5.1 Zone voor wonen (W)

5.1.1 Bestemming

In hoofdbestemming:

• alleenstaande of gekoppelde een- en meergezinswoningen;

• een- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing.

In nevenbestemming:

• vrije beroepen.

Specifieke voorschriften

Bestaande garages en hun toegangswegen mogen behouden blijven, in stand gehouden en opnieuw worden gebouwd of heraangelegd.

5.1.2 Kavelstructuur

In de zone voor wonen dient de bestaande percelering behouden onder volgende voorwaarden: er worden geen bijkomende perceelsmogelijkheden meer gecreëerd. De bestaande percelen kunnen nog worden ingevuld met maximaal 1 wooneenheid per perceel. Verder verkaveling wordt niet toegestaan. Percelen mogen worden samengevoegd om grotere percelen te creëren waarop bestaande, kleine woningen kunnen uitbreiden. In dit laatste geval mogen echter geen bijkomende woongelegenheden gecreëerd worden op de samengevoegde percelen.

5.1.3 Bebouwing

Inplanting van de gebouwen

De afstand tussen de bestemmingsgrens met de openbare wegenis en de voorgevel varieert in het gebied. Bij herbouw en nieuwbouw dient de inplanting van de voorgevel afgestemd te worden op deze van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving. Gekoppelde en aaneengesloten woningen dienen verplicht op eenzelfde voorgevelbouwlijn te worden ingeplant. Indien niet voorzien wordt in gekoppelde of gesloten bebouwing bedraagt de afstand tot de zijdelings perceelsgrenzen minimaal 3 m.

Bouwdiepte

De minimale bouwdiepte bedraagt 8 m.

Tenzij grafisch anders aangegeven bedraagt de maximale bouwdiepte:

• 15 m voor het gelijkvloers

• 12 m voor de verdiepingen.

Daarbij dient een minimale afstand tot de achterste perceelsgrens van 8 m steeds gerespecteerd te worden.

Bouwhoogte, bouwlagen en woonlagen

De bouwhoogte varieert in het gebied van 1 tot 6 bouwlagen (gelijkvloers inbegrepen). De bouwhoogte dient in ieder geval aan te sluiten bij de overwegende bouwhoogte van de reeds bestaande bebouwing in de omgeving zoals grafisch aangeduid op het bestemmingsplan.

Dakverdiepingen zijn toegelaten, binnen het aantal toegestane bouwlagen. Dit dakverdiep wordt als volwaardige bouwlaag gerekend. Er mag maximaal 1 woonlaag voorzien worden per bouwlaag.

Dakhelling en dakvorm

De dakvorm en dakhelling dient aan te sluiten bij deze van de reeds bestaande bebouwing in de omgeving.

Uiterlijke afwerking van de gebouwen

Alle definitief zichtbaar blijvende delen van gebouwen, bijgebouwen, aanhorigheden of gelijk welke andere constructie moeten als voorgevel worden behandeld voor wat de keuze van materialen en de afwerking betreft.

Wachtgevels die niet met nieuwbouw kunnen worden afgewerkt omwille van te beperkte perceelsmogelijkheden, dienen als volwaardige gevel te worden afgewerkt waarbij tevens ramen en deuren mogen worden aangebracht indien de gevel zich op minimaal 3 m van de perceelsgrens bevindt.

Het algemeen uitzicht en de keuze van de materialen van de op te richten gebouwen moeten in harmonie zijn met het karakter en het uitzicht van de reeds bestaande bebouwing in de omgeving.

5.1.3.1 Specifeke voorschriften betreffende de karakteristieke architectuur Kastanjeboomplein - Lindeboomplein

De bebouwing op het Kastanjeboomplein en het Lindeboomplein is kenmerkend voor de typische volkstuinwijken, sociale woningbouw die dateert van de jaren 1920. Het specifieke karakter van deze volkstuinwijken moet behouden blijven. Daartoe dienen de gabaritten en gevelzichten bewaard te blijven. Uitbreiding van de bouwvolumes is toegestaan is zoverre de karakteristieke architectuur van het vooraanzicht van deze woningen niet aangetast wordt.

5.1.4 Voortuinen

Bestemming

De zone tussen het openbare domein en de voorgevel wordt ingericht als voortuinstrook.

Inrichting

Minstens 50% van het oppervlak van deze zones berekend per woning, dient te worden beplant.

Tenminste één hoogstammige boom of heester of struik van 1^ste grootte dient te worden voorzien wanneer de diepte van de voortuin (afstand tussen rooilijn en voorgevel van de woning) meer dan 5m en de oppervlakte tenminste 80 m² bedraagt.

Er zijn geen vaste constructies toegelaten.

Opritten

Opritten naar garages zijn toegelaten met een helling van maximaal 4% en dit over een afstand van 5 m, gemeten vanaf de rooilijn en vertrekkende op hetzelfde niveau als het voorliggende voetpad.

Onderhoud

De voortuinstroken zullen steeds in goede toestand van onderhoud gehouden worden.

5.1.5 Tuinen

De onbebouwde ruimte die niet in de voortuinstrook gelegen is, wordt ingericht als private tuin om gebruikt te worden voor private doeleinden. De groenterreinindex van de tuinen bedraagt minimaal 0,6.

Het optrekken van gebouwen is toegelaten als volgt:

Bijgebouwen

• inplanting van bijgebouwen

In de zone voor tuinen is het bouwen van kleine schuilplaatsen, bergplaatsen en serres toegelaten, voor zover ze los van het hoofdgebouw worden opgericht. Bovendien mogen ze niet worden opgericht in de zone tussen het hoofdgebouw en de zijperceelsgrens. De afstand tot de eigendomsgrens bedraagt minimaal 2 m. Slechts 1 gebouw is toegelaten per perceel;

• oppervlakte van de bijgebouwen

  • indien de tuinen horen bij eengezinswoningen bedraagt de maximale oppervlakte van de bijgebouwen 9 m²;

  • indien de tuinen horen bij meergezinswoningen kan deze oppervlakte van de bijgebouwen vermeerderd worden met 4m² per bijkomende woongelegenheid binnen hetzelfde kadastrale perceel tot een maximum van 25m². De globale oppervlakte van het bijgebouw mag daarbij niet meer bedragen dan 25% van de tuinoppervlakte.

• hoogte van de bijgebouwen

De maximum toegelaten kroonlijsthoogte of hoogte van het afgewerkt plat dak bedraagt 3 m. Bij een hellend dak bedraagt de maximale nokhoogte 3,5 m.

• materialen

De bijgebouwen worden opgetrokken in duurzame materialen en bij voorkeur in dezelfde materialen als het hoofdgebouw of in hout en/of glas;

• dak

Vrij.

Garages

• inplanting:

In de zone voor tuinen is het bouwen van garages toegelaten in de zijtuinstoken, voor zover zij niet op minder dan 5 m uit de voorgevel van het hoofdgebouw worden opgetrokken, en in de tuinen. Er is maximaal één garage per woning toegelaten;

• oppervlakte van de bijgebouwen

de maximale oppervlakte van een garage bedraagt 25 m²;

• bouwhoogte:

De maximum toegelaten kroonlijsthoogte of hoogte van het afgewerkt plat dak bedraagt 3 m. Bij een hellend dak bedraagt de maximale nokhoogte 3,5 m.

• materialen

dezelfde materialen als het hoofdgebouw.

• dak

Vrij.

Mits akkoord en gemeenschappelijke aanvraag van de aanpalende eigenaars mogen de in de tuinen toegelaten bijgebouwen en garages op de eigendomsgrens gebouwd worden. In dit geval worden zij verplichtend opgericht op eenzelfde bouwlijn en met eenzelfde dakvorm.

Natuurlijk peil

Het natuurlijke peil van de grond mag niet worden gewijzigd op minder dan 1,50 m afstand van de eigendomsgrenzen.

5.2 Zone voor binnengebied Zwaantjeslei (BI)

Het binnengebied tussen Zwaantjeslei en de Laaglandlaan komt in aanmerking om verder te worden ingevuld met woningen.

5.2.1 Bestemmingen

Hoofdbestemming

• Wonen in ééngezinswoningen of meergezinswoningen

Nevenbestemming

• Vrije beroepen, uitsluitend gekoppeld aan de woonfunctie

• Buurtondersteunende kleinschalige detailhandel

Overige bepalingen

• Nuttige kelderruimte met opslag van brandstoffen of andere milieuschadelijke stoffen, verwarmingsinstallaties of elektrische installaties en ondergrondse garages zijn niet toegelaten.

• Jeugdlokalen en collectieve voorzieningen zijn toegelaten in zoverre zij van lokaal niveau zijn.

5.2.2 Inplanting van de gebouwen

Om mogelijke visuele hinder (inkijk, privacy) naar de naastgelegen percelen aansluitend op het binnengebied te voorkomen, dient een bufferafstand van de gebouwen tot de zonegrens gerespecteerd te worden. De bufferafstand is gelijk aan de hoogte van de betreffende gebouwen, maar dient minimaal 5 m te bedragen. Binnen deze bufferafstand zijn geen constructies toegelaten.

Tussen de bouwvolumes onderling dient een minimale afstand van 8 m gerespecteerd te worden.

Eengezinswoningen kunnen met maximaal 5 woningen aan elkaar gekoppeld worden in één bouwvolume. Wanneer wordt geopteerd voor gekoppelde ééngezinswoningen, dienen dakvorm, dakhelling en materiaalkeuze van de gekoppelde woningen op elkaar afgestemd te worden. De eerst gebouwde woning is hierbij bepalend voor de andere.

Het aantal wooneenheden bedraagt minimaal 15 wooneenheden/ha en maximaal 25 wooneenheden/ha, gemeten over de bebouwbare zone van het binnengebied.

De inplanting van de gebouwen wordt verder beïnvloed door de aanwezigheid van het aanwezige natuurlijke reliëf. In de meer verzonken delen van het gebied wordt geen bebouwing toegestaan.

Bij de inplanting van de bouwvolumes dient rekening gehouden te worden met het behoud van een open karakter in het binnengebied gekoppeld aan de doorwandelbaarheid van het gebied. Daarbij dient de as Laaglandland/Zwaantjeslei als voetgangerstracé te worden gerealiseerd. Een tweede as moet worden gerealiseerd vanuit het binnengebied naar de zone voor landbouw en volkstuintjes en naar de Korte Bremstraat.

5.2.3 Volume en hoogte van de gebouwen

Er wordt globaal gestreefd naar volumes met 2 tot 3 bouwlagen. Om voldoende ritmering in het volume te garanderen zijn plaatselijke wijzigingen in het aantal bouwlagen of in de hoogte toegestaan, doch steeds binnen de maximale bouwhoogte, zoals hierna aangegeven.

Kroonlijsthoogte

• ingeval van 2 bouwlagen afgewerkt met schuin dak of plat dak

• minimaal 5 m

• maximaal 6 m

• ingeval van 3 bouwlagen verplicht afgewerkt met plat dak

• minimaal 8 m

• maximaal 9 m

Technische installaties kunnen ingeval van plat dak op het dak toegelaten worden en zijn niet inbegrepen in de opgelegde maximale bouwhoogtes.

Nokhoogte ingeval van schuin dak

• maximaal 5 m boven kroonlijsthoogte

Indien een hellend dak wordt voorzien, kan maximaal één woonlaag in het dakvolume worden ingericht.

Bouwvolumes en footprint

De maximale grondoppervlakte van een bouwvolume (footprint), hetzij een meergezinswoning, hetzij maximaal 5 gekoppelde eengezinswoningen, wordt gekoppeld aan de bouwhoogte.

Indien met 3 bouwlagen wordt gewerkt, is de maximale footprint beperkt tot 300 m².

Indien met 2 bouwlagen wordt gewerkt, is de maximale footprint beperkt tot 400 m².

Gevels

Uitsprongen uit de gevelvlakken voor erkers of balkons zijn toegestaan. De maximale uitsprong bedraagt 1m op een hoogte van minimum 3m boven het peil van de openbare wegenis. De uitsprongen dienen eveneens een minimale afstand van 1m t.o.v. de hoeken van het bouwvolume of een scheimuur te respecteren.

5.2.4 Materialen

Daken

Wat betreft het materiaalgebruik moeten de dakbedekkingen in harmonie zijn met deze van de bebouwde omgeving in het algemeen en in het bijzonder met deze van naburige gebouwen. Bij hellende daken is roofing in banen niet toegestaan.

Dakterrassen en daktuinen zijn toegelaten binnen de contour van het gebouw.

Gevels

In principe zijn alle gevelmaterialen toelaatbaar indien ze constructief en esthetisch, zowel voor het betreffende gebouw als voor de omgeving, verantwoord zijn. Een overmatige verscheidenheid van materialen en kleuren, zowel voor één gebouw als binnen het volledige binnengebied, dient vermeden te worden. Zichtbaar verwerkte snelbouwstenen en betonblokken zijn niet toegelaten als gevelmaterialen.

5.2.5 Specifieke voorschriften voor bestaande panden

Bestaande waardevolle panden kunnen behouden blijven en gerenoveerd en verbouwd worden in afwijking van de bebouwingsvoorschriften van artikel 5.2.2 tot 5.2.4 in zoverre dat:

• de renovatie en de verbouwing geen afbreuk doet aan het karakter van de omgeving;

• de bestemmingen overeenstemmen met artikel 5.2.1 of de bestaande vergunde bestemming behouden blijft;

• de verdere ontwikkeling van het binnengebied niet in het gedrang komt.

5.2.6 Ontsluiting

Het binnengebied wordt ontsloten via nieuw aan te leggen ontsluitingswegen. De tracés voor de ontsluiting zijn indicatief weergegeven op het bestemmingsplan. Deze wegen dienen verplicht aan te takken op de vermelde wegenis zonder evenwel een doorgaande verbinding voor het autoverkeer te creëren. De ontsluitingswegen dienen met elkaar te worden verbonden door een groene as voor voetgangers en fietsers. Indien het gebied kan worden ingevuld en op afdoende wijze ontsloten zonder dat de aangeduide tracés volledig dienen gerealiseerd te worden, mag het gebied zo worden ingevuld waarbij de delen van de niet gerealiseerde tracés worden ingevuld met de onderliggende bestemming.

Van de aanduiding op plan kan maximaal 20 meter vanuit de as in alle richtingen afgeweken worden.

De breedte van de ontsluitingswegen bedraagt minimaal 8m en maximaal 10m.

De gerealiseerde wegenis zullen door afstand worden ingelijfd bij het openbaar domein waarbij de voorschriften van artikel 4.1 aanvullend van toepassing zijn.

5.2.6.1 voetgangersrelaties

De voetgangersrelaties zijn indicatief aangegeven. Deze dienen te worden gerealiseerd binnen het ontwerp van het binnengebied in zoverre zij momenteel nog niet bestaan. De aanduiding op plan is indicatief en wordt gebruikt om de richting en de verbindende functie van deze wegenis vast te leggen. Van de ruimtelijke aanduiding op het plan kan onderbouwd worden afgeweken voor zover de beoogde verbinding wordt aangehouden. De gedeelten bestemd voor de voetgangersrelaties zullen in zoverre zij niet binnen het openbare domein vallen, hierbij worden ingelijfd, waarbij de voorschriften van artikel 4.2 aanvullend van toepassing zijn.

5.2.7 Inrichting en gebruik van de onbebouwde ruimte

Algemeen

De onbebouwde ruimte binnen de zone kan als private tuinen en collectief groen ingericht worden. De groen/terreinindex bedraagt 0,6. Het natuurlijke reliëf en de aanwezigheid van verzonken periodiek waterdragende elementen moet maximaal gerespecteerd worden. In de onbebouwde ruimte kunnen open grachten en wadi’s worden aangebracht in functie van de waterhuishouding van het binnengebied.

Om het landelijke karakter te versterkten dienen per 80m² onbebouwde ruimte 1 hoog- of laagstammige boom voorzien te worden. Het groen binnen de bufferafstand van de gebouwen tot de zonegrens dient volledig te bestaan uit streekeigen groen.

Er mogen levende hagen, al dan niet in combinatie met draadafsluitingen, worden aangebracht in functie van het garanderen van de privacy van de bewoners. De hoogte van de hagen en draadafsluitingen bedraagt maximaal 1,80m. Gesloten muurconstructies of afsluitingen zijn nergens toegelaten.

Aansluitend op de bebouwing mogen terrassen voorzien worden evenals toegangen in aansluiting op de openbare wegenis. De materialen van de verharde oppervlaktes dienen waterdoorlatend te zijn.

Tuinhuizen en constructies

In de onbebouwde ruimte is het bouwen van kleine schuilplaatsen, bergplaatsen en serres toegelaten, voor zover ze los van het hoofdgebouw worden opgericht. Bovendien mogen ze niet worden opgericht in de zone tussen het hoofdgebouw en de zijdelingse perceelsgrens. De afstand tot de eigendomsgrens bedraagt minimaal 2 m.

• in geval van eengezinswoningen bedraagt de maximaal toegelaten oppervlakte 9 m²;

• indien bij meergezinswoningen grondgebonden appartementen voorzien worden, mogen hier tuinhuizen opgetrokken worden met een maximaal toegelaten oppervlakte van 9m² en beperkt tot 1 constructie per grondgebonden appartement. Bij meergezinswoningen zonder grondgebonden appartementen zijn geen bijgebouwen in de tuinen toegestaan;

• de maximum toegelaten kroonlijsthoogte of hoogte van het afgewerkt plat dak bedraagt 3 m. Bij een hellend dak bedraagt de maximale nokhoogte 3,5 m;

• de bijgebouwen worden opgetrokken in duurzame materialen en bij voorkeur in dezelfde materialen als het hoofdgebouw of in hout en/of glas;

• dakhelling is vrij.

Mits akkoord en gemeenschappelijke aanvraag van de aanpalende eigenaars mogen de in de tuinen toegelaten gebouwen op de eigendomsgrens gebouwd worden. In dit geval worden zij verplichtend opgericht op eenzelfde bouwlijn en met eenzelfde dakvorm.

Parkeren voor bewoners dient binnen de bouwvolumes georganiseerd te worden. Parkeergarages en garageboxen zijn niet toegelaten.

5.2.8 Waterhuishouding

Het hemelwater dient binnen het binnengebied opgevangen en gebufferd te worden in een open systeem met maximale infiltratie. In dit kader dienen grachten, wadi’s en waterpartijen te worden voorzien binnen het binnengebied. Er dienen tevens maatregelen getroffen te worden om bij overcapaciteit het water gecontroleerd te laten afvloeien naar het hiertoe gereserveerde gedeelte van de zone voor landbouw en volkstuinen, concreet de zone voor waterbuffering. De wateropvang en –buffering dient landschappelijk te worden geïntegreerd.

5.2.9 Vergunningen

Een ontwikkelingsplan moet bij het dossier voor aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning gevoegd en wordt samen met de aanvraag in de geëigende procedure voor het bekomen van deze stedenbouwkundige vergunning behandeld. Het dossier kan in zijn totaliteit voor advies worden voorgelegd aan de gecoro. Dit ontwikkelingsplan is niet nodig voor werken van geringe omvang overeenkomstig het decreet van 18 maart 1999 en opeenvolgende wijzigingen.

Het dossier over het ontwikkelingsplan moet aan volgende voorwaarden voldoen.

• Indien binnen begrenzing van het vereiste ontwikkelingsplan naast het te verwezenlijken programma ook (delen van) percelen vervat zijn waaraan niets wordt gewijzigd, zullen deze in hun actuele toestand worden opgenomen. De relatie tussen het te verwezenlijken programma en deze percelen moet expliciet toegelicht worden, zowel wat betreft functie als voorkomen.

• Het dossier bevat een plan op een schaal van minstens 1/500 waarop de bestaande toestand nauwkeurig is aangegeven (de verschillende onroerende goederen en de afmetingen ervan, de noordpijl, de aanpalende wegen, met vermelding van breedte en naam, de op het/de perce(e)l(en) en op de aangrenzende percelen aanwezige bebouwing, met de van maten voorziene aanduiding van de stand ervan op het/de perce(e)l(en), het reliëf van de bodem en de aanwezige beplanting).

• Het dossier bevat minimaal drie foto's. De foto's dienen zo genomen dat ze een volledig inzicht verschaffen in de huidige toestand van het gebied.

• Profieltekeningen, met ingeschreven maten, van de naburige bebouwing.

• Opgave van de actuele juridische toestand van het gebied: heersende en de leidende erfdienstbaarheden waarmede de onroerende goederen bezwaard zijn, verkavelingen, beschermingen, goedgekeurde bouwvergunningen.

• De ontwerptekeningen waarop het voorgestelde programma wordt verduidelijkt, met aanduiding van niveaus, en alle andere gegevens die nodig zijn om het ontwerp te beoordelen in zoverre dit betrekking heeft op het perceel dat onderwerp uitmaakt van de eigenlijke stedenbouwkundige vergunning. Deze tekeningen hebben de schaal die gebruikelijk is voor het programma dat voorgesteld wordt. De schaal mag in geen enkel geval kleiner zijn dan 1/500. Desgevallend worden meerdere tekeningen ingediend.

• Het ontwikkelingsplan geeft een volledig inzicht in de potentiële invulling van het gebied met inbegrip van de bebouwing die deel uitmaakt van de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag. Voor dit perceel worden de geplande bebouwing en functies, de inrichting van de open ruimtes (groenaanleg, verharding, toegankelijkheid, etc.), en de verkaveling of verdeling duidelijk aangegeven evenals de eventueel voorgestelde accommodatie voor parkeren en de vooropgestelde ontsluiting. Voor de overige percelen in het ontwikkelingsplan volstaat een figuratieve voorstelling naar inplanting en voorziene hoogtes.

• Het dossier moet duidelijkheid verschaffen over eventuele fasering, en aantonen dat de opeenvolgende fasen in overeenstemming zijn met het BPA. Ook moet duidelijk gemaakt worden hoe — bij niet-realisatie van een volgende fase — de kwaliteit van het project en zijn omgeving gegarandeerd blijft.

• Dit ontwikkelingsplan is bindend voor het perceel dat deel uitmaakt van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning.

• Het ontwikkelingsplan is richtinggevend voor de invulling van de globale zone doch niet bindend voor de percelen die geen deel uitmaken van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Bij een volgende vergunningsaanvraag voor de overige percelen in het binnengebied kan een aangepast ontwikkelingsplan worden ingediend. Dit ontwikkelingsplan moet echter de nodige garanties bieden dat de kwaliteit van het eerste ontwikkelingsplan gegarandeerd blijft. Dit impliceert dat het nieuwe ontwikkelingsplan de bestaande vergunde elementen dient te integreren in een harmonieus geheel zonder de verdere invulling van het binnengebied te hypothekeren.