Op dit moment zijn er heel wat eengezinswoningen, bijvoorbeeld herenhuizen of grondgebonden woningen . Deze gebouwen worden echter steeds vaker opgedeeld in meerdere kleinere appartementen.

Nochtans zijn deze klassieke ‘huizen’ zeer geliefd bij jonge gezinnen. Daarom wil de stad het aanbod aan eengezinswoningen, kleiner dan 350 m² beschermen tegen omvorming naar meergezinsgebouwen en functiewijzigingen.

Dit gaat om alle gebouwen die aan de criteria van de ‘beschermde eengezinswoning’ voldoen (zie definities bouwcode). Soms is er een interpretatie nodig van de oude bouwplannen (de vergund (geachte) toestand) om het statuut van de eengezinswoning te beoordelen. Volg in dat geval de beslissingsboom.

1. De functiewijziging van een beschermde eengezinswoning is verboden.

Uitzonderingen:




1. In het kernwinkelgebied van de stad (zone A1) is de functiewijziging van een beschermde eengezinswoning naar detailhandel toegelaten.

   
   

2. Een complementaire functie in een beschermde eengezinswoning is toegelaten, op voorwaarde dat aan alle volgende vereisten voldaan is:

   
   

1. Minimaal 130 m² nettovloeroppervlakte beschikbaar blijft voor de woonfunctie.




2. De functie beperkt is tot één enkele functie naast de woonfunctie.




3. De functie in totaal minder dan 50% van de totale nettovloeroppervlakte van de eengezinswoning inneemt.




4. De tuin, in het geval er een is, rechtstreeks toegankelijk is vanuit de woning.




5. Een doorgang aanwezig is tussen de complementaire functie en de functie wonen.

De beschreven voorwaarden voor de functiewijziging in de verordening zijn tevens van toepassing op de van vergunning vrijgestelde functiewijzingen zoals bepaald in artikel 2, § 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen die vrijgesteld zijn van vergunning, en navolgende wijzigingen.

In uitzonderlijke gevallen kan een beschermde eengezinswoning toch gesupprimeerd worden. Dit is bijvoorbeeld gemotiveerd mogelijk indien de eengezinswoning de uitbreidingsmogelijkheden verhindert van de naastliggende functie, terwijl de uitbreiding noodzakelijk is om deze activiteit te kunnen verderzetten. Dit kan het geval zijn bij de uitbreiding van bijvoorbeeld een school of hotel.

Een andere (tijdelijke) afwijking hierop kan gemotiveerd worden voor functies die ontstaan vanuit een maatschappelijke nood. Een maatschappelijke nood wordt bepaald door het tekort van een bepaalde lokale voorziening. Het stedelijke gemiddelde of een norm (als die bestaat) worden als referentiewaarde gebruikt om te bepalen of er een tekort is en hoe groot dit is. De cijfers hiervoor zijn online raadpleegbaar via stad in cijfers. In voorkomend geval wordt de woning wel nog steeds beschouwd als een te beschermen eengezinswoning, en de functiewijzing als een tijdelijke invulling.

2. Een beschermde eengezinswoning mag niet worden omgevormd tot een meergezinsgebouw. Woningdelen en hospitawonen worden niet beschouwd als een omvorming tot een meergezinsgebouw.

Hospitawonen is een oplossing voor mensen die in hun woning willen blijven wonen en tegelijkertijd een betaalbare woonplaats willen bieden aan studenten. Gezien de kleinschaligheid van de woonvorm en het feit dat de student deelneemt aan het gezinsleven van de eigenaar of vruchtgebruiker, is er geen sprake van een omvorming tot een meergezinsgebouw als aan volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. De verhuurder is eigenaar of vruchtgebruiker van de woning, is er gedomicilieerd en heeft er zijn hoofdverblijfplaats. De verhuurder verhuurt maximaal 2 slaapkamers aan studenten. Er verblijft maximaal 1 student per slaapkamer.

2. Er worden geen (al dan niet vergunningsplichtige) verbouwingswerken uitgevoerd in functie van een wijziging van het aantal woongelegenheden of in functie van een vermeerdering van het aantal slaapkamers. Noch wordt er een extra toilet, badkamer of keuken gerealiseerd.

3. De woning heeft één deurbel, één brievenbus, één inkom.

4. Er zijn geen afzonderlijke tellers voor nutsvoorzieningen.

5. De student neemt deel aan het gezinsleven van de eigenaar.

6. De zelfstandige woning voldoet aan de normen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. De verhuurder meldt de woning aan bij Kotweb als studentenwoning.

Woningdelen (duurzaam samenwonen) is een (goedkopere) oplossing voor alleenstaanden en jonge starters om na hun studies in de stad te blijven wonen. De bewoners (maximum 6) wonen op duurzame wijze samen als gezin in een (beschermde) eengezinswoning of appartement, waardoor er geen sprake is van een vergunningsplichtige omvorming tot meergezinsgebouw.. Om uit te maken of de bewoners een ‘gezin’ vormen, is het noodzakelijk dat de bewoners er uit vrije wil voor kiezen om in één woning samen te wonen en gezamenlijk een huishouden te voeren. Dat is dus heel iets anders dan alleenstaanden die samen een kamerwoning betrekken, (= kamerwonen). Aanwijzingen van een duurzaam samenlevingsverband zijn:

1. De bewoners van de woning zijn er gedomicilieerd en hebben er hun hoofdverblijfplaats.

2. De bewoners hebben een gemeenschappelijke rekening waarvan gezamenlijke kosten betaald worden.

3. Er worden geen (al dan niet vergunningsplichtige) verbouwingswerken uitgevoerd in functie van een wijziging van het aantal woongelegenheden of in functie van een vermeerdering van het aantal slaapkamers. Noch wordt er een extra toilet, badkamer of keuken gerealiseerd.

4. De woning heeft één deurbel, één brievenbus, één inkom.

5. Er zijn geen afzonderlijke tellers voor nutsvoorzieningen.

De woning moet voldoen aan de normen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Een functiewijziging van een niet-beschermde eengezinswoning waarbij de woonfunctie integraal verdwijnt, is toegelaten.

De woonfunctie op zich wordt immers niet beschermd, waardoor bij een integrale functiewijziging is toegelaten dat ze verdwijnt. Het is immers vaak onmogelijk om die te verenigen met de nieuwe functie op de beschikbare ruimte.

4. Het omvormen van een niet-beschermde eengezinswoning naar een (al dan niet functioneel gemengd) meergezinsgebouw is toegelaten, mits minimum één zelfstandige woongelegenheid met een nettovloeroppervlakte van minstens 130 m² en met een aansluitende buitenruimte van minimum 15 m² gerealiseerd wordt.
   
   Uitzondering: Als de niet-beschermde eengezinswoningwordt opgedeeld tot coliving (=duurzaam kamerwonen), moet er geen zelfstandige woongelegenheid met aansluitende buitenruimte worden voorzien.

In dit geval is het gezinswonen wel degelijk te verenigen met de nieuwe functie op de beschikbare ruimte.

Duurzame woongroepen zoals coliving zullen doorgaans bestaan uit een mix van kamerwonen en kleine zelfstandige wooneenheden met grote collectieve delen, en vormen een welkome aanvulling op de stedelijke woningmix. Daarom wordt hier een uitzondering voorzien bij het opdelen van een niet-beschermde ééngezinswoning. Deze uitzondering wordt echter niet standaard voorzien bij sloop- en nieuwbouw, omdat coliving bij uitstek beschouwd wordt als een manier om bestaande grote woningen of erfgoedpanden in gebruik te nemen voor meerdere (eenpersoons-)gezinnen zonder ingrijpende constructieve of typologische wijzigingen.

5. In de vervangende nieuwbouw van ééngezinswoningen moet, in geval van een (al dan niet gemengd) woonproject, per gesloopte eengezinswoning opnieuw minstens één zelfstandige woongelegenheid worden gerealiseerd van minimaal 130 m² nettovloeroppervlakte met een aansluitende buitenruimte van minimaal 15 m².

Dit geldt dus ongeacht of de ééngezinswoning beschermd is of niet.

Onder ‘vervangende nieuwbouw’ wordt ook ‘herbouw’ begrepen zoals opgenomen in de VCRO.

Indien de gesloopte eengezinswoning kleiner was dan 130 m² en er omwille van de kenmerken van het perceel en vanuit goede ruimtelijke ordening geen woning kan gerealiseerd worden van 130m² kan op deze paragraaf afgeweken worden.