Bij een volgende vergunningsaanvraag voor de overige percelen in het binnengebied kan een aangepast ontwikkelingsplan worden ingediend. Dit ontwikkelingsplan moet echter de nodige garanties bieden dat de kwaliteit van het eerste ontwikkelingsplan gegarandeerd blijft. Dit impliceert dat het nieuwe ontwikkelingsplan de bestaande vergunde elementen dient te integreren in een harmonieus geheel zonder de verdere invulling van het binnengebied te hypothekeren.

6 Recreatiezones

6.1 Zone voor recreatie (R)

6.1.1 Bestemming

Deze zone is bestemd voor de sportvelden in open lucht met lokale uitstraling en de hiervoor noodwendige infrastructuur, inclusief bebouwing en parking.

6.1.2 Gebouwen en parking

Gebouwen en parkings zijn toegestaan in de hiertoe op het plan aangeduide zones. De bebouwing en de verhardingen dienen zoveel mogelijk aan te sluiten bij de toegangen voor gemotoriseerd verkeer aan de Laarsebaan en de Alkstraat.

Voor elke afzonderlijke zone gelden volgende voorschriften:

Inzake bebouwing:

• Bebouwing in functie van de lokale recreatie en voorzieningen is toegelaten voor: kantine, berging voor onderhoudsmaterialen en diverse benodigdheden in functie van de sportterreinen en betrokken activiteiten, kleedkamers, douche en sanitair.

• Kantine, douches, kleedkamers, sanitaire voorzieningen en bergruimten worden bij voorkeur opgetrokken in één volume. De bebouwde oppervlakte (footprint bebouwing) bedraagt maximaal 10% per aangeduide zone.

• Er zijn maximaal 2 bouwlagen toegestaan. De kroonlijsthoogte bedraagt maximum 6.5 m.

Inzake parkeervoorzieningen

• De parkeervoorzieningen worden maximaal gebundeld en ingeplant in de omgeving van de Laarsebaan en de Alkstraat.

• De oppervlakte aan parkeervoorzieningen bedraagt maximaal 15% per aangeduide zone.

• De parkeervoorzieningen mogen verhard worden mits zij worden uitgevoerd in waterdoorlaatbare materialen.

6.1.3 Inrichting

Afsluitingen en bebouwing

Afsluitingen zijn toegelaten, zowel rondom de zone voor recreatie als rondom de individuele velden.

Bebouwing is niet toegelaten met uitzondering van kleinschalige voorzieningen aanpalend aan de sportvelden die dienen als beschutting voor de reservespelers, de zogenaamde ‘bank’ of ‘dug-out’.

Reclamepanelen

Reclamepanelen mogen rond de sportvelden worden aangebracht mits zij niet hoger zijn dan 1,50 m.

Afwatering en waterbuffering

De nodige maatregelen moeten genomen worden om het gebied voldoende af te wateren. Hiertoe zijn de aanleg van grachten, waterpartijen en bufferbekkens toegestaan.

Toegang voor gemotoriseerd verkeer

De toegang voor gemotoriseerd verkeer dient voor de parkeervoorzieningen te verlopen via de Laarsebaan en de Alkstraat.

Groenstructuur

Rondom de zone voor sport en spel dient een groenstructuur aangelegd te worden ter integratie van de zone in het aanpalende landschap en naar de bebouwing toe met o.a. heggen en bomenrijen. Enkel streekeigen beplantingsmaterialen zijn toegelaten. Binnen de reservatiestrook zijn geen hoog- en laagstammige beplantingen toegelaten. Deze groenstructuur wordt zo aangelegd dat de nodige zichtrelaties vanuit het woongebied blijven bestaan in functie van de sociale controle op het gebied.

Reliëfwijzingen

Reliëfwijzigingen zijn toegestaan in functie van het bespeelbaar maken van de terreinen.

7 Open ruimte bestemmingen

7.1 Voorafgaande bepalingen

Binnen de zoneringen die tot de open ruimte bestemmingen behoren is bebouwing is niet toegelaten, tenzij specifiek vermeld.

Gemotoriseerd verkeer is niet toegelaten.

De toegangen tot de open ruimte bestemmingen dienen zodanig te worden ingericht dat gemotoriseerd verkeer geen toegang heeft tot de zone, met uitzondering van de dienstvoertuigen voor het onderhoud ervan. Uitzonderingen hierop worden specifiek vermeld. De inrichting van de toegangen dient tevens een veilige overgang naar de openbare weg te garanderen.

Wandel- en onderhoudswegen zijn toegelaten in de open ruimte bestemmingen. Wandel- en onderhoudswegen in de reservatiestrook mogen gerealiseerd worden na voorafgaand advies van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Administratie Wegen en Verkeer, Antwerpen.

Voor de verhardingen ten behoeve van fiets- en wandelpaden en onderhoudswegen mogen enkel natuurlijke, zachte of halfverharde materialen worden aangewend. Deze materialen moeten landschappelijk geïntegreerd zijn.

De samenstelling van het aan te wenden plantmateriaal dient te gebeuren op basis van inheemse plantensoorten zodat het effect een landschappelijke integratie bevordert. De plantenkeuze dient het latere onderhoud van het landschap tot een minimum te beperken. De beplantingen dienen instandgehouden zonder afbreuk te doen aan de wettelijke en gewoon rechtelijke bepalingen terzake.

Volgende beplanting komt in aanmerking:

• voor hoogstammig groen: zomereik, tamme kastanje, es, els, iep, beuk, haagbeuk, linde, knotwilg;

• voor laagstammig groen: hazelaar, kornoelje, eglantierroos, sleedoorn, wilg en hulst.

Afwijken hiervan kan slechts met toestemming van de groendienst of milieudienst van de stad Antwerpen.

Binnen de reservatiestrook mag geen hoogstammige of laagstammige beplanting worden aangebracht zonder voorafgaandelijke goedkeuring van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Administratie Wegen en Verkeer, Antwerpen.

7.2 Zone voor parkgebied (P)

7.2.1 Bestemming

Deze zone is bestemd om ingericht te worden als park. Wandel-, rust-, niet-georganiseerde weilandrecreatie (grasland voor multifunctioneel gebruik,…) en bijhorende voorzieningen zijn toegelaten. In de zone voor parkgebied kunnen voor de uitoefening van de toegelaten laagdynamische recreatieve activiteiten de noodzakelijk zijnde constructies toegestaan worden.

7.2.2 Inrichting

De inrichting van het parkgebied dient het groene en open karakter van de omgeving te ondersteunen. De groen/terreinindex voor de volledige zone bedraagt 0,8. De inrichting van de zone voor parkgebied moet geleidelijk overgaan op de inrichting van de zone voor recreatie. Daarbij dient de zichtrelatie naar de zone voor recreatie en de doorwandelbaarheid van beide zones gegarandeerd te worden.

Wandelpaden en onderhoudswegen mogen in het parkgebied worden aangelegd in functie van passieve recreatie of in functie van het onderhoud van het parkgebied. Deze paden/wegen moeten aangelegd worden in natuurlijke, zachte of halfverharde materialen.

Bij de aanleg moet rekening gehouden worden met natuurlijke gegevens zoals reliëf, aanwezige belangrijke bomen, grachten, ...

Afsluitingen zijn toegestaan indien zij bestaan uit levende hagen al dan niet in combinatie met draadafsluitingen.

Recreatief medegebruik wordt toegestaan. Het betreft steeds zachte recreatie in relatie met en op het niveau van de bewoning in de omgeving. Toegestane activiteiten zijn o.a. fitometer, kleinschalige speeltuin… Alle hiervoor noodzakelijke constructies (speeltuigen,…) kunnen voorzien worden.

Er dient echter minimaal 40% van de oppervlakte beplant te worden. Verhardingen kunnen voorzien worden, doch mogen niet meer dan 10% van de betreffende zone innemen. De verhardingen dienen in waterdoorlatende materialen uitgevoerd te worden.

Constructies ten bevordering van het waterbeheer (wachtbekkens, overstromingszones, knijpconstructies, …) zijn toegelaten doch dienen maximaal landschappelijk ingekaderd te worden.

7.3 Zone voor buffer (BU)

De zone is bedoeld als buffer tussen de snelweg en de parkzone met het aanpalende woongebied.

De zone voor buffergroen dient aaneengesloten beplant te worden met streekeigen laag- en hoogstammig groen. De groen-terreinindex bedraagt minimaal 0,8.

Binnen de zone zijn constructies aanhorig bij de uitrusting van de aangrenzende autosnelweg (afwatering, bekabeling, leidingen, geluidsschermen, verlichting, nutsgebouwen,…) toegelaten. Onmiddellijk aanpalend aan de autosnelweg dient een geluidsscherm te worden opgetrokken.

De nodige onderhoudswegen kunnen aangelegd worden, enkel in natuurlijke zachte of halfverharde materialen welke in het landschap geïntegreerd moeten zijn.

7.4 Zone voor landbouw en volkstuintjes (LV)

7.4.1 Bestemming

Deze zone is bestemd voor landbouw en volkstuintjes. De percelen binnen deze zone kunnen gebruikt worden:

• voor professionele grondgebonden landbouwuitbating zoals eigenlijke landbouw, veeteelt, fruitteelt, tuinbouw, enz;

• als moestuin of tuin in georganiseerd verband en beplant met voor eigen gebruik bestemde groenten, fruit en/of sierplanten.

Intensieve tuinbouw onder glas waarvan het totale glasoppervlak groter is dan 100 m², is verboden, evenals para-agrarische en agrarische bedrijven voor intensieve veeteelt.

Binnen de reservatiestrook is geen bebouwing op permanente basis toegelaten en mag geen hoogstammig of laagstammig groen worden aangeplant.

Het bestaande voetbalveld kan behouden blijven tot na herlokalisatie naar een geëigende bestemming.

7.4.2 Inrichting

De inrichting mag het open karakter van de zone niet schaden.

De inrichting en het gebruik van de volkstuinen dienen te gebeuren conform de bepalingen opgenomen in de huur/gebruiksovereenkomst tussen de stad en de betrokken vzw’s (als huurders/gebruikers van de gronden).

Afsluitingen zijn algemeen toegelaten in de vorm van levende hagen of draadafsluitingen. De maximumhoogte voor levende hagen en draadafsluitingen bedraagt 1.50 m.

Indien specifieke eisen ten aanzien van de zichtbaarheid in het openbaar domein gesteld worden, kunnen beperkende maatregelen opgelegd worden.

De toegankelijkheid tot de volkstuintjes dient georganiseerd te gebeuren en wordt opengesteld voor de privé-eigenaars en recreanten. De minimale breedte van deze voetwegen bedraagt 1.5 m.

Gemotoriseerd verkeer is niet toegelaten, met uitzondering van gemotoriseerd verkeer voor laden en lossen van gebruiksmaterialen voor het onderhoud van de tuinen en de door de gemeente onderhouden percelen. Het permanent stationeren van voertuigen is niet toegelaten.

7.4.3 Bebouwing

Bebouwing is uitsluitend toegelaten voor schuilhokken voor vee, kleinschalige tuinbergingen en/of serres en in zoverre deze bebouwing zich niet situeert binnen de zone voor reservatiestrook.

Tuinbergingen

• oppervlakte maximaal 8 m²;

• ingeplant op minimaal 2 m van de eigendomsgrens of van de perceelsgrens;

• slechts 1 gebouw is toegelaten per perceel;

• maximum toegelaten kroonlijsthoogte 2,2 m;

• dakhelling schuin (40°) of vlak;

• de gebouwen worden opgetrokken in hout en/of glas of in duurzame materialen.

Serres

• in de individuele volkstuintjes is de constructie van één kleinschalige serre per perceel toegelaten;

• de bouwhoogte van de serres mag nooit hoger zijn dan 3,0 m.

7.4.4 Onderhouds- en instandhoudingswerken:

Het stadsbestuur houdt zich het recht voor in geval van nalatigheid, dit onderhoud te doen uitvoeren op kosten van de huurder/gebruiker.

8 Specifieke zones

8.1 Zone voor reservatiestrook

Deze zone betreft een zone van erfdienstbaarheid van de regie der wegen voor de aanleg van de spoorontsluiting van de haven en de autosnelweg A102.

Bebouwing is niet toegelaten in deze zone. Hoog- en laagstammig beplantingen zijn niet toegelaten.

8.2 Zone voor waterloop en meandering

8.2.1 Bestemming

Deze zone is bestemd voor de Brandtbeek en haar oevers al dan niet gelegen in open bedding en geflankeerd door de nodige bufferstroken. Aan weerszijde van de waterloop dient 5 m vrij te worden gehouden van elke bebouwing en niet-overrijdbare beplanting in functie van het onderhoud van de beek.

De waterloop kan vrij meanderen binnen de aangeduide zone.

Overbruggingen, overwelvingen of verbouwingen evenals de aanleg van knuppelpaden zijn toegelaten in functie van het realiseren van voetwegen en fietsverbindingen.

Bebouwing is niet toegelaten.

Lozen van hemelwater op de waterloop is toegelaten met maximaal lozingsdebiet van 5l/sec per ha verharde oppervlakte. Per ha aangesloten verharde oppervlakte moet een bufferingsvolume van minimum 250 m³ voorzien worden.

8.2.2 Inrichting

De waterloop kan altijd aangepast worden volgens de noodwendigheden. In functie van het optimaliseren van de afwatering van het gebied en het nemen van maatregelen tegen de overstroming van het gebied kan de waterloop terug open gemaakt worden en vrij meanderen binnen de afgebakende zone. Binnen deze zone zijn aanpassingswerken aan de bestaande ingebuisde beek toegelaten. Hieronder wordt verstaan: het open maken van de inbuizing, de aanleg van meanders in de waterloop, de natuurlijke uitvoering en vormgeving van de beekoevers volgens de principes van natuurtechnische milieubouw, de aanleg van de verbredingen van de waterloop met een meerwaarde voor de parksfeer. De natuurlijke uitvoering en vormgeving van de beekoevers volgens de principes van natuurtechnische milieubouw en de aanleg van de verbredingen van de waterloop zijn toegelaten. Bij een mogelijke wijziging en herprofilering van het huidige tracé van de waterloop is voorafgaandelijk advies van Aminal Afdeling Water en de provincie vereist.

8.3 Zone voor waterbuffering

Binnen de zone voor professionele landbouw en volkstuintjes kunnen in complementaire voorzieningen in functie van waterbuffering voor de nabijgelegen woongebieden worden voorzien zoals grachten, waterpartijen, bufferbekkens.. Deze zone is met een arcering op het plan aangeduid.

De inrichting van deze zone dient naar uitzicht en inrichting aan te sluiten bij de omgevingskwaliteit van het aanpalende woongebied en een overgang naar het open landbouwgebied te bewerkstelligen.