Het ruimtelijke uitvoeringsplan Binnenstad bestaat uit een grafisch plan, een plan bestaande juridische en feitelijke toestand, voorschriften en deze toelichtingsnota. Op het grafisch plan staat de kaart van de binnenstad. Op dit plan kan men zien in welke bestemmingszone of zones een bepaald perceel ligt. Aan deze zone(s) hangen voorschriften vast, die zeggen welke activiteiten er op dit perceel uitgeoefend mogen worden en welke activiteiten beperkt of verboden zijn. Het gaat over de activiteiten die de gebruiker van het pand uitoefent, niet over de activiteiten van de eigenaar. Indien bijvoorbeeld een school (een gemeenschapsvoorziening) haar gebouwen verhuurt aan een kantoorbedrijf, kan dit enkel wanneer de functie kantoor is toegelaten in de bestemmingszone van de gebouwen.

De bestemmingszones zijn dus zones op het grafisch plan waaraan regels aan verbonden zijn. De bestemmingszones van het RUP Binnenstad zijn vier zones voor wonen: Wo1, Wo2, Wo3 en Wo4, twee zones voor centrumfuncties: Ce5 en Ce6, een zone voor groen en een zone voor publiek domein. Functies zijn de activiteiten die op het perceel plaatsvinden. De functies die worden beschreven in het RUP zijn wonen, groothandel, industrie, logistiek, opslag, detailhandel, kantoren en diensten, vrije tijdsvoorzieningen, reca (restaurant en café), hotels, gemeenschapsvoorzieningen. Als u niet zeker bent in welke functie uw activiteit thuishoort, kan u het best contact opnemen met de stedelijke dienst vergunningen.

4.4.1 Bestemmingszones:

zone voor wonen (Wo1)

Deze zone is een traditionele woonzone, het zijn hoofdzakelijk kleinere gebouwen, vaak gebouwd als eengezinsgebouwen in smallere straten. In deze zone is het wonen veruit de belangrijkste functie. Naast deze woonfunctie is slechts een van de ondergeschikte functies toegelaten. Deze ondergeschikte functies zijn slechts toegestaan op het gelijkvloers of één verdieping, zodat men vanuit de straat het beeld en de activiteiten van een woonstraat behoudt.

Naast wonen zijn er nog twee functies die heel het gebouw of perceel in beslag kunnen nemen, dat zijn hotels of gemeenschapsfuncties. Ze kunnen uiteraard ook als nevenfunctie voorkomen. Een hotel komt sporadisch voor in de binnenstad en als zij de maat en schaal van de omliggende bebouwing aanhouden kunnen zij hier en daar in woonstraten voorkomen, zonder dat dit de woonstraat verandert of voor overlast zorgt. Een gemeenschapsfunctie is bijvoorbeeld een basisschool, een bejaardentehuis of een wijkcentrum. Deze functies zijn ondersteunend aan het wonen, waardoor zij ook in een woongebied onbeperkt toegelaten zijn.

zone voor wonen (Wo2)

Deze woonzone lijkt sterk op de woonzone Wo1, maar laat iets meer kantoren toe. Ook de verhouding woonfunctie/niet-woonfunctie verandert, minimum de helft moet woningen zijn. Het is een bestemmingszone die de overgang maakt tussen de zones waar een doorgedreven mix van functies mogelijk is (de centrumzones Ce5 en Ce6) en de typische woonwijken.

Ook hier zijn hotels en gemeenschapsfuncties toegelaten in het hele gebouw zoals beschreven in 4.4.1

zone voor wonen (Wo3)

Deze zone heeft dezelfde voorschriften als de woonzone Wo1, maar hier komt bij dat de helft van het terreinoppervlakte onbebouwd moet blijven. Dit is een woonzone waar expliciet de bestaande open ruimte beschermd wordt of een toekomstige grote, onbebouwde, niet overdekte ruimte opgelegd wordt. Dit gebeurt op plaatsen zoals de gevangenis in de Begijnenstraat, waar een ‘nabestemming’ wonen op rust en waar de bestaande open ruimte gevrijwaard moet blijven. Langs de andere kant wordt deze zone ook gebruikt om functies die in het verleden het volledige perceel hebben volgebouwd te verplichten bij een volgende bouwaanvraag minstens de helft van het terrein open en niet-overdekt te laten, om zo het bestaande bouwblok terug te herstellen, bijvoorbeeld bij oude bovengrondse garages.

zone voor wonen (Wo4)

Dit is een zeer vrije zone. De helft van de bruto vloeroppervlakte moet een woonfunctie hebben, voor de rest is de invulling vrij. Deze bestemmingszone wordt gebruikt om een mix toe te laten tussen wonen en andere functies, buiten de traditionelere woonbuurten. Zij wordt voornamelijk in kantoorzones en aan de randen van het plangebied gebruikt.

zone voor centrumfuncties (Ce5)

Terwijl in de woonzones het stimuleren van woningen centraal staat, is de mix van functies belangrijk in de centrumzones. Dit wil niet zeggen dat wonen of gemeenschapsfuncties hier niet mogelijk zijn, het wil zeggen dat naast wonen en gemeenschapsfuncties, kantoren, vrije tijdsvoorzieningen, hotels en dergelijke ook toegelaten kunnen worden. De centrumzone Ce5 is een zone die gebaseerd is op een typologie van publieke gebouwen. Dit zijn multifunctionele gebouwen (zie 1.1.1). Er zijn veel monumenten in deze zone die verspreid zijn over de ganse binnenstad. Het gebouw laat vele functies toe, maar de ligging zorgt er vaak voor dat grootschalige kantoren (groter dan 1500m² bvo) en bedrijven hier niet mogelijk zijn.

zone voor centrumfuncties (Ce6)

Ook in deze centrumzone staat de mix van functies centraal, maar deze zone is voornamelijk gebaseerd op de plaats in het plangebied. Dit is een weefsel waar hoofdzakelijk grotere bestaande gebouwen voorkomen (vroegere kantoren of bedrijfsgebouwen), die gebouwd zijn langs assen met een betere bereikbaarheid van openbaar vervoer of autoverkeer zoals de as van de Meir, de Lange Gasthuisstraat en de randen van het plangebied. Deze zone is meer geclusterd en minder verweven tussen de woonzones waardoor meer functies hier onbeperkt toegelaten zijn.

zone voor groen (Gr)

Deze zone beschermt de onbebouwde, niet-overdekte ruimtes in de binnenstad. Bovengrondse en ondergrondse constructies zijn niet toegelaten. Verharding is niet toegelaten, enkel de minimale verharding nodig voor de toegang van de gebouwen, of de minimale verharding nodig voor de speeltuigen. In deze zone wordt de volle grond beschermd, een kwaliteit die zeldzaam wordt in de binnenstad. Op deze plekken wordt de mogelijkheid open gehouden om maximaal water te laten infiltreren in de bodem en ongeremd hoogstammige bomen te laten groeien. De sociale funcite van deze groene ruimte zijn belangrijk en daarom zijn zitbanken en speeltuigen met een natuurlijk karakter ook toegelaten.

zone voor publiek domein (Pu)

In deze zone bevinden zich voornamelijk de openbare wegen en de publieke pleinen of doorgangen van de binnenstad. De nadruk in deze zone ligt op het publieke karakter. Het merendeel van deze zone is eigendom van de overheid en/of geaffecteerd bij het openbaar domein. Geen enkel voorschrift in het RUP kan echter de publieke toegankelijkheid van een plek garanderen. Toegankelijkheid is eerder een gebruik en minder een inrichting die beoordeelt kan worden bij een bouwaanvraag.

De bovenstaande zones, met hun bijhorende voorschriften geven de bestemmingszones aan met elk hun specifieke functies die er toegelaten of beperkt toegelaten zijn. Maar dit zegt nog niets over de schaal en de typologie van de functies. Een eensgezinsgebouw en een appartementsgebouw met 100 woningen valt onder dezelfde functie wonen, maar heeft een totaal andere stedenbouwkundige impact. Daarom is een voorschrift toegevoegd over de draagkracht van de omgeving, waarin gezegd wordt dat indien de typologie en schaal van de activiteiten zo sterk verschilt met deze van de omgeving dat zij voor overlast kan zorgen of de ruimtelijke kwaliteiten van de straat en de buurt sterk zal veranderen, de ruimtelijke draagkracht van de omgeving overschreden wordt. Een kleinere schaal, een kleiner of ander programma kan opgelegd worden als voorwaarde voor een positieve behandeling van de bouwaanvraag.

4.4.2 Specifieke regels voor functies zijn:

Kantoren

Kantoren van een overheid hebben dezelfde ruimtelijke impact dan kantoren van een privaat bedrijf. Overheidskantoren worden daarom in het RUP Binnenstad ingedeeld onder de functie kantoren en niet onder de functie gemeenschapsfuncties. Dit staat ingeschreven in de stedenbouwkundige voorschriften in de defintie van "kantoor".

Hotel

De functie van een hotel wordt in de zones voor wonen Wo1, Wo2 en Wo3 beperkt. Er is geen maximaal aantal kamers of een maximale oppervlakte opgelegd. Dit werkt zeer beperkend en komt niet altijd overeen met de bestaande bebouwing van de binnenstad. Een hotel in woonzone Wo1, 2 en 3 kan zich vestigen in een bestaand gebouw, maar mag dit gebouw niet uitbreiden in volume of verschillende gebouwen samenvoegen om een groter hotel te maken. Het hotel moet zich aanpassen aan de bestaande bebouwing en de bestaande schaal van de straat. Als men een nieuwbouw opricht moet dit nieuwe gebouw zich ook aanpassen aan de schaal, afmetingen en volumes van de omgeving volgens de harmonieregel. Een hotel van dezelfde schaal en grootte als de overige gebouwen past perfect in een woonstraat, maar een hotel die een schaalvergroting veroorzaakt in een woonstraat zorgt voor overlast.

Publiek domein

De aanleg van publiek domein is in alle zones mogelijk, indien dit ruimtelijk wenselijk is. De binnenstad kent zo weinig publiek domein in vergelijking met het gebruik ervan. Indien aan alle kwalitatieve eisen voldaan worden om een nieuw publiek plein te creëren, is dit mogelijk binnen alle zones van dit RUP.

Overdruk - detailhandel (dh)

Voor detailhandel en reca staat verwevenheid versus bundeling centraal. Verwevenheid zorgt voor levendigheid en gezelligheid, het trekt mensen aan en creëert een gezellige drukte. Detailhandel en horeca worden om die redenen overal toegelaten op het gelijkvloers in de binnenstad. Maar deze functies kunnen ook voor conflicten en overlast zorgen. Daarom is men ook hier op zoek gegaan naar een gulden middenweg. Er zijn overdrukken detailhandel en reca aangeduid waar deze functies toegelaten worden. Een overdruk legt extra voorschriften op naast de voorschriften van de bestemmingszones die blijven gelden. Als er tegenstrijdigheden zijn tussen de voorschriften van de bestemmingszones en deze van de overdrukken, primeren de voorschriften van de overdrukken.

In de overdruk detailhandel wordt detailhandel ook toegelaten in de kelder en op de eerste verdieping. Indien deze zone voor detailhandel samenvalt met een gebouw in de zone voor centrumfuncties Ce6, wordt detailhandel in het hele gebouw toegelaten.

Overdruk - reca (r)

In de overdruk reca worden restaurants en cafés ook toegelaten in de kelder en op de eerste verdieping. Indien deze zone samenvalt met een gebouw in de zone voor centrumfuncties Ce6, wordt reca in het hele gebouw toegelaten. In deze zone voor reca worden ook feestzalen en dansgelegenheden toegelaten met een netto handelsoppervlakte van maximaal 750m². Buiten deze zones zijn nergens feestzalen en dansgelegenheden toegelaten.

Overdruk - voorkooprecht

Dit is een overdruk die een juridische kwestie regelt, meer uitleg in punt 2.2.5.